那些年,我们一起追过的地王制造机
2020-04-19 20:03

那些年,我们一起追过的地王制造机

本文来自微信公众号:地产风声(ID:fangshi488),作者:内幕君,题图来自:IC photo


地主老赵有块地要卖,小钱、小孙、小李去竞标。


这块地不说极品,那也是个上等货,距陆家嘴2公里远,是上海虹桥近3年来首次推出的纯宅地,没有一堆的捆绑条件,还不限价,只要市场能接受,拿地后就是卖20万一平也没人管你。


老赵心想,如此宝地,咱设计了一米高的门槛,招来财大气粗腿长的小钱、小孙、小李,他们仨同台对擂,标出个好价钱应该不难。


没想到进入拍卖环节后,只有小钱举了举牌,表示这地我要。小孙和小李觉得加五毛太少,加200万太多,于是不举。


你争我夺的场面没有,因为三家入围时报价一致都是底价,所以最终小钱底价拿地,楼面价六万三一平。这块地的周边,二手房单价都在十万元以上,十五万的一抓一大把。


换句话说,小钱薅到了地主家的羊毛。


没过多久,衙门请小钱去喝茶。他们怀疑,小钱不是一个人薅羊毛,他联合了小孙、小李。


这就是最近很火的,中海、华润、万科主演的《上海“围标”故事》。


1


3月31日,上海出让虹口一宗地,起拍价34.3亿,出让方式是竞价招标。在这之前,还有一轮入围资格筛选。


2017年开始,上海执行招标挂牌复合式“评分制”土拍规则,房企要参与竞拍得靠“经济实力”、“项目经验”说话,谁的综合指标得分高,谁的入围机会就大。


如果一宗地有10家参与竞拍,获得入围资格的可能只有前二或前三名。


拿这次虹口地块出让来说,中海、万科、华润、平安、绿城、招商6家参与竞标,其中,中海、万科和华润的综合指标得分分别排在第一、第二、第三位,按照规则成为入围竞标人,参与拍卖环节。


然后,神奇一幕出现了。


在有竞价的情况下,一块上海市中心的土地奇迹般地底价拍出。中海喜拿地,华润和万科只吃瓜不举牌。


本来吧,地产圈里的围标串标就好比隔夜饭,不新鲜,上点演技基本能糊弄过去,但小钱们演都不演,200万也不给,实在太让地主生气了。


在这特殊的历史关口,稳定压倒一切,房价要稳、预期要稳、地价要稳(中有升)。


更关键的是要风朗气清。不管一等地还是三等地,总是底价成交,哪家地主受得了?尽管起拍底价设得不低。


自从推行复合式“评分制”,零溢价几乎成了上海土拍市场的标配。比方说2018年,上海拍出宅地34宗,总建400万平,揽金833亿,综合溢价约等于0。


仅有两宗溢价率高于0,一宗金茂拿的,一宗万科联合体拿的。分别高出多少?


说出来海底捞的土豆片都不相信:0.7%和0.13%。


土拍新规下,中小房企登沪难,本来巨额的地价和保证金已经够头疼,再来个复合打分,一上岸就会被头部房企尤其是央企、国企按在地板摩擦。


没了激烈竞争,面粉自然价低些。


当然,“房住不炒”拴头上,市场趋于理性,也是大家捂紧腰包的因素之一。


渐渐的,寡头格局就形成了。


2


现在,事情起了一些变化。


每日经济新闻的记者发现,“围标”事件发酵后,4月10日,上海土地市场官网挂出松江区两宗地块的出让信息,这次有3个明显的不同:


  • 放宽竞拍名额;


  • 缩短资金冻结期;


  • 起拍价要求提高。


之前10进2、3,现在10进6,超过6人不足10人竞价的可以进5人,不足5人的直接竞价。以前“严竞严进”是怕溢价太高,现在“严竞宽进”是什么意思?


你品。


而缩短资金冻结期,由原来的保证金冻结20天缩短至1天, 参拍房企只要在开拍前一天冻结,资本沉默时间少了,资金使用效率高了,留给大家的空间自然就大了。


门槛依然高,但边上搁了条云梯。


有人说,一些中型民企登陆上海滩,抢优质地的机会又来了。


事实上,那个火光四射的2016年过去4年了,大家一点也不怀念它。


一个打鸡血的年份,全国拍出超340块单价、总价地王。克而瑞数据显示,2016年上海拍出23幅地王,平均楼面价34971元/平,平均溢价率高达144%。


这些地王4年来大部分相继开盘,清一色低空飞过,贴着楼面价卖。


葛洲坝拿的青浦地块,楼面价一平3.2万,首期开盘时售价4.3万;建发宝山顾村项目,拿地5.37万,一期开盘6.2万。


震惊全国的单价地王,可售楼面价14.3万一平的融信静安中兴地块,尽管引入万科合作,也捂了近4年,预计5月开盘。


卖多少钱能保本?这是会计不忍细算的账。


有媒体统计,2016年诞生的上海地王项目,入市周期最快的花了27个月。


而当年名噪一时的抢地王小分队,这几年基本“熄火”了。


3


先说信达。


2015-2017年,三年内花440亿八夺地王,被称为“地王制造机”。


2016年5月27日,信达联合万科以123.18亿拿下杭州总价地王,比起拍价高出60个亿。


2016年6月1日,时隔4天,信达转场上海,在外环外以58.05亿的代价拿地,溢价率超300%。


都知道央企国企有钱,而信达地产就是钱本身。


它背后站着一个强大的母公司,中国信达资产管理股份有限公司,是全国四大资产管理公司之一,另外三家是华融、长城和东方。这四兄弟含着金汤匙出身,由财政部出资成立,央行提供大笔贷款,使命是处置国家的不良资产,主要是四大行的。


信达资产对应接收建行剥离出来的不良资产,信达地产则脱胎于原建设银行所属的房地产开发实体。


四兄弟手里,塞满了证券、期货、保险、信托、融资租赁以及公、私募基金等金融牌照,资金优势明显。


所以,信达地产一入江湖就凭借先天条件,开辟出“金融地产”模式。


它的字典里,从来没有差钱二字。


2016年联合万科拿杭州总价地王时,信达一心往上拱,最后成交价比万科的预期高出10个亿。


结果一拍两散,万科决定退出合作,让员工把朋友圈发布的喜报都删了。


尴尬的是信达勇猛不逢时,地王制造机四处造地王之后,地产滑入下行周期。现在的信达基本不抢地。


同期的融信、泰禾,如今也都修身养性了。


那些年我们一起追过的地王制造机中,唯一还活跃的是龙光。


4


4月8日,佛山一宗地块出让。


经过2小时、98轮竞价之后,龙光以31.52亿元的价格斩获,折合楼面价1.58万元/㎡,溢价率58.22%。


在此之前不久,3月30日,佛山禅城出让一宗涉宅用地,买家同样是龙光,成交价为4.15亿元,溢价率30.92%。


时间再往回推。


2月24日,还是佛山,还是龙光。8.83亿元代价,龙光拿了佛山南海一宗商住地,溢价率达27.5%。2月26日,转场南宁,龙光33.4亿元拿了336.92亩地。


2020年开局,大家忙着抗疫,龙光忙着拿地。


这家曾经四次斩落深圳地王的粤系房企,看起来勇猛依旧。


和其它“地王制造机”南征北战不同,龙光有很强的区域属性。2019年龙光获取31个项目,按照可售货值计算,粤港湾大湾区项目占7成。


截至2019年底,龙光在大湾区的土储总建是2235.74万平,占到总土储的61%。其中惠州和东莞占20.3%。


罩在龙光头上的另一层属性,是家族化色彩。


老板纪海鹏是潮汕人,龙光的创始人除了他,还有其弟纪建德、亲戚姚美端、姚耀林。


有媒体爆过一件趣事,“龙光内部高管会议上,大家说着说着,就说起了潮汕话。”


这些年,为了去家族化,龙光发动了另一台机器:人才收割机。


原泰禾集团副总裁沈力男、融信执行董事吴剑、华夏幸福住宅公司总裁傅明磊、绿城CFO冯征,一众明星高管纷至沓来。


与此同时,新世界来的陈观展、招商商置来的毛伟东、龙湖来的胡浩,一茬接一茬地换,短的入职1个月即撤,长的一年。


地产江湖的资深混混浩南哥告诉内幕君,老纪还没学会放权。


倒是潮汕商帮擅长经营人脉这点,纪老板技艺娴熟,“行贿”原国开行广东分行行长吴德礼500万的案子,直通九天后,按下了。


5


周期波动之下,像龙光这样的勇猛表现,危机并存。


前天,“房住不炒”在最高层的会议上被重申,可以预见,就算《上海“围标”故事》不受地方待见,《那些年,我们一起追过的地王制造机》也没有机会重演。

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