深圳房价的背后,是一场史无前例的金融“大跃进”
2020-05-27 16:30

深圳房价的背后,是一场史无前例的金融“大跃进”

本文来自微信公众号:湾区经济评论,作者:湾区1号技师,题图来自:视觉中国


“昨天一个深圳手机大厂的朋友说,他手下两个小弟要逃离深圳了,分别去上海和广州。我说也是活见鬼,居然能看到逃离深圳去上海的那一天......”


这是北京塞冬在微博上发的一段感慨。


能把“逃离北上广”逼成“逃去北上广”的,也就深圳了。


消息面上,也在躁动:深圳4月房价大涨,脱离北上广走出独立行情。


广东省统计局发报告:深圳房价上涨过快,居民收入跟不上房价涨幅。


房价和居民收入是表象,背后是钱和杠杆。真正把后浪拍在沙滩上的,是这座城市的金融狂潮。过去十年,深圳经历了一场史无前例的金融浪,可以说是人类历史上城市金融化的最高潮。深圳的金融从业人员,已经超过“纽约+伦敦+香港”三大世界金融中心之和,北京上海更不在话下。


这是在不到十年时间里完成的金融大跃进。


深圳已经是一个被金融杠杆深度绑架的城市,在某些方面甚于香港。深圳房价的根源也在于此:剧烈的资本集聚、过度的金融杠杆化,对应一线城市供应量最少的住房,成为资本最佳的寄生标的。这件事,传统金融和民间游资互帮互助。资本的天性是扩张,一旦深度绑定,必须上涨再上涨,才能平衡杠杆,收割利润。


但是深圳这波金融浪实在浪出天际。后浪们在用脚投票,写字楼的租金在暴跌,空置率在飙升,外贸还在经受疫情和贸易战的考验。


一号技师想不通,转头问二号技师,他说:去年在福田某小区370万买的小房子,现在市价500万。


我一键盘砸过去……


一、十年金融“大跃进”


过去十年,深圳经历了一场金融“大跃进”,堪称世界金融史上最浪的一次。


让数据说话。


1. 从12万到123万,金融从业人数超纽伦港之和


首先以人为本。第四次经济普查的数据:深圳金融从业人员123万人,占深圳总就业的9.9%。单看这个数据你可能没什么感觉,但来个横向对比你的内心就会“卧槽”一下了。


全球各大金融中心的金融业从业人数:纽约36万人;伦敦35万人;香港25万人;东京39万人(应该是整个东京都市圈);北京81万人;上海47万人。(注:A. 以上数据分别来自美国劳工统计局、商务部、香港财政司、中国第四次经济普查及权威媒体;B. 矛盾数据取高值;C. 四舍五入取整;D. 本国砖家满嘴跑火车数据概不采用。)


对比出真相:


(1)深圳金融从业人数(123万)>全球三大金融中心纽伦港之和(97万)

(2)深圳金融从业人数(123万)≈北京+上海之和(128万)


别再叫深圳“寨都”。她戴上了大金链子,而且金权指数超过了地球历史上任何一个金融中心。东京在日本金融泡沫最丰盛的年代,金融从业人数也就冲到51万人,不及深圳一半。


最逆天的是,这场金融扩张是在不到10年里完成的。


2010年~2019年:深圳12万人~123万人;北京25万人~81万人;上海25万人~47万人。(注:以上数据分别来自深圳市金融办《深圳金融人力资源调研报告》、北京和上海官方表述)


可怕不?10年前深圳的金融从业人员还不到北京和上海的一半,更无法比肩纽伦港。但在不到10年里深圳暴增10倍。把北京和上海远远甩开,更秒杀纽伦港。



深圳是人类金融史和城市发展史的双料奇迹。这么多金融人涌进这个城市,不是来送钱的,是来玩钱的。


2. 急剧膨胀的金融资产


人的背后是资产。这10年里深圳的吸金速度远超其他城市。拿兄弟城市广州对比,2012年深圳本外币存款明显低于广州,到2019年深圳的存款量已把广州远远甩开。



银行表内存款还不能反映出深圳的金融实力。


2012年之后,金融管制放松,银行的表外金融大幅扩张,民间金融雨后春笋般崛起,深圳集聚了几千家民间金融平台,包括P2P、原油、贵金属、资金盘、担保公司,直到近两年的区块链币圈,深圳一直领风气之先。


韭菜未尽,资本不眠。深圳金融业这十年“大跃进”,是我们理解今天深圳的重要背景。它是一切生发的土壤、水源、城市根脉。这个体量、节奏、热度,称之为热钱都不过分。


二、杠上加杠


钱来了,得找资产再生钱。过去十年民间资本把各种资产轮炒一遍,最后发现还是房子最浪。深圳房子则是浪中极品。深圳人多,深圳房少,而且深圳大部分人缺钱,这部分人是资本最爱:给你上杠杆。


接受,就当前浪;拒绝,就是后浪。


最近5年,前浪们加足了杠杆。光银行表内的杠杆率就已经领衔全国。2019年,深圳是住户贷款最多的城市,超过北京的两倍。然而深圳只有185万套商品房,北京和上海的存量房在深圳的3倍以上,成交量也一直超过深圳。


2019年住户贷款:深圳2251亿元;上海2061亿元;北京1116亿元。


再看住户存贷款总额,深圳的居民存款不及北京和上海的一半,但居民贷款显超北京,逼近上海。


住户存贷款余额


深圳的金融“大跃进”,钱主要是各类金融机构的膨胀,深圳居民手头的钱并不多,低于北上广,且低于重庆,只列国内第五。


2019年9月各大城市住户存款排名


最近5年,深圳住户贷款增量高达1.62万亿,是过去所有年份之和的两倍还多,也是国内之冠。



以上还没计入深圳活跃的大量民间借贷,包括各类企业贷款进入楼市。


杠杆有成本、周期和现金流约束。为了维持现金流和杠杆平衡,各类其他名目的贷款和资金也被用来充实楼市杠杆的现金流。急速、巨量的资本集聚、过度的金融杠杆化,对应一线城市供应量最少的住房,成为资本最佳的寄生标的。这件事,传统金融和民间游资相濡以泡。金融“大跃进”,叠加杠杆打高高,造就了今年的深圳楼市盛况。


三、90年代的金融抑制,成就了深圳的核心资产


深圳是全球化推起的最高一浪,过去40年,深圳的GDP增长了一万倍(2.7亿~2.7万亿),城市人口从30万增加到2000万以上。这40年先是外资浪,而后民企浪,然后迎来最近10年的金融浪。


然而深圳打造城市核心资产的最重要阶段,是金融不浪的阶段,就是1993年~2000年左右的金融整顿。这个整顿针对的是1992南巡之后大量外资涌入和银行业无约束放贷的热钱。深圳罗湖的房子当年也被炒到2万/平米的价格,在整顿之后也留下了烂尾楼。但是金融整顿之后的物价稳定,让深圳的一波民企抓住时间窗口突飞猛进。华为在1993年研发出了帝国基石C08交换机。中兴与华为齐头并进。


图:90年代的任正非和创业伙伴


比亚迪、腾讯,都在此期间创立,大幅吸收国内的人口红利和外资的技术转移。华丽丽完成了一波从贸、工到技的升级。那时的金融手段是:控通胀、稳物价、抽热钱、压炒作,银行加息持续3年10个点。实体扩张、金融抑制,让深圳夯实了核心资产,打造了今天深圳的实体基础。


2007年之后,深圳再没有产生硬核的本土标志性企业。外部引进的几家,都扶而不起。投入巨资的世纪晶源,骗局一场,土地遗留问题迄今未果。进入这十年金融膨胀和资本话事的年代,主导者就不再是实体从业者。


前几年登场的宝能系,在万科之前先搞了南玻A,一家老牌玻璃名企,宝能派驻的董事长陈琳入驻后说:“你们这些搞制造业的辛辛苦苦也就赚这么点,还不如搞资本运作”,原管理层大都被清洗出局。格力董阿姨一声吼,才把宝能系给吓出去。


金融杠杆化最近的传导,是今年深圳的“离婚潮”,已经在冲刷伦理和人性。最近十年的资本浪,有客观国内外经济环境所迫,有金融失序导致的混乱,但相比其他城市,深圳的金融扩张和循环加杠杆,还是太过了。


实体经济升级有窗口期,稍纵即逝。最近几年,从过去的全球贸易互利到摩擦,再升级到贸易战,意味着深圳是全球化推起的最后一浪,不会再有第二个深圳。


深圳自己能否保持住这40年的核心资产,也看如何引导资本。实体资产不会轻易离开一个城市,但离开之后就很难回来。


资本没有城市,他们汹涌而来,也能澎湃而去。


四、后浪的反抗:横竖是一浪,不如我先浪


一号技师前段时间去深圳,跟一个传统行业老板聊天。说他今年招人,95后的小姑娘,也不算名校,开口就要1.5万月薪,不然就不来。“这些年轻人也不看看现在的经济形势和失业率,眼里只有钱。”他感叹。


这是后浪跟前浪的PK:宁可站着生,也不躺着死。横竖是一浪,不如我先浪。95后先浪为敬。这也不是95后才会做的选择。是华为和腾讯都会做的选择题。


2010年,马化腾说:


“此前因为房价涨得太快,我们很多员工感觉买房的期望是越来越渺茫,这个房价太疯狂了。所以我们也曾经跟政府多次谈了这一点,这样深圳对人才吸引力会大大降低,我们确实比较担心这一点。所以说,我们也在这一段时间,同等把薪酬提高,这个很重要的。第二个产业结构调整,劳动密集的,像我们客服,我们更多是往成都迁。”


2016年,任正非说:


“高成本最终会摧毁你的竞争力。而且现在有了高铁、网络、高速公路,活力分布的时代已经形成了,但不会聚集在高成本的地方。”


“深圳房地产太多了,没有大块的工业用地了。大家知道大工业的发展,每一个公司都需要一定的空间发展。”


然后是那篇引燃全国情绪的网文《不要让华为跑了》,当时华为已经笃定了多个事业部迁往松山湖。面对美国的最新制裁,华为如果缩减战线,会缩深圳,还是东莞松山湖?对企业来说,有一个致命的东西叫做:预期。


深圳去年有两个政策:调整豪宅税标准和松绑公寓限购,本来在坊间还有争议,不确定是不是对楼市的宽松,结果,住建局发了一纸文件:



“面临稳增长压力……活跃房地产市场”,这让投机资本如获至宝,大加宣传。


按城市财力,深圳最不依赖土地财政;按供需,深圳住房最供不应求;按资金面,参考深圳GDP和金融数据,深圳不差钱。这个供不应求的基本面,明牌鼓励活跃楼市。为什么?还是为了稳住资本。


但实体企业就用脚投票了。今年开工以来,深圳20年老店丹桂轩和新梅园先后关门大吉。不止是因为疫情。吃喝消费早晚会回来,但即使疫情过去,他们也无法再承受成本的剧烈波动。


说到消费,也是深圳的尴尬。全国GDP第三城,就业人口第二城(已超过上海),且年轻人比例远超京沪,这么高的资本密集度,在消费上滑落到全国第七。位列重庆、成都和武汉之后。



说明什么?金融扩张没让深圳人更有钱,反而日子过得更紧巴,它挤压了实体和消费


后浪选择先浪为敬,可能只是想保持一点在生活和消费上的尊严。


五、给后浪留一线,日后好相见


地球人都知道,香港已空。资本如果退潮,香港是没有底裤的。过去40年,香港的资本已经把城市的底层资产掏空,包括实体资产和人的创造力。这个城市没有留下半点可依托的自主产业。


东亚还没产生真正的金融中心。真正的金融中心城市,都有基本的产业均衡能力,如纽约和伦敦。它们有两大特征:一是底层资产雄厚,科研知识资产丰富。二是在金融上有绝对的标准制定权和定价权,决定外部金融松紧和流向的话语权,而不是被决定。


东京曾经跃跃欲试,然后被割到只留了底裤。香港被收割的时候连底裤都没有。


就算不拿纽约和伦敦对比,和人口相当的经济体对标:


瑞士。世界上最工业化的经济体之一,工业占经济产值50%,人均工业产量世界第一(偶尔第二)


以色列。犹太人是搞金融的祖宗,但是以色列的生物、IT、工程、光学、军事,各工业门类都不输大国。创造堪比硅谷。


新加坡。石化、电子、机械、生物,四大支柱工业。有全世界第三大炼油中心和石化中心,全球最大的自升式钻井平台制造国。躺着能赚钱,偏要站着挣,比香港的眼光高远太多。


关键的是,即使是服务业,这些国家也是知识型服务业和生产性服务业主导。而不是炒囤型服务业。


现在,全球最发达的知识型服务业输出国英美,都难以靠服务业为主体平衡国际收支,香港这个金融过桥角色,居然会觉得自己有英美法系的招牌就能活下去。


香港是深圳的前浪之鉴。


金融“大跃进”如果不是建立在全球金融的核心话语权、定价权之上,单靠与土地结盟,不但无法提升城市的长久竞争力,反而会让底层核心资产和人才逐渐被抽离。


对面的香港,后浪的空间全都锁死了。这边的深圳,还有一线空间。


深圳发生的一切,背景都在于过快膨胀的资本绑架了城市,而金融和杠杆的膨胀又集中在民生资产的住房上。


一号技师理性预测,这十年的金融膨胀已经到了天花板。资本横流,后浪止步,这不是中国现阶段的趋势。把核心资产保住,才能度过这一波国际贸易和金融动荡。这也是整个国家资本面临的选择,用于打地基,还是刮地基。


给后浪留一线,日后好相见。


本文来自微信公众号:湾区经济评论,作者:湾区1号技师,题图来自:视觉中国

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