本文来自微信公众号：地产风声（ID：fangshi488），作者：内幕君，原标题：《年关难过，中小房企正在集体翻车》，题图来自：东方IC
前两天，一条地产新闻刷屏：
2019年至今，已有408家房企破产。
一些媒体和吃瓜群众们，闻者激动，听者高潮，都在嚷嚷“地产的寒冬来了”。
但真相令人尴尬，这是一条假新闻。
报道的数据来源于人民法院公告网，有人在网站破产文书页面检索，输入关键词“房地产”后发现，2019年以来公布的破产文书中，共有408份和房地产相关。
信息经各路媒体过滤和加工，最后的报道变成：
人民法院网站消息，截至10月27日，宣告破产的房企已经增加到408家。
内幕君上人民法院网站查了查，竟无语凝噎。
输入一致关键词后，每个页面跳出15份文书，总共27页又5条，最新总计为410份文书（截至27日为408份）。这些文书中，当事人有「房地产顾问公司」、「科技公司」、「贸易公司」，甚至「纺织企业」，这些公司有的是被房企申请破产清算，比如这样的：
有的则是破产时，他们拥有的房产物业被估值作价。就这样，通通被当成“房企”，搞了个大头条。
也就是说，408份文书不等于408家房企。
再说了，中国有9.7万家房企，其中有大量空壳公司，一年破产400家根本不叫事。
不过谣言满天飞，倒是证明行业已陷入深深的下行焦虑，特别是小房企圈，最近一片风声鹤唳：
10月21日，三盛宏业老板当众飙泪，表态会把亲妹妹转走的公款追回来，给讨债的员工一个说法。
10月22日，河北秀兰集团发表声明，向业主承诺，虽然公司资金周转不畅，但不会破产甩包袱。
同日，广州老牌房企、曾经「单栋别墅卖出3.8亿」的颐和地产被爆：两只私募债未能按期足额偿付本金及利息，构成实质性违约。
无边落木萧萧下，不尽天雷滚滚来。
中小房企的生存模式，开始从hard变成very hard。
1 风口不再
三盛宏业的债务危机由内部撕开。
10月21日，自家员工围堵企业总部，在大厦门口举A4纸维权。白纸红字写着：陈家人还我血汗钱。
三年前，三盛宏业向员工发行3亿理财产品，但逾期未兑付。就在大家苦等公司支付本息之际，有财务人员发现，一些高管和高管的亲朋拿回了钱。
被遗忘的底层愤而揭竿，有了维权一幕。
为了平息员工怒火，董事长陈建铭当天召开沟通会，自我检讨说：
我最近在外找资金，内部的事都是妹妹陈亚维管理，没想到竟会如此。其他的高管我不能担保，我妹妹转走的钱，我负责追讨回来。
情到深处，一顿哽咽。
这次员工理财“爆雷”只是危机的冰山一角。
据统计，三盛宏业旗下至少16个项目，因资金影响而停工或者工程滞后。一个月前，因为未能偿还4亿借贷判罚，三盛宏业被上海市二中院列为失信执行人。
这家净资产250亿的企业，有息负债达到269.5亿，其中一年到期的私募债有40亿。
有趣的是，在中指院榜单中，三盛宏业位列“2018中国房地产百强企业”第54名，不久前，还上榜了亿翰颁布的房企综合实力、品牌价值双百强。
更有意思的是，三盛宏业还欠着这些机构60万款项。有人就说了：
买榜的款都欠，是真缺钱了！
飙泪之前，谁还不是个铁铮铮的汉子。
2015年公司中期会议上，陈建铭跟员工说，我们不做风口上的猪，要做风口上的鹰。
“猪不能飞，猪要是飞起来，最终一定会死得很惨。必须成为鹰，学会飞的技能，才能冲破行业瓶颈。”
可惜跑不过行情，还是被按在地板上摩擦。
2 年关难过
三盛宏业，只是中小房企艰难生存的缩影。
粤系老牌房企，创办于1992年的颐和地产也陷入资金危机。今年5月，颐和及关联公司高陵地产被信托公司告上法庭，法院判决高陵地产偿还贷款本金连带利息近2.7亿元。
今年9月，颐和前后4次被列为失信被执行人，董事长何建梁同步被列入限制高消费名单，与此同时，其主体评级和债项评级被下调至BBB，主体评级展望为负面。
近日，颐和再次被爆债务违约，两只总额10亿的私募债未能按期足额还本付息。
资金不畅，是中小房企现阶段面临的第一道难题。
投资过凤凰古城景区，主攻文旅地产的河北秀兰集团上周声明，表示公司确实遭遇资金周转难题，还列举出四个原因：
楼下销售下行，经营性现金流大幅减少；
国家调控收紧，阶段性融资难度加大；
出于长远发展考虑，集团招拍土地占压了大量资金；
集团斥巨资实施的战略布局调整，短时内未收获预期收益。
这些基本涵盖了房企缺钱“诱因”。
亿翰披露的数据显示，2019年1-9月，TOP100行业集中度高达74%，TOP50集中度为61%，TOP30房企集中度为50%。
也就是说，行业前30强占据了一半的市场份额，中小房企的生存空间正在被逐步挤压。
在大象的蹄下，兔子级选手很难翻盘，融资没优势、拿地没优势、销售没优势，一不留神“小而没”。
按照黄奇帆的推测，今后十年左右，中国房企数量会减少2/3以上。
但现实恐怕更严峻。
最近一周，有三个人来问内幕君同一件事：
a房企是不是要破产了？
一个是律师，一个是b房企投拓人员，一个是a房企供应商。
a是top50房企，去年已经爆出资金链紧张问题，不少项目因此停工或者延期，内部跟投逾期未兑付。最近，其资金紧张问题进一步加剧，有区域公司工资不能足额发放，有项目被供应商堵门讨债。
无奈之下，a房企找了b房企，想转些项目出去。b房企嘴上没说什么，内心也是酸苦陈杂：兄弟，其实我也很难。
但我不能说。
b是top30房企，曾经收割地王不手软的主。30强、50强房企尚且艰难至此，其它的可想而知。
如果没有东风呼来，销售200强榜单上的一些房企，估计是年关望又至，这次贼难过。
3 最后一搏
大家在努力跳跃。
2018年以来，港股迎来一波房企上市潮，都是中小房企。
正荣、美的、弘阳、大发、恒达、万城、中梁、银城、德信……
如果加上物业公司，2018年在港上市的内地房地产行业公司达11家，这是最近20年来，内房行业企业在港股上市数量之最。
2019年至今，已有3家房企、5家物业公司成功登陆港交所，而门外，还有新力、三巽、实地、奥山、海伦堡、港龙、万创在排队。
尽管这几年，香港市场并不看好内地房企，估值普遍白菜价，但大家还是豁了命想游过香江。
比如安徽三巽，去年销售刚过百亿，今年也加入上市大军。今年3月，黄清平刚把银城国际推上港股，转过头又想把银城服务拉上岸，物业公司于10月25日开始全球招股。
奋不顾身，都想博一次生存机会。上市就仿佛那道生死关，过则保留一线希望：
上市之后有名气，销售、拿地或融资都容易些。另外，可以在交易所发债、海外发债，或者股权融资，找钱的路子拓宽了。
随着融资不断紧缩，房企融资也在加速分化，资金向大型房企和央企、国企倾斜。
中小房企找钱难，借钱也贵。
今年上半年，龙湖、中海等10家大房企融资成本都在5%以内，朗诗、新湖、泛海、当代置业等小房企美元融资成本超过10％，而三巽这类没上市，主要靠信托找钱的房企，融资成本更高。
2018年及2019年上半年，三巽加权平均融资利率分别高达14.0%和12.7%。
更难的还在后头。
今年以来，上层对行业的融资监管没有丝毫放松。今年前三季度，银行和信托“涉房”罚单已超过120张，罚款金额过亿。
银行给房企开发贷的额度有限，有的直接一刀切：排名行业前30的才有机会拿到贷款。
没钱过冬，就好比加速下坡时被踩了刹车，翻车只是时间问题。
中小房企扎堆上市多为无奈之举，但基本逆势难翻盘。规模小、盈利能力弱、增长可持续性不够，即便上市，地产下行周期中，这些问题也会成为房企项上枷锁。
有个别房企之所以冲出，说白了，时也，运也，节奏踩对也。
比如弘阳和中梁，一个是对外合作战略得当，一个是赶上棚改东风。
这几年，弘阳和旭辉、正荣、蓝光、金科等合作密切，降低拿地成本的同时，又提升了扩张速度，诠释了什么叫“用好别人的钱，强壮了自己的肌肉”。
而中梁则在三四线大规模拿地，赶上棚改货币化红利，在高周转模式加持下，销售和回款两头稳，顺势崛起。正在冲击IPO的新力也是此道。
但未来这两种模式都不可复制，中小房企的第三条路在哪?
真正的洗牌才刚刚到来。
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