这些城市,撑不起精装房
2020-05-07 08:11

这些城市,撑不起精装房

题图来自IC photo,本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝


自2016年,国家开始大力推进装配式建开始,全装修房的政策逐渐在各城市落地。


有些城市甚至要求至2020年全市的全装修成品住宅要达到一定比例以上,鼓励不断提高全装修住房的供应量,精装房慢慢占领整个市场。


那时候很多人发现,买房都买不到毛坯房了,市面上几乎所有楼盘都在卖精装。


又到了近一年,当初做精装的开发商,又走回了老路子。


同一楼盘,一期卖毛坯,二期卖精装,三期又卖回毛坯......



这样辗转反复的背后,让我们看到很多楼盘其实是为了涨价而做精装,装修大多以次充好。


当限价放开之后,看到不做精装、房价也能涨的势头,于是又做回毛坯。


大浪过后,最终才看到谁在裸泳啊。



“这几年交付的房子,是质量最差的一批”,这样的论断不绝于耳。


如果可以,不要买2017-2018年的房子,特别是限价的精装房,很多人这样建议。


从近两年精装房不断发生的维权事件看来,这样的判断,的确有着先见之明。


但对于前两年的那些刚需来说,他们似乎迎来了一个最坏的时代。


一个,房价一天一个价,不断上涨,刚需似乎慢一拍,就要挤不上购房那趟车。


二个,刚需想买房,一边发现市面上都是精装房,一边新闻里不断有业主在为精装质量维权,内心很纠结。


推行全装修的出发点,本意是好的。


多数人也知道它的意义在哪里,比如环保,节能,减少噪音,提高生产效率等等。


购房者本来也想着如果房价合理,响应国家号召买精装房,自己也省了装修成本,岂不是件两全其美的好事。


可没多久,自全国一线到二线蔓延开来的严格限价政策,无利润可赚的开发商开始在装修上动手脚,降成本。


导致很多购房者在最近几年买到的精装房,最后交付质量都不尽如人意。


甚至精装体系很完善的品牌房企,也会出现精装变”惊”装:交付时的纸板门,外立面鼓包,手撕地板,地板漏水,墙壁裂缝等一系列质量问题。



销售时,那些口口声声“XXXX元/平”的交付标准,是为了做精装而做精装,最终成为了变相涨价的手段。


除了装修上的敷衍,产品的其它方面也会出现蝴蝶效应,比如园林,比如户型,物业等等。



在有些城市里,精装房像是bug一样的存在。


如果可以,即便是买同价位的毛坯房,也不要动那些降配的精装房。


比如,三四线城市的房价,确实支撑不起一个开发商做很好精装修房。


因为房价基数低,抬不起价格,同时也抬不起精装的高标准。


均价1万5的城市房价,3000-5000元/㎡算是很高的装修标准,其实很少开发商能够做到。因为,一旦开发商这么做,可能就会无利润。


房价1万5,如果真正做3000元/㎡的精装,加上4000-5000元/㎡的土地成本,建安成本,营销成本,其它成本,其实是完全是超出预算的。


但是房价基数高的城市,比如上海,可以让装修标准做到最高8000-10000元/㎡,可以触及到的产品力一定要比三四线城市更高,因为空间更大。


同时,开发商在三四线的装修标准的定价有自己的逻辑,不同的产品线对应着不同的装修标准,这也意味着不同的成本。


比如,万科不会把翡翠系,放在一个房价不到2万的城市里,因为支撑不起这条产品线的定价和标准。这样的产品放在三四线城市里,也违背了市场逻辑。


所以我们看到,大部分三四线城市,毛坯房还是市场主流。


那些在三四线,看起来性价比很高的精装房,背后多是个深坑。



那些土拍过热,不断刷新楼面地价,地王频出的城市,对于这样不理性的市场里的精装房,保持警惕。


前两年,有些城市采用了“双限一竞”的土拍方式,在开发商竞得土地前就约定入市价格,地块价格指标除土地出让起价、封顶价,还包括未来新房毛坯销售均价、毛坯最高单价及最高精装标准。


原本想要用这样的方法,给土地降降温,让土地市场回归理性。


但谁知,在这样严格的限制下,还有一种抬高土地价格的方式,竞产权移交房,公租房等等,这部分的成本也是要嫁接到拿地成本上的。


但明知拿地就是亏,举牌的热情还是不减,还硬生生是拍出了一个个地王项目。


开发商明明知道,即便这块地没有了利润空间,但为了进这座城市,亏本也要拿,站岗也要拍。



当土地市场开始不理性时,购房者的心态也会跟着被影响,被炒热的土地,让很多人恐慌买房,不买明天房价就会暴涨,一定要立马买房。


如果整个环境存在一股浮躁之风,在这种浮躁逐利的市场下,又能有多少房企能够沉下心来做好产品呢?


拿地一时爽,解套很漫长。


恐怕,为了不背负更大的负债,快速卖房,快速回款还是王道。




很多因精装质量维权频发的城市,曾有过极度严格的限价政策。


怎样算极度严格?我们来看一个例子。


这块土地,楼面地价6955元/㎡,限毛坯房价8837元/㎡,利润空间被严格压缩。



明眼人都能看得出来这块地,开发商拿下,无论做什么项目,一定是亏本的。


那它怎么盈利?翻了一下评论,深谙其道的购房者还戏谑地帮开发商想起了办法来:



除了指标费,茶水费,很多人都提到一点:加最高标的装修,用最低的成本。


加上3000元/㎡的精装最高标准,房价能到11837元/㎡,再加上2000元/㎡的茶水费,绑定一个15万的车位,这个项目差不多可以回本了。


那么,加了3000元/㎡的最高精装标准,购房者就能得到一个最高标的精装房了吗?


实际上,那些号称最高的精装标准,最终交付给到的实际成本能有一半就不错了。


装修采用的品牌,说是采用了同等品牌档次,但并不一定是同档的价格,很多东西都会以次充好。


限价之下,难见精装良品。


卡在限价政策和土地成本之间的开发商,装修减配,似乎成了理所当然的事。


试想这些城市,如果限价政策不放松,不让市场去主导价格,恐怕只会产生更多品质不佳的精装房,最后让购房者买单。



好在,终于有城市开始对不合理的精装交付,分级政策动手了。


宁波,住建局发布新规,今后对全装修交付的住宅楼盘,验收时有1/3及以上的购房人对验收结论不认可,楼盘就不能通过验收。



于2019年7月1日起试行,明确了全装修住宅的质量应如何检验、怎样才算质量合格等细节问题。


去年9月,宁波还出台了新规,明确要求付样板房必须设置在可售住宅房源实体内,并要求交付的新房与样板房必须一样,还对交付样板房的保留时间作出严格规定。


这样,影响要求项目必须做出一个实体样板间在所售的楼栋内,还要保证交付样板房和新房必须一样,防止精装房交付,出现“货不对板”的问题。


还有南宁,这个曾经精装房市场鱼龙混杂的城市,购房者也等来了官方对精装乱象下的“紧箍咒”。


除了限价的放松,毛坯价格的提高,官方还发布了精装最高标准3000元/㎡的废止令(意见函),意味着执行了两年多的《南宁市商品住房全装修分级指南》有可能要废止。



同时要求精装纳入验收范围,二个保留样板间,并要求样板间和交付标准一致。


看得出,前两年精装很乱的市场在逐渐的规范化,希望这样的救市不仅仅停留在文件里,未来能够在市场上真正发挥作用。


也期待看到,越来越多的城市,对于样板间,精装交付,出台更严格的监管政策,让整个大环境更加良性。



前几年交付的精装房的业主,在为自己的不理性而懊悔,用维权来诉说自己的不满。


随着限价的不断放松,房价可以由市场决定,改善置换客户的转换,我相信,未来那个“惊装房”的时代总会慢慢过去。


全装修是未来不断发展的趋势,就像新能源车不断在替代柴油车一样,大时代的浪潮是不可阻挡的。


但,还是要警惕那些,土拍市场过热,地王频出,限价严苛的城市里产生的精装房。


也不要选择,那些临时毛改精,为了涨价,但从来没有做过装修房的小开发商。


更不要,看到了周边一二手房的倒挂,为了投机而去买精装房,我们谴责无良的开发商,自己却成为助长精装乱象的推手。


有时候,豪宅的出现,并不意味着房价会暴涨,而房价被抑制,也不全然带来的都是好事。


一个成熟的市场,应该让不同层次的客户,都能买到适合他们的产品,将价格拉开,让市场化归位。


本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:乔不丝

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