蛋壳公寓完成赴美IPO,长租公寓还有多少路要走?
特别策划2020-01-19 15:17

蛋壳公寓完成赴美IPO,长租公寓还有多少路要走?

蛋壳公寓IPO已尘埃落定。2020年1月17日正式在纽交所挂牌,股票代码“DNK”,按照发行价,承销商行使超额配售权后,总计募集资金超1.49亿美元,市值可达27.4亿美元。春节之际,蛋壳打枪了中国长租第一枪,成为2020年登陆纽交所的第一支中概股,也将是迄今规模最大长租公寓上市公司。

 


对于长租公寓来说,看两个数据观察基本面:营收——2019年前10个月,蛋壳公寓总营收57.13亿元人民币,同比增长187%;规模——截至2019年11月底,蛋壳公寓运营房间43万余间。这家曾获得CMC资本、高榕资本、愉悦资本、老虎环球基金等投资,又与战略投资方蚂蚁金服签订了战略合作协议的长租公寓,仍在高速成长。

 

高增速令人瞩目


蛋壳公寓成立于2015年,定位于为年轻人提供高品质租住生活。艾瑞咨询的报告显示,有74%的受访用户对蛋壳公寓给予好评。在来自行业三大权威媒体迈点研究院、克而瑞和睿和的报告中,蛋壳公寓在中国所有共享居住平台中的品牌影响力居于首位。

 

那么实际上蛋壳的居住体验如何呢?招股书显示,截至2019上半年,蛋壳公寓入住率为89%,续租率达到51%,在国内长租公寓领域处于领先水平,侧面反映了蛋壳公寓的居住质量受到了较多用户的肯定。综合来看,对于年轻人尤其毕业生来说,蛋壳公寓在国内是一个口碑不错的长租公寓运营商。

 

口碑能够吸引用户,却还不足以吸引资本。要获得资本市场的青睐,蛋壳最重要的武器是高增长。我们先从营收层面,看一下蛋壳近年增长如何:

 

 

作为一家成立于2015年的企业,4年后仍能保持远超接近200%的增长,增速是非常可观的。那么在营收增长的同时,蛋壳的期间费用变化怎么样? 


 


从费用变化我们可以看出,随着营收增长,费用占比本身并没有非常明显的上涨。值得注意的是,作为一家成立五年的企业,蛋壳公寓一直有相当程度的研发投入,对应的可能是蛋壳的数字城市系统、智能定价系统和标准化装修模块,也是蛋壳公寓竞争力的来源之一。

 

招股书显示,蛋壳公寓至今仍未实现盈利,原因是其持续高速增长。这点从蛋壳的租赁成本增长与营收增长比例能够看出来。

 

 

蛋壳的租赁成本增长与营收增长比例相仿,也就是说,蛋壳主要成本来源于快速拿房提升的租赁成本。以此推断,随着规模的扩大、运营效率的提高,实现盈利只剩下时间的问题。

 

蛋壳如何扬长避短?

 

关于集中式、分散式长租公寓的长短之争,这几年从未停歇过。

 

集中式长租公寓在房源选择上有点儿像酒店,拿房一拿一栋楼,改造起来也由于规模效应比较方便,但获客辐射区域、灵活受限;分散式个体化改造相应增加成本,但灵活性更高也可以拿到更多优质的房源。

 

好房子,或者说好地址,并不自动等于优质的租住条件。房子拿到要改造,装修成本如何,结果怎么样,如何获客等,都是考验运营商精细化运营能力。

 

上述问题都对分散式公寓的运营方提出了要求,有些问题只要加大投入、劳心劳力就可以解决,但有些则必须要不断利用科技力量探索最优解。只有拿房、改造、服务等都做到一定程度,好房子才好卖出去。

 

那么蛋壳到底运营得怎么样?89%的入住率是个非常好的答案。

 

根据招股书,蛋壳公寓的租客年龄集中在22至30岁之间,高学历,有稳定收入。截至2019年6月30日,租客入住率为89%,租客续租率超过了51%,均居于行业首位。艾瑞咨询的调查报告显示,蛋壳公寓主要以标准化的房屋产品和高品质的服务质量取胜。74%的被访用户对蛋壳公寓给与积极正面的评价,在房屋产品设计、服务质量、流程便利性和App产品使用体验、总体租客满意度等方面,蛋壳公寓都高于同行,居于行业第一。

 

那么蛋壳是怎么解决上述问题的?上文提到的数字城市系统、智能定价系统和标准化装修模块就是蛋壳试图运用技术实现增长的结果,但蛋壳的优势也不止于此。

 

综合来看,蛋壳的核心优势首先就体现在“技术”。在蛋壳的商业智能中心体系中,BI(Business Intelligence)部门根据30多个维度的数据建立估价模型,以此了解当地房屋租赁市场状况,定价并进行风控。BA(Business Analysis)部门则围绕整个城市的交通、产业、收入等评估商业环境,建立商业模型并指导业务决策。由于BI和BA的存在,蛋壳得以摆脱线下门店的制约,实现业务线上化,利用大数据进行精细化运营。

 

有这样的业务线上化能力,蛋壳就可以制定一套标准化的设计和执行流程,通过网络同步协调全国的供应链管理,装修、装配、仓储、物流等都被纳入这套线上的供应链管理体系中。

 

而实现这一切的起点,在于蛋壳的核心团队来自互联网、零售、电商等行业,一向重视技术及产品,在意用户体验。

 

这就解释了为什么蛋壳可以在没有线下门店的前提下,在2015年这个不算早的时间点,杀入长租公寓仍能获得高增长。相比其他长租公寓运营商,蛋壳的“技术”背景更为突出。

 

长租公寓值得看好吗?

 

在艾瑞咨询的预测中,2018年规模1.8万亿元的中国住宅租赁市场,到2023年将成长到3.0万亿元规模。长租公寓及其投资者在前几年持续下注,也正是出于对其未来盘子大小的期待。

 

除了广阔的市场前景,长租公寓也在探索更多的增值服务。

 

蛋壳公寓的招股书也明确写到,嵌入其他第三方服务提供商,提供更大范围的服务来更好地服务租户,并探索新的增值服务,如智能家居、搬家服务、金融与保险服务,及新零售和其他本地服务。

 

而能否在租房市场上开掘家居、物流、金融等各种衍生业态,除了房源的规模、用户的人群外,考验的还有公司的数据管理、分析、整合能力。

 

在这方面,已经科技赋能业务全流程的蛋壳,可以说有着得天独厚的优势。未来,这家“没有一个线下门店”的互联网公寓运营商,还将在数字之路上走得更坚决。

 

作为国内长租公寓行业代表,蛋壳的上市表明其经过了市场初期的多重考验,并阶段性获得用户和市场的认可。从整个行业来看,其存在的价值,不止是创造具有竞争力的产品与服务,更需以长远眼光,致力于行业盈利模式的持续探索,拉高长租公寓行业的整体水平。

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