408家房企破产是假新闻,洗牌倒是真的
2019-10-30 21:16

408家房企破产是假新闻,洗牌倒是真的

本文来自微信公众号:地产风声(ID:fangshi488),作者:内幕君,原标题:《年关难过,中小房企正在集体翻车》,题图来自:东方IC


前两天,一条地产新闻刷屏:


2019年至今,已有408家房企破产。


一些媒体和吃瓜群众们,闻者激动,听者高潮,都在嚷嚷“地产的寒冬来了”。



但真相令人尴尬,这是一条假新闻。


报道的数据来源于人民法院公告网,有人在网站破产文书页面检索,输入关键词“房地产”后发现,2019年以来公布的破产文书中,共有408份和房地产相关。


信息经各路媒体过滤和加工,最后的报道变成:


人民法院网站消息,截至10月27日,宣告破产的房企已经增加到408家。


内幕君上人民法院网站查了查,竟无语凝噎。


输入一致关键词后,每个页面跳出15份文书,总共27页又5条,最新总计为410份文书(截至27日为408份)。这些文书中,当事人有「房地产顾问公司」、「科技公司」、「贸易公司」,甚至「纺织企业」,这些公司有的是被房企申请破产清算,比如这样的:



有的则是破产时,他们拥有的房产物业被估值作价。就这样,通通被当成“房企”,搞了个大头条。


也就是说,408份文书不等于408家房企。


再说了,中国有9.7万家房企,其中有大量空壳公司,一年破产400家根本不叫事。


不过谣言满天飞,倒是证明行业已陷入深深的下行焦虑,特别是小房企圈,最近一片风声鹤唳:


10月21日,三盛宏业老板当众飙泪,表态会把亲妹妹转走的公款追回来,给讨债的员工一个说法。


10月22日,河北秀兰集团发表声明,向业主承诺,虽然公司资金周转不畅,但不会破产甩包袱。


同日,广州老牌房企、曾经「单栋别墅卖出3.8亿」的颐和地产被爆:两只私募债未能按期足额偿付本金及利息,构成实质性违约。


无边落木萧萧下,不尽天雷滚滚来。


中小房企的生存模式,开始从hard变成very hard。


1 风口不再


三盛宏业的债务危机由内部撕开。


10月21日,自家员工围堵企业总部,在大厦门口举A4纸维权。白纸红字写着:陈家人还我血汗钱。


三年前,三盛宏业向员工发行3亿理财产品,但逾期未兑付。就在大家苦等公司支付本息之际,有财务人员发现,一些高管和高管的亲朋拿回了钱。


被遗忘的底层愤而揭竿,有了维权一幕。


为了平息员工怒火,董事长陈建铭当天召开沟通会,自我检讨说:


我最近在外找资金,内部的事都是妹妹陈亚维管理,没想到竟会如此。其他的高管我不能担保,我妹妹转走的钱,我负责追讨回来。


情到深处,一顿哽咽。


这次员工理财“爆雷”只是危机的冰山一角。


据统计,三盛宏业旗下至少16个项目,因资金影响而停工或者工程滞后。一个月前,因为未能偿还4亿借贷判罚,三盛宏业被上海市二中院列为失信执行人。


这家净资产250亿的企业,有息负债达到269.5亿,其中一年到期的私募债有40亿。


有趣的是,在中指院榜单中,三盛宏业位列“2018中国房地产百强企业”第54名,不久前,还上榜了亿翰颁布的房企综合实力、品牌价值双百强。


更有意思的是,三盛宏业还欠着这些机构60万款项。有人就说了:


买榜的款都欠,是真缺钱了!


飙泪之前,谁还不是个铁铮铮的汉子。


2015年公司中期会议上,陈建铭跟员工说,我们不做风口上的猪,要做风口上的鹰。


“猪不能飞,猪要是飞起来,最终一定会死得很惨。必须成为鹰,学会飞的技能,才能冲破行业瓶颈。”


可惜跑不过行情,还是被按在地板上摩擦。


2 年关难过


三盛宏业,只是中小房企艰难生存的缩影。


粤系老牌房企,创办于1992年的颐和地产也陷入资金危机。今年5月,颐和及关联公司高陵地产被信托公司告上法庭,法院判决高陵地产偿还贷款本金连带利息近2.7亿元。


今年9月,颐和前后4次被列为失信被执行人,董事长何建梁同步被列入限制高消费名单,与此同时,其主体评级和债项评级被下调至BBB,主体评级展望为负面。


近日,颐和再次被爆债务违约,两只总额10亿的私募债未能按期足额还本付息。


资金不畅,是中小房企现阶段面临的第一道难题。


投资过凤凰古城景区,主攻文旅地产的河北秀兰集团上周声明,表示公司确实遭遇资金周转难题,还列举出四个原因:


  • 楼下销售下行,经营性现金流大幅减少;


  • 国家调控收紧,阶段性融资难度加大;


  • 出于长远发展考虑,集团招拍土地占压了大量资金;


  • 集团斥巨资实施的战略布局调整,短时内未收获预期收益。


这些基本涵盖了房企缺钱“诱因”。


亿翰披露的数据显示,2019年1-9月,TOP100行业集中度高达74%,TOP50集中度为61%,TOP30房企集中度为50%。


也就是说,行业前30强占据了一半的市场份额,中小房企的生存空间正在被逐步挤压。


在大象的蹄下,兔子级选手很难翻盘,融资没优势、拿地没优势、销售没优势,一不留神“小而没”。


按照黄奇帆的推测,今后十年左右,中国房企数量会减少2/3以上。


但现实恐怕更严峻。


最近一周,有三个人来问内幕君同一件事:


a房企是不是要破产了?


一个是律师,一个是b房企投拓人员,一个是a房企供应商。


a是top50房企,去年已经爆出资金链紧张问题,不少项目因此停工或者延期,内部跟投逾期未兑付。最近,其资金紧张问题进一步加剧,有区域公司工资不能足额发放,有项目被供应商堵门讨债。


无奈之下,a房企找了b房企,想转些项目出去。b房企嘴上没说什么,内心也是酸苦陈杂:兄弟,其实我也很难。


但我不能说。


b是top30房企,曾经收割地王不手软的主。30强、50强房企尚且艰难至此,其它的可想而知。


如果没有东风呼来,销售200强榜单上的一些房企,估计是年关望又至,这次贼难过。


3 最后一搏


大家在努力跳跃。


2018年以来,港股迎来一波房企上市潮,都是中小房企。


正荣、美的、弘阳、大发、恒达、万城、中梁、银城、德信……


如果加上物业公司,2018年在港上市的内地房地产行业公司达11家,这是最近20年来,内房行业企业在港股上市数量之最。


2019年至今,已有3家房企、5家物业公司成功登陆港交所,而门外,还有新力、三巽、实地、奥山、海伦堡、港龙、万创在排队。


尽管这几年,香港市场并不看好内地房企,估值普遍白菜价,但大家还是豁了命想游过香江。


比如安徽三巽,去年销售刚过百亿,今年也加入上市大军。今年3月,黄清平刚把银城国际推上港股,转过头又想把银城服务拉上岸,物业公司于10月25日开始全球招股。


奋不顾身,都想博一次生存机会。上市就仿佛那道生死关,过则保留一线希望:


上市之后有名气,销售、拿地或融资都容易些。另外,可以在交易所发债、海外发债,或者股权融资,找钱的路子拓宽了。


随着融资不断紧缩,房企融资也在加速分化,资金向大型房企和央企、国企倾斜。


中小房企找钱难,借钱也贵。


今年上半年,龙湖、中海等10家大房企融资成本都在5%以内,朗诗、新湖、泛海、当代置业等小房企美元融资成本超过10%,而三巽这类没上市,主要靠信托找钱的房企,融资成本更高。


2018年及2019年上半年,三巽加权平均融资利率分别高达14.0%和12.7%。


更难的还在后头。


今年以来,上层对行业的融资监管没有丝毫放松。今年前三季度,银行和信托“涉房”罚单已超过120张,罚款金额过亿。


银行给房企开发贷的额度有限,有的直接一刀切:排名行业前30的才有机会拿到贷款。


没钱过冬,就好比加速下坡时被踩了刹车,翻车只是时间问题。


中小房企扎堆上市多为无奈之举,但基本逆势难翻盘。规模小、盈利能力弱、增长可持续性不够,即便上市,地产下行周期中,这些问题也会成为房企项上枷锁。


有个别房企之所以冲出,说白了,时也,运也,节奏踩对也。


比如弘阳和中梁,一个是对外合作战略得当,一个是赶上棚改东风。


这几年,弘阳和旭辉、正荣、蓝光、金科等合作密切,降低拿地成本的同时,又提升了扩张速度,诠释了什么叫“用好别人的钱,强壮了自己的肌肉”。


而中梁则在三四线大规模拿地,赶上棚改货币化红利,在高周转模式加持下,销售和回款两头稳,顺势崛起。正在冲击IPO的新力也是此道。


但未来这两种模式都不可复制,中小房企的第三条路在哪?


真正的洗牌才刚刚到来。


本文来自微信公众号:地产风声(ID:fangshi488),作者:内幕君,原标题:《年关难过,中小房企正在集体翻车》

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