摩天大楼崇拜背后的逻辑与困境
2019-12-09 10:43

摩天大楼崇拜背后的逻辑与困境

本文来自公众号:冰川思享号(ID:icereview),作者:孙欣祺,题图来自:视觉中国,原文标题:《华中第一高楼停工,摩天大楼崇拜背后的逻辑与困境》


摩天大楼如此烧钱,为何至今依然有人将其奉为建筑奇迹,乐此不疲地追逐“世界之巅”?


10月30日,中建三局向绿地控股武汉房地产事业部发出工程联系函称,“因业主欠付我司巨额工程进度款,已造成我司资金无法正常周转,被迫即日起对项目实行全部停工,待业主解决工程款支付事宜后即进行复工。”



该函涉及项目正是此前备受关注的“华中第一高楼”武汉绿地中心。2010年,绿地拿下这个项目,当时的设计高度是606米,预计于2016年竣工。此后,武汉绿地中心一度将目标高度上调至636米,力争成为“中国第一高楼”。


九年间,武汉绿地中心被不断限高,最终封顶在海拔500米,净高度475米。但即便高度一降再降,竣工之日依然“遥遥无期”。此次中建三局停工的消息不胫而走,无疑让外界对这栋命途多舛的在建高楼大跌眼镜。


据《南方周末》介绍,武汉绿地中心项目之所以步履维艰,主要因为武汉当地商办体量已呈现供大于求,导致商铺租售压力陡增,而摩天大楼的建筑和维护成本又异常高昂。


建设中的武汉绿地中心


建造一栋摩天大楼究竟需要多少成本?


早在1930年,经济学家克拉克与金斯顿就在《摩天大楼:现代办公楼经济高度研究》一书中提出,摩天大楼开发商面临的最大难题,是如何将投资收益最大化。换言之,这是一道收入减成本的计算题。一栋高楼将获得更多的铺位租售收入,但也将承担更高的建筑和维护成本。


克拉克与金斯顿认为,摩天大楼的高度与成本之间并非简单的线性关系。一方面,当大楼超过一定楼层时,防风防震、安全系数等比重将飙升,这将快速推升建筑成本。


另一方面,摩天大楼的电梯系统复杂多变,这些直通云庭的电梯间将进一步压缩出租面积,影响整体收入。因此,他们提出了“经济高度”的概念,即一栋大楼若要实现投资回报最大化,其建筑高度最好在63层左右。


一年后,美国纽约帝国大厦落成,这座103层的摩天大楼在克拉克与金斯顿眼里,就属于明显收不回成本的“过高”建筑。巧合的是,帝国大厦建于经济大萧条时期。


01 摩天大楼崇拜:实力和权力的象征


既然摩天大楼如此烧钱,为何至今依然有人将其奉为建筑奇迹,乐此不疲地追逐“世界之巅”?


摩天大楼热潮兴起,是经济发展的必然结果。一般而言,发达地区城市中心高楼林立,这是因为市中心地价高,唯有将建筑向上拓展,才能把土地成本分摊到最低。


相比之下,小城市很难建起摩天大楼,因为地价本身不高,没有“直冲云霄”的必然需求,而且小城市招商引资能力有限,很难吸引大企业或大酒店的战略目光。


久而久之,摩天大楼成为了经济实力和全球影响力的象征,因而引发了从第一世界向第二世界、从一线城市向二线城市转移的“摩天大楼崇拜”。


发展中国家虽然经济实力不如发达国家,但具备两项天然优势:低廉成本和远大前程。


不论是物力、人力还是土地,发展中国家都要相对便宜。2010年落成的阿联酋迪拜哈利法塔高828米,共163层,总成本15亿美元,每平米4800多美元(约3.38万元人民币)。与之相对照的是,2014年于德国法兰克福落成的欧洲央行总部双子楼高185米,共48层,总成本14亿欧元,每平米7000多欧元(约5.44万元人民币)


迪拜哈利法塔


此外,建造摩天大楼虽然靠的是当下实力,但更着眼于未来发展。大楼建多高,很大程度上取决于开发商的信心,信心是否充盈,又依托于当地政府的未来规划。发展中国家的二线城市有着充分的追赶需求和亟待挖掘的“故事材料”,摩天大楼自然能成为展示雄心的一柱擎天。


另一方面,对于不恐高的大楼租户而言,高度优势同样明显。美国经济学家杰森·巴尔在《构筑天际线:曼哈顿摩天大楼的诞生与成长》一书中指出,对于“高度消费者”而言,除了远离喧嚣、污染、花粉等地表杂质,在高层建筑工作生活还能收获更好的视野。巴尔说,“很显然,人类天生就对辽阔美景心驰神往,所以自然愿意为此付出更多。”


人类天生热爱的不止是“一望无际”,还有“高高在上”。巴尔指出,“高层”不仅意味着“楼层高”,而且还象征着“地位高”。摩天大楼的租户内心渴望扶摇直上,因为楼层在某种意义上代表了社会阶层,在顶层工作之人难免会有“不畏浮云遮望眼,只缘身在最高层”的心理暗示。


02 摩天大楼诅咒:萧条和崩盘的预兆


《吕氏春秋》中说,全则必缺,极则必反。摩天大楼就是经济发展的极致体现。现代摩天大楼兴起于美国的纽约和芝加哥,而在当今世界“摩天城市”排名(高层建筑和都市住宅委员会发布的“高于150米已建摩天大楼所在城市排名”)中,中国在前50名中占据23席,中国香港地区以355栋冠绝全球,中国深圳(235栋)和中国上海(163栋)分居第三和第五。


然而建筑界一直流传着阴魂不散的“摩天大楼诅咒”。英国经济学家安德鲁·劳伦斯曾提出:每当“世界第一高楼”项目获得足够资金,大楼所在国家的经济增长就已经达到极限,处于崩溃的边缘。


劳伦斯在研究报告《摩天大楼指数:不完美的高塔》中列举了几个案例。1907年,美国爆发银行危机,许多银行和信托公司出现挤兑,纽交所股价一度跌去峰值的50%。巧合的是,在金融危机爆发前夕,纽约胜家大楼和当时的“世界第一高楼”大都会人寿保险大楼破土动工,并于1908年和1909年竣工。


大都会人寿保险大楼的高度纪录并没有保持多久。1930年前后,华尔街40号、克莱斯勒大厦、帝国大厦相继刷新了纪录。与此同时,美国在1929年遭遇了史上最严重的华尔街股灾。


纽约帝国大厦夜景


40多年后,世贸中心双子楼和西尔斯大楼于1973年落成,再次刷新当时的高度纪录。然而1973年至1974年,世界主要市场都经历了熊市的血洗,1973年还爆发了第一次石油危机。


报告中列举的最后一个例子是1998年落成的马来西亚双峰塔,与之相应的是1997年亚洲金融危机。劳伦斯对这些巧合的解释是:过度投资、投机炒作和货币政策扩张。


但他并没有详细阐释背后的具体原因。


在此之后,众多西方经济学家群起效仿,纷纷将“摩天大楼诅咒”套用在每一栋创纪录的高楼上:台北101大楼始建于1999年,竣工于2004年,正好横跨了整个互联网泡沫期;2010年落成的迪拜哈利法塔又赶上了次贷危机。


以此为线索,美国《华盛顿邮报》在2016年1月12日发表了题为《世界最高大楼可能伴随着诅咒》的文章,其中首先提到了两个月后竣工的上海中心大厦。文章称,“上周,中国的上海中心大厦刚刚被冠以世界第二高楼称号。巧合的是,同一天,该国股市崩盘。”


确实很不争气。2016年1月4日,A股遭遇史上首次熔断,3天后第二次熔断。


03 摩天大楼困境:换地与圈钱的逻辑


但是中国的情况自古以来比较特殊,A股尤甚。2015年6月起,沪指经历了令人难忘的股灾,次年1月27日创下历史大底2638点。但若要将此归结为上海中心魔咒生效,那2019年1月4日创下的2440新低又该如何解释呢?


中国的摩天大楼同样特立独行。国内经济虽然面临下行压力,但总体上稳中向好。而国内的摩天大楼却“一直在腾飞”。《2018年高层建筑回顾报告》显示,去年中国建成了世界上数量最多、高度最高的摩天大楼。在143栋超过200米的大楼中,有88栋位于中国。


中国尊


国内房地产企业热衷于兴建高楼大厦的重要原因在于“赔本赚政绩”——以超高层地标建筑换取低价住宅用地。这个内生逻辑决定了新一线城市中,即便商办开发程度接近饱和,摩天大楼依然如雨后春笋般拔地而起,却又因为种种原因无法按时竣工。


此外,国内多数摩天大楼的投资方即房地产企业本身,其在相对饱和的竞争环境中租售压力颇大。相比之下,美国多数摩天大楼的投资方来源于零售、石化、汽车、航空等实体经济领域,企业本身总部即可消化一部分租售压力。


多重困难下的中国在建摩天大楼群,能否迎来触碰云端的新生?这些疑问亟待各方深思。


本文来自公众号:冰川思享号(ID:icereview),作者:孙欣祺

本内容为作者独立观点,不代表虎嗅立场。

未经允许不得转载,授权事宜请联系hezuo@huxiu.com
正在改变与想要改变世界的人,都在 虎嗅APP

相关推荐

回顶部
收藏
评论6
点赞14