买得起房,修不起房的时代马上要到了
2019-09-10 16:35

买得起房,修不起房的时代马上要到了

本文来自公众号:双极地产(ID:earthabglobal),作者:双极分析师,Photo by Milind Kaduskar on Unsplash



近些年,全世界的购房者都面临着一个严峻的问题:我的房子似乎活不过我了?


宾夕法尼亚大学的建筑学教授Witold Rybczynski在一篇文章中提到:使用砖石木材的传统建筑,平均寿命约为120年。但对于使用钢筋混凝土和玻璃幕墙的现代主义建筑来说,它的寿命只有一半:60年。


这似乎是一件反常识的事情,但世界各地不断出现的案例,都在告诉你:这是真的!


2013年5月,日本的Dojunkai公寓被拆除。这座1929年竣工的公寓楼历经84年沧桑,是日本关东大地震后最高龄的公寓。


而日本20世纪60年代后盛行的综合体建筑,通常只有30年的寿命。



2018年,大批购买2000~2006年期间建成公寓的爱尔兰居民,收到了4246欧元到826000欧元(约合3.34~64.9万元人民币)的维修账单。


才刚刚建成10几年的房子,就已经不符合现代的消防标准,需要支付高额的账单进行翻修改造。


有的家庭刚刚搬进自己新买的二手房,就要面临巨额的账单,你说冤不冤?


无独有偶,渥太华一座公寓的住户,也收到了230万美元额外维修基金的账单,他们现阶段每月700美元左右的月费将被提高到800美元。


很多公寓的居民开始卖房搬家,他们认为自己老了的时候,没有能力支付如此高昂的维修成本。


我们生活在一个快乐并痛苦的年代。


在过去那个时代,人的寿命短,房子的寿命长。而在今时今日,人的寿命长,房子的寿命短。


双极的分析师带大家探讨一个问题,究竟是我用房子养老?还是说我为房子养老呢?


为什么房子越来越短命?


正如影响不同人寿命的因素有很多,房子寿命的奥秘也有众多的因素构成。


首先是维护、翻修成本的问题。


Witold 教授在他的文章中指出,如果回顾1960年还存在的建筑,他们翻修改造的成本往往远高于当时的建筑成本。而且由于建筑规范等法律法规的变化,一栋建筑在60岁之前通常已经不符合现代标准。


就以逐渐流行的玻璃幕墙建筑为例,随着建筑物的老化,维护成本将在25年的时候开始飙升。按照Witold 教授的说法,在美国,玻璃外层的更换成本高达每块80,000美元。



很多对于当下买主充满诱惑力的外观,背后是高昂的长期维护费用。


随着一栋建筑的逐渐老化,我们似乎能听到房子在哭诉:如果我没有了姣好的容颜,你还愿意像当初一样,不顾一切的花钱养我吗?


当公寓的住户已经无力承担房子的维护费用时,一栋公寓也就面临着寿终正寝的命运。


其次是住户的问题。


如果把住宅楼形容成一个人,那么生活在其中的居民就是血液。


就拿日本来说,如果建筑物维护良好且没有发生重大地震破坏,一栋建筑的寿命通常能够达到60至70年。


但根据2002年,日本土地,基础设施,运输和旅游部的统计,日本建筑的平均寿命是37年。而到了2014年,Tokyo Kantei发布的《公寓寿命》统计,日本全境的公寓寿命仅为33.4岁,东京的平均值是40岁。


是什么夺走了日本公寓的生命呢?我们举两个例子。


在东京市中心的一个公寓项目,主力户型在11~15平米,居住在那里的都是外国人以及每个月拿着48000日元(约合3187元)住房福利的受助人群。


这个公寓项目修建于上世纪80年代,现如今已经完全处于无物业状态。


没有定期的垃圾回收,公共设施完全处于报废状态。要不是处在东京寸土寸金的黄金地段,应该根本不会有人租住。


之所以出现这样的情况,就是因为拥有产权的业主逐渐搬离了这个社区。将房子出租给租客之后,业主就不再在乎物业管理的好坏。


越来越多的业主开始拒绝缴纳物业费和维修基金,而这随之形成了恶性循环。


更多的业主开始搬离,没有人再缴纳物业费用,物业公司选择离场,这栋公寓楼的价格也开始暴跌。


虽然说价格要远低于周边的住宅,地段也处于东京的市中心,但投资价值其实有限。一旦房屋出现结构问题,能否联系到所有业主都是个问题,更何况也没有业主会组织进行修复。


还有80年代中期名古屋的一个公寓项目。当时的业主没有聘请物业公司,而是成立了管理委员会自行管理。


但结果是,由于缺乏对管理基金的管理。30年间,社区的维护和物业运营近乎于无,公寓逐渐破败,而管理基金会会长也在遭到起诉后卷款跑路,掏空了居民缴纳的所有费用。


现如今,这个公寓因为无人管理已经变成了垃圾屋,空置率高达40%以上。



上面的场景对部分国人来说都已经是有些熟悉的画面。业主管理、住户素质和欠缴费用,这是全世界都面临的难题。


全世界的业主都觉得,业主委员会的事情好烦人,我不管,别人应该会管的。结果导致了全球性的社区管理恶化。


在泰国有句话,只有超人才能说服泰国的业主翻修房屋。因此,泰国永久产权的公寓,实际寿命大概只有35年。


而在现代物业管理方式运行20年的北京,仍然有80%以上的小区没有业主委员会。


住户素质也是全球性问题,随着配套设施更好的新兴社区不断建立,老旧社区的住户逐渐搬离,租户逐渐入住。很现实的问题,租户对于社区的维护以及社区建设的参与热情远低于业主住户。


此外,社区中只要有少量的高破坏性住户,社区的维护成本就会直线上升,而由此产生的成本都需要全体业主承担。


而老旧社区的老龄化也是一个重要因素,在国外已经实际发生的情况是,老年人很难负担昂贵的物业和维护费用,导致了人口老龄化的社区,公寓的折旧速度也直线上升。


欠缴物业和维修费用这件事情要分国家,比住说美国,在业主管理委员会采取一系列催缴措施后,可以对业主的房产产生留置权。


在某些州,业主委员会可以强制驱离业主,并且把业主的房子出租还债。极少数情况下,业主委员会还会向法院申请强制拍卖。当然,物业管理协会通常不会这么做,毕竟美国的房产税太高了。


而对于一些手段比较软弱的国家,物业和维修费难免会进入到一个欠缴的恶性循环,房子的折旧速度非常快。这也就是部分国家,当地人不愿买二手房的原因。



其三是开发商的问题。


不同水平的开发商,在项目建筑质量上的差距非常之大,尤其是房地产行业快速发展的新兴市场国家。


以人口大国印度为例,那些采用RERA认证的大型建筑商的项目,房屋寿命通常能够坚持35~60年。


而那些有一定规模,但是尚未通过RERA认证的建商,他们承建的项目寿命一般只有10~25年。


最差的是一些地方性的小建商,房屋寿命只能支撑1~10年。他们普遍会抄袭一些西方的房屋设计,让房子看起来还不错,但是房屋设计根本满足不了印度热带季风气候的摧残。



这三类建筑标准的成本天差地别,但是对于国内很多在海外购房的买家来说,他们往往只关注房子的地段和房价。


在新加坡,这个问题也非常突出。建筑寿命小于20年的住宅,永久产权的私人住宅比政府组屋的折旧速度慢很多。


但当房屋的寿命到达20~40年的区间,政府组屋的房价跌幅仅为3%,而永久产权的私人住宅房价跌幅接近15%,租赁产权的私人住宅跌幅超过了30%。


究其根源是因为30年的私人物业普遍面临着建筑和环境缺乏维护的问题,而政府的租屋项目在这方面优势极其突出。



这其中还有一个经常被忽视的点,就是开发商在进行销售的时候承诺的物业费和维修费用。


双极的销售团队在与客户沟通时经常听到这样一句话:“这个项目的物业费太贵了,XX项目才多少钱。”


但历史的实践证明了,欠缴的物业费迟早要还的。


温莎大学的教授Randy Lippert在他的书《公寓征服》一书中,探讨了多伦多和纽约大量的公寓发展的失衡和治理。


承诺不切实际的低费用是开发商常用的手段,但住户入住之后,物业费往往面临着飙升。


这种情况下住户肯定不乐意呀!但用户的抵制缴费往往最终导致了建筑物的缺乏维护。很多时候,一笔高昂的维修费用,可能会直接导致公寓公司破产。


在海外购买一些有年头的二手共管公寓时,请注意审查公寓大楼的财务报表。查看公寓大楼是否拥有健康的储备基金。否则,你可能入住没几天,就要缴纳一大笔维修基金。


东京市区有一个上世纪80年代的四层公寓项目,每个业主每月的维修费用一直只有1000日元(约合66元),这使得该项目吸引了很多的买家接盘。


但在2012年前后,该建筑突然出现了严重的管道漏水和外部混凝土开裂的问题。需要花费4亿日元(2656万元人民币),但管理基金中只存了1亿日元。


中国的房屋维修金制度始于1998年,但是在实际操作的过程中存在了很多问题,这些坑应该会在未来一段时间集中爆发。


其四、地区情况。


不同地区根据情况,也会出现很多干扰房屋寿命的因素。


比如说日本,在上世纪70年代的房地产热潮中,修建了大量的公寓项目,一度导致了河沙的供应不足。


在这种情况下,大量这个时期的建筑采用了海沙作为材料。但由于清洁不充分,沙子中含盐量比较高,导致了建筑质量下降。


1979年时预计物理寿命能够达到117年的日本混凝土建筑,在80年代的时候已经出问题了。


又比如说,1980年至2010年期间,加拿大、新西兰出现的大规模烂公寓危机。



由于增加了丙烯酸灰泥和外墙外保温系统(EIFS)等包层系统,房屋对于水分的渗透具有极强的抵抗力。但这样的关键缺陷是,任何渗入系统的水或湿气,都被封锁在墙内,而这些国家的房屋又大量使用木质结构,结果导致了严重的变质,腐烂和霉菌。


仅在加拿大卑诗省,有900多座建筑物和31,000套个人住房单元发生了约40亿美元的破坏,造成了加拿大历史上最广泛和最昂贵的住房重建。


2009年的新西兰,有机构估计,维修和更换的费用总共将高达230亿新西兰元,涉及到89000座建筑物。


而且由于担心政府救助方案会影响新西兰的国际信用评级。2009年11月,新西兰国民政府决定不再提供更大幅度的费用分摊。


最终,大约64%的维修费用必须由业主承担,只有10%的费用由政府资金承担,拿到补助的房主也被迫签署了放弃起诉协议。


欧洲各国的房屋寿命,法国大概是50年,德国大概是67年,瑞士大概是70~100年,这背后也涉及了各个国家众多的影响因素。



还有一些涉及到法律法规的问题。比如说某国虽然是永久产权,但法律似乎暗示了公寓的寿命只能是50年,对海外投资者来说都是潜在的风险。


我的房子还能活多久?


我的房子将会花多少的维护费用呢?哪一年要开始继续养房呢?


作为一家海外房产公司,双极整理了美国、加拿大等国一个正常维护公寓的预期折损周期。


在房屋刚建成的两年内,维护的职责逐渐从开发商向产权所有者转移。新建筑的大部分板块也处在保修期范围内。基本不会出现大修问题,维护也主要以清洁和检查为主。


房屋建成的2~16年期间,这个阶段的项目维护已经完全由产权所有者负责。10年左右时屋顶开始出现问题,这也是这个阶段最大的维护。除此之外,大多还是像外墙粉刷这种小规模的工作。


房屋建成的17~29年,大量的建筑部件开始恶化,需要进行替换改造。


首先是屋顶,平均寿命大概是15~18年。然后是大厦整体的制冷和加热设施以及电气设备,大概在20-25年之间需要更换。大厦的电梯根据品牌和维护不同,一般在20~30年之间面临着更换(国内因为养护不足要短很多)


外部的密封胶和火警系统,在这个阶段也面临着大修。


维修的过程中会出现一个很棘手的问题,当年生产部件的公司已经倒闭,很难找到维修的部件和服务。


这个时期,很多社区的房屋维修金告罄,开始出现加征维修金的情况。


房屋建成的30~49年,业主开始要面临高昂的维护费用。


管道、窗户、内部装潢、外观、包层以及社区道路都面临着大规模整修和替换的需求。除了修复和替换外,房屋的主要组件也需要进行预防性维护。


当房屋超过50年的情况下,整个建筑的所有部件至少需要替换过一轮。


这时候业主将面临三个选择:


第一、继续帮这个公寓养老。这种情况下业主需要提前为下一个十年的维护准备配套。


第二、业主可以投票选择卖掉土地,拆除建筑并卖掉建筑废料。然后业主分配获得的资金收益。


第三、业主与开发商达成协议,拆除现有公寓,在土地上重建新公寓。


比如说前面所说的日本Dojunkai公寓,每位原业主获得了拆除后新建公寓单位的70年产权。


然而,在不久的将来,这种拆迁重建的模式可能会面临严峻的挑战。


比如说在东京,上世纪70年代的公共住房,每个40平方米的单位,都占用了大概120~150平米的土地,容积率大概只有0.27。这么低的容积率自然可以在重建中大幅增加单位数,抵消掉重建的成本。



但现在呢?很多国家的公寓项目,容积率都已经破10。如此密集的项目,当地的规划是否还会允许建设更高容积率的项目呢?如果不允许,开发商重建是否还有利可图呢?


住户可能面临的选择是,要么花巨额的成本修房子,要么把自己的房子折价,请开发商拆迁。


对于有房产税的国家来说,一旦一个公寓每年的维护费和房产税超过了租金,这个公寓就没有购买的必要了。


科技让生命更长久,也让建筑更长久。


建筑材料的寿命越来越长,号称能够坚守200年的混凝土已经应用在很多项目中。据说500年寿命的混凝土也在研发中。


但经济在低语:资本让你今年拆,谁能留你到明年?


建筑的经济寿命似乎在缩短,人们急于去杀死年迈的建筑,让新兴的建筑创造更大的经济收益。


瑞士人寿的房地产主管Renato Piffaretti的预测值得我们去思考:“房子会像我们生活中其他的消费品一样,人们不再为长久而建房,人们只为这个时代而建。”


本文来自公众号:双极地产(ID:earthabglobal),作者:双极分析师

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。未经允许不得转载,授权事宜请联系hezuo@huxiu.com
如对本稿件有异议或投诉,请联系tougao@huxiu.com
正在改变与想要改变世界的人,都在 虎嗅APP

相关推荐