题图来自东方IC，本文来自微信公众号：楼市黄大大（ID：HouseLeader），作者：黄狮虎
昨天传来消息，天津房价开始失守了！富力、融创、金茂等房企遭遇一场声势浩大的大溃败，纷纷加入逃亡大军。
具体楼盘：上东金茂悦从3.2万跌到2.7万，富力新城从最高时的均价1万元降到了6800元。
连新一线大城市天津都遇上了“滑铁卢”，可见房产的投资逻辑，已经天翻地覆。
“闭着眼睛买房”挣钱的时代已经过去了！现在，地段价值分析变得越来越重要。
今后十年，这几种房子将“跌跌不休”，买错毁一生。
01
天津房价的塌陷，是有前兆的。
8月份，第一太平戴维斯公布了全国11个大中城市写字楼空置率，天津以37.2%位列第一。
更早，去年年初，天津爆出GDP造假，滨海新区2016年的GDP缩水3348亿，一下子从“万亿俱乐部”被打回原形。
买房，首先是选城市。房价跌落的背后，一定是城市经济的基本面出了问题。
不想房产“跌跌不休”，第一条就是，千万不要选错城市。
今年4月，黑龙江鹤岗的“白菜价”房子，就让全国人民好好吃了一回瓜。这里的房子，单价甚至跌到了3位数——603元/㎡。
这里的新房，也标出过3000元左右的“高价”，但现在完全卖不出去。
房价跌到地上的背后，是鹤岗的户籍人口连续16年负增长。2013年全市107.8万人口，到2017年减少到100.9万人。
类似鹤岗这样的“资源枯竭型”城市，全国还有68个。这些城市，国家给了政策和财政支持鼓励它们转型，但最后能否成功留住人口，还得两说。
媒体整理过，全国318个城市中排名最后的25个城市，很多都是资源枯竭型城市，它们的房价都在2000-4000之间。
房价有统计数据最低的城市，正是鹤岗——2359元。
像这25个城市，即使自住也不建议购买，早早离开才是明智的选择。它们的命运，很可能是搬迁或整体消亡。
02
选对了城市，买房是不是就可以高枕无忧？答案也是否定的。
说出来你可能不信，就在“宇宙中心”的深圳，有的豪华海景房居然10年没涨，而且还是万科的楼盘。
这些海景房都位于深圳最东部的盐田区和大鹏半岛。十多年前，万科和华侨城都看好深圳东部，没想到却把投资者们带进了坑里。
靠山面海的万科东海岸，2010年四期开盘，单价已经到了4.5-5万元/㎡的区间，到了今天，市场成交价在4万左右。
临海豪宅万科十七英里，吸引全国不少富豪坐飞机前来排队购买，2006年底价格已达到4-5万/㎡，现在市场价也还趴在5万左右。
更惨的是东部华侨城，建在山顶的别墅，交通不便、配套缺乏，几千万的豪宅根本找不到下家接盘。一位业主今年打算以原价2854万（2008年购得）出售，算上装修、税费、资金成本等，至少亏损几百万。
整个深圳盐田区，十年来房价只翻了一番，远远落后于其他区域。
所有在这里“压错宝”的人，都错在没有看准城市发展的方向，甚至背道而驰了。
深圳这些年，城市中心非但没有向东，反而是向西走。CBD也从福田转移到了南山，这样一来，东部的海景房平时根本就住不上，只能给保姆住。
远郊的海景房，还不如刚需，至少后者还可能在周边找到下家。
类似的海景房悲剧，不仅发生在深圳。媒体报道，山东威海乳山的海景房，二手房大约三四千左右，只有新房价格的一半，部分小区的价格甚至还不如10年前。
乳山的自然条件十分优越，是一座以海景房闻名全国的山东小城，拥有中国北方最好的沙滩，被誉为“天下第一滩”。
但乳山自身人口只有50多万，海景房多卖给外地人，数量越来越大，“把乳山市所有的人口填进去都住不满”、“在银滩，卖房子的比卖菜的多。”
没有人口注入，大量的海景房也只能空置，无法流转。
不想房产“跌跌不休”，就一定要选对城市发展的方向，尤其是人口聚集的方向。
否则，海景房也救不了你。
03
前面说的两大要点，概括起来都是一个关键词——“地段”。地段选准了，投资不会有大问题，但也还有产品的坑。
一句话避坑，就是：不要买公寓和商铺。
先说公寓。最近爆雷的太多了。先是央视报道了佛山某楼盘把办公用房包装成“公寓”，随后南京多个楼盘被曝出将“商业/办公”用房当做“公寓”销售，引起业主群体维权事件。
这背后，实际上就是公寓的“原罪”。
所谓的公寓产品，只是口头说法，实际上，目前已经没有任何开发商，会拿住宅用地来盖“公寓”，只会用商业/办公用地。
这造成的一个必然结果就是：公寓产品，从政策上讲都是用于办公、经营，是不能住人的。
因此，公寓受到政策波动的影响性极大，常常“朝令夕改”。
2017年初，很多城市都修订了公寓政策，只能卖给公司，不能卖给个人。公寓市场的流动性一下子就被政策打垮了。
加上公寓的持有成本、交易税费都比较高，所以基本上被视为投资的坑，忽悠投资者。只有在城市中心，租金高企的公寓，有一定的投资价值。
另一类产品的坑，是商铺。
受到电子商务迅猛发展的冲击，北京、上海、南京、杭州等核心城市购物中心的租金，已经多年不涨了。
据统计，过去4年，这类商铺的租金普遍下跌，其中又以上海的降幅最为明显，从2014年的40元/m²/天，降到了33.7/m²/天，降幅高达16%。
商铺的表现为什么远远输给写字楼和住宅？
曾经“一铺养三代”，如今受到移动互联网冲击，很多商铺已经不仅仅依靠地理位置来体现价值了。商铺的价值，处在高速迭代、秩序重组的过程中。
再加上，商铺的“地段”评估精密度要求非常高，往往同一条街不同的位置，价值和价格是天壤之别。
它不像住宅、写字楼，基本上选准了地段，价值就基本跑不了。
这也是为什么，黄大大从来不推荐买商铺、公寓的原因。
这些“跌跌不休”的产品，绝对让你哭干眼泪。
本文来自微信公众号：楼市黄大大（ID：HouseLeader），作者：黄狮虎