每公顷土地只要0.8美元,全球土地掠夺有多疯狂?
2019-11-13 17:52

每公顷土地只要0.8美元,全球土地掠夺有多疯狂?

本文来自微信公众号:双极地产(ID:earthabglobal),作者:双极分析师,题图来自:视觉中国


这个世界土地很贵?


贵,摩纳哥的土地成交均价,高达每平米6.66万美元。


这世界土地很便宜?


便宜,在秘鲁,有韩国投资者用0.8美元每公顷每年的价格收购租贸产权的土地。


用我1平米的开销,买下你万亩田地。待得他日你脱贫之时,让你用百倍千倍的价格赎回土地,世世代代为我辛勤劳作。


这可能是世界上最大的不公平。这就是Land grabbing,土地掠夺。



有一次和某国头部开发商会谈,他在地图上成片的画着圈,得意的说道:“这些土地都是我们家族数十年前低价买下的,捂在手里慢慢开发。”


土地真的稀缺吗?有的国家和地区是真的稀缺,而有的地方,可能是土地掠夺者创造的假象而已。


资本当道,何以为家


土地掠夺自古有之,从《汉书·食货志》的富者田连阡陌,贫者无立锥之地,到英国圈地运动的“羊吃人”,土地掠夺从未停止,只不过随着人类文明的进步,披上了体面的外衣。


当双极分析师在阿根廷购买土地时,当地的合作方告诉我们,这个区域的外国人投资份额已经达到了上限,需要特别申请。


根据阿根廷第26737号法律,外国人购买土地的数量不能超过总量的15%。


也就是说,那个地区15%的土地的产权都属于外国买家。


而放眼整个阿根廷,5.57%的土地都在外国投资者的名下。


土地辽阔的阿根廷还不是卖地最凶的国家,根据2000-2012年的土地交易数据,巴西、苏丹、马达加斯加、菲律宾、埃塞俄比亚、莫桑比克、印度尼亚西,卖给外国人的土地面积都大于阿根廷。


从整体国土面积来看,排在第二位的前苏丹,9%的国土面积都被外国买家占领。


卖地之王巴西,2000-2012年期间出售给外国的土地,占到了全球跨国土地交易总额的11.3%。


这其中,排名前十的外国公司掌握着超过150万公顷的土地。


而这些外国公司,在垄断土地资源的同时,也在破坏性的进行开发。


在巴西,2000年-2017年之间,仅Matopiba地区,47家外国农场就毁掉了42.3万公顷的林地。



每当有新闻报道农民烧山拓荒,我们就会扼腕叹息,叹息当地人的短视,叹息那些靠天吃饭的普通人不懂得可持续发展。


很少有人注意到,那些衣着光鲜的大人物,他们更加的肆无忌惮。


国外土地投资者的破坏式开发绝非个案。


在埃塞俄比亚甘贝拉,那里最值钱的不是土地,而是水源。沙特富豪的种植园抽干了当地的河流,数以万计的当地居民失去了赖以生存的水源。



“妈妈,今年旱灾没有粮食怎么办?”


“我们还有外国的救济呢。”


“救济用的粮食哪来的呀?”


“我们隔壁农场种出来的。”


如果说农业土地的掠夺对很多城里人已经陌生,甚至可能会功利的认可这种弱肉强食。那随之带来的居住用地问题则离我们更近。


诚然,根据国际投资的数据,在本世纪的头10年里,有81.9%的跨国土地投资都是农业用地。


但是,在发展中国家人口和住房需求大爆发的阶段,住宅地产开发和农业用地之间的矛盾是不可避免的。


农民失去了土地,被迫进城打工,然而他们又生活在一个贫穷的国度,进城没有实现他们的人生梦,只留下一个个贫民窟。


可农民的土地被侵占过后,开发真的有进行吗?


据统计,尽管现阶段跨国投资的土地规模已经超过了4100万公顷,但实际仅有不到25%投入生产和运营。


土地都握在海外投资者手中,土地都握在本国大地主手中,而贫苦的当地人不得不接受一个被灌输的事实:属于他们的土地很稀缺。



当这种土地掠夺超过了一个界限,人间的悲剧就拉开了序幕。


在南非,9%的白人拥有着41%的土地和72%的私人农田。2011年起,南非政府无力负担免费住房项目的开发,大量无家可归的黑人开始闯入私人农场,杀死农场主,侵占土地和财产。


我囤积的是农田呀!


我知道,可是,这天地间已经没有我的归处了。


要么交出土地,要么去死!南非土地改革给我们哪些启示?


加速时代,从拉非到亚欧

2000年至2019年11月8日,排除森林、矿采、纯合同农业之外,交易面积大于200公顷的国际土地投资总计约有1635起。



要知道,在2013年1月份的报告中,统计到的大型跨国土地交易还只有616起。


很大可能,我们在进入到一个国际土地争夺加速的时代。(不排除互联网发展让统计范围更广的可能性,但也可能是科技发展让跨国土地收购变得容易)


按区域来说,非洲排在第一位,达到了561起,东南亚排在第二位,达到了408起,东欧排在第三位323起,拉丁美洲排在最后,总计249起。


按照国家来划分的话,在非洲市场,莫桑比克126起,埃塞俄比亚103起,加纳72起,坦桑尼亚56起,赞比亚50起,奈及利亚44起,塞拉利昂40起。



东南亚及大洋洲市场,印度尼西亚157起,柬埔寨113起,老挝86起,越南43起,巴布新几内亚39起,缅甸27起。


在东欧市场,乌克兰193起,俄罗斯97起,罗马尼亚59起。


拉美市场中,巴西89个,阿根廷54个,乌拉圭50个。


这其中能够发现哪些国际大规模土地投资的趋势呢?


首先是资本疯狂的涌入东欧土地市场。


在2013年的报告中,东欧只有乌克兰有大规模国际土地投资记录,而且仅有5起。现如今,乌克兰已经几乎成为全球土地贩卖交易最多的国家。


与此同时,俄罗斯也直接成为了全球土地投资目的地的第一位,总面积达到了10,244,037公顷,超越了2013年时排名前四国家出售面积的总和。


其次,是拉美和非洲的投资数量和大型投资增速明显放缓。


例如非洲卖地大国莫桑比克,2013年的时候,交易数量已经达到90笔,193万公顷。可是到了2019年交易数量也只有93笔,196万公顷。


这背后的原因是多元化的,土地出售接近上限,政府重新审查收回土地,当地社区的反抗,土地价格的上涨,国际中心的转移等等。


简单的举几个那一时期土地投资的价格案例。


苏丹在分裂之前,每公顷的农田的价格不到50美分,而且可以购买99年产权。2008年-2012年之间,印度在埃塞俄比亚获得了60万公顷土地的99年产权,每公顷每年的价格也只有1.2-8美元之间。



这种低到骇人的价格谁能不心动呢?


第三,中国和俄罗斯成为主要投资国,英国、印度下滑明显。


2013年的报告中,中国作为国际土地投资国,排在了全球第11位。而在2019年的数据中,中国已经超过了英国成为了世界第一。


俄罗斯虽然土地卖的多,但跨国土地购买数量也从之前的不入流上升到了世界第二。同样上升巨大的还有日本,成为了全球第五大主要投资国。


英国、印度作为曾经的第一、第三大跨国土地投资国,已经下跌到了全球第9和第11名。


这种投资权利的转移,也决定了相近地缘下东欧、东南亚市场土地投资的大幅增长以及未来的增幅预期。


小结


随着时代的发展,这个世界变得公平了吗?


有越来越多的人在维护公平,但这个世界似乎越来越不公平。


就跨国土地收购这件事情来说,近10年来有大批的调研数据发布、公益组织成立,人们在试图保护那些被降维打击的市场,他们在维护公平。


可实际结果呢?土地兼并的速度更快了,一份份为保护弱者而产出的调研数据,被我们变成了投资分析,呈现在各位面前。


透过这种不公平,双极分析师似乎看到了土地稀缺的另一面:土地稀缺不是资源稀缺,而是机会稀缺。


现阶段已经被争夺的土地远没有有效利用,而投资者却已经摩拳擦掌,投入到下一场土地的争夺之中。


我们今天的探讨的跨国土地兼并会持续加速吗?


并不会,当全球的价值洼地都被争夺完毕后,这种兼并就会逐渐陷入停滞。


虽然很多土地都还是闲置的荒地。人们仍然会告诉你,没有地了,土地稀缺,你只能去地主手中高价拿地。而地主们用高价缓慢释放着手中的土地。


看看那些土地被疯狂掠夺的国家和地区,这世界真的挺残酷。


本文来自微信公众号:双极地产(ID:earthabglobal),作者:双极分析师

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