三井不动产80年绝地反击故事,藏着中国房企未来
2020-06-05 08:22

三井不动产80年绝地反击故事,藏着中国房企未来

本文来自微信公众号:商业地产头条(ID:Dtoutiao)作者:苏珊,题图来自:作者供图


20世纪70年代,日本的黄金十年,经济结构大调整、增速换挡。


在1960~1973年,其保持了13年高速增长,实际GDP年均增速8.7%。至1975~1985年间,实际GDP年均复合增速降至4.3%,进入中速增长阶段。


经济繁荣,人口向城市聚集,催生了大量住房需求,新开工住房数量在1972年达到峰值,为186万套。日本原有的国有机构供应不足,私营开发商渐成主角。



同属“财阀系”的三井不动产、三菱地所、住友不动产,乘时代东风,顺势而起。当风停时,它们同步跌入“失落的十年”,那是20世纪80年代末。


1992~1999年,日本房地产行业总资本营业利润率平均值为1.6%,下降3.6%,总资本周转率平均值为0.22,为1972~1979 年的一半。


三井、三菱、住友业绩连年负增长,直至进入21世纪,转向发展持有型物业的它们才逐步复苏,至2017年三者的收入和利润都已经超越了1990年代的水平,其中净利润分别为1992年的324%、150%、559%。


山川异域,风月同天。这些经历过“失落十年”转头向上的日本房企大佬们都有各自之穿越法则。


其中,“老大哥”三井不动产,不仅有绝地反击之故事,更有可代表中国地产圈未来之可能的新转型路径与镜像。


全能巨无霸,失落十年“苟延残喘”


1941年,“三井不动产株式会社”独立于“三井合名公司”而生,并于1949年上市。



1950年代后期,日本经济向上爬坡,三井不动产开始进行临海地区的填海事业,大规模工业区、企业园区由此诞生。以主导者姿态,三井不动产“开发商”之路起步。


三井京叶临海地区的填海事业  图片来源:公司官网


1968年,三井不动产建设的“霞关大楼”竣工,成为日本第一座超高层建筑。三年后,横空而出的“三田纲町花园大厦”,成了日本超高层住宅建造的参考样本。


霞关大楼  图片来源:公司官网


工业园、高层大厦之后,三井不动产涉足商业地产的首个作品——“啦啦宝都东京湾”于1981年开业。这是日本第一家美式购物中心,购物之外附设剧场、文化中心和幼儿临时托管等多体验业态。


两年后,其合资而建的东京迪士尼乐园开门纳客,至今仍是日本网红打卡地。


啦啦宝都东京湾  图片来源:公司官网


从工业园、高层住宅到购物中心、游乐园,三井不动产多元业务试水不止,偶遇弯路亦是常事。


1995年,三井开出了日本第一家正宗奥特莱斯购物城 “鹤见Hanaport Blossom(现三井奥特莱斯购物城大坂鹤见)”,却因招租不顺陷入苦战,被逼向工厂直接进货。


意外的是,这条无奈之路让三井得以网络大批“高性价比”人气商品,并借此趟出了一条“折扣卖货”的新路。往后25年,靠此蹊径,三井奥特莱斯购物城风靡日本,全国攻城略地。


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泡沫中爬起,从开发商变身“经纪人”


地价暴涨暴跌,日本经济从浪尖跌入谷底。泡沫中摔倒的三井不动产,拍拍身上的尘土走向了转型路。


时任社长的岩沙弘道意识到,当宏观经济难有所新期待时,就只能在有限的土地和房产上不断做加法,除此别无他法。


“以泡沫经济的破灭为转折点,日本地产出现了根本性转变,土地不再是一种非要手中攥着才踏实的特殊财产,在如今这个客观性价值由市场来评价的时代,只有以自己的智慧和努力创造出具有真正有价值的Stock(资本)才有意义。”


战略调整,是三井不动产踏出的第一步。2000年5月,提出新发展计划,即通过减少有息负债、扩大轻资产、培养新业务等提高盈利能力。


2000~2002年,三井不动产中期管理计划中写明:进一步将合并有息负债目标定位低于1.45万亿日元,债务股本比率低于3.2。


债务重压减缓之下,三井不动产彻完成了角色转换——日本领先的房地产解决方案和服务提供商,对应“客户集中管理、商业模式改革、集团有效管理”三大策略。



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一改资金密集型运营模式,三井不动产放大了在房产交易、开发和管理方面的经验,步步为营扩大“非资产业务”规模。


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复盘三井不动产转型,可发现有以下几个关键点:


传统住宅开发业务,部分转型轻资产代建。


三井的代建业务主要包括2*4木质框架的独栋住宅建设、住宅和商业物业翻新、及租用物业的租赁管理等,统一收归在三井家园版块。


2019年财年,三井家园贡献收入2617亿日元(约合175亿元),占三井不动产总收入14%。其中新建业务占比69.3%,翻新业务占比16.2%,租赁管理业务占比10.3%,相关材料销售占比9.3%。


代建业务虽然利润率不高,但基本能维持盈利,在行业低谷期可维持开发团队正常运营。且为公司积累了大量的存量房客户资源,可为物业管理部门贡献创收机会。


4成租赁收入来自零售,可熨平周期波动。


从历年营业利润贡献数据看,三井销售利润大幅亏损的年份,租赁业务利润却相对稳定。其租赁业务收入中,56%来自写字楼,约40%来自零售物业。


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截至2019财年,三井不动产拥有133座写字楼、87座零售物业。它们源源不断提供的租金收入,可一定程度上熨平周期波动。


三井奥特莱斯park  图片来源:Rakutano


近年来,三井不动产继续开发了多种资产类型,包括物流地产和长租公寓。在这当中,基金管理特别是REITs成为了关键一环。


入局存量房生意,成日本最大房产经纪公司。


全面入局存量市场,三井的经纪业务量从2000年的2.12万套,上升到2017年的3.86万套,年均增长5%左右,远超日本住宅开发市场整体增速。


借助经纪业务资源,其以包租或托管模式打造了属于自己的出租公寓管理品牌。


双向构建“开发+持有+管理”大生态圈。


集团旗下有200多家子公司,主营业务横向囊括办公、商业、住宅、物流、酒店和房地产金融等,纵向覆盖开发、交易、持有、运营等多个环节。


在这个“开发+持有+管理”的大生态圈中,开发是源头


一部分物业注入旗下REITs(房地产信托投资基金),三井不动产作为REITs管理方,可获取其中最有价值的管理收入;


另一部分优质物业则被置入长期持有的资产组合,以获取稳定租金收入,或通过三井的销售管理部门卖给个人与其他机构。


金融创新路径,中国房企转型新样本


三井转型最核心一环,是利用金融工具,改造、创建其持有和管理业务的运营模式。


亚洲金融危机后,日本房价不振、市场恐慌,地产相关贷款收紧,房企纷纷陷入融资困境。REITs大法,应时而生。


2001年9月,以三井不动产和三菱地所作为发起人的两只REITs产品上市,标志着日本REITs正式落地。目前三井不动产共管理了四只J~REITS基金,和两支私募基金。



REITs的设立不但缓解了房企融资难题,同时为物业持有者和开发商提供了退出渠道,为投资者提供了以房地产为基础的金融工具。


基金管理平台,成了三井不动产销售业务最重要的退出渠道。扩大了公司管理资产规模,还在开发销售利润、基金管理收益外,贡献了丰厚物业管理费收益。


新兴证券化市场建立,新资金增强流动性,激活了日本房地产交易和循环扩张。如此浪潮之下,三井、住友、三菱才能在 21 世纪初期借由轻资产以获新生。


新生过后,三井步入上升轨道,且日渐成熟。只是今日三井之路径,会是明日中国大型房企之样本吗?


虽无定论,可肯定的一点是:深化金融资本模式、走产融结合之路,皆为成功转型之关键。



外部环境上,中国离持有型房产REITs可能不远了。


早前4月30日,中国证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。


相较应对危机的短期手段而言,REITs 更像是稳定长期市场和信心的压舱石。对此,有业内人士指出,疫情影响下,市场非常渴求逆周期的管理工具,建议REITs试点尽快放开到住房租赁以及商业地产领域,为租购并举政策提供支持,也为传统房地产企业提供转型之路。


环顾全球,基础设施与持有型房地产是REITs的两大类基础资产。在美国,零售业REITs是占比最大的品类。


成熟的美国市场中,REITs和ABS为广义的商业地产市场提供了近2万亿美元的资金,超过了银行的商业地产抵押贷款规模(1.7万亿美元),但中国目前规模不及美国1%。


三井不动产拥有的办公物业 图片来源:公司官网


长期来看,中国城市化进入下半场,城市发展模式和房企盈利模式全面转变——从“产销模式”到“资管模式”,从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”。


不同于传统开发商销售模式,资产管理的获利点在持有过程中,即通过运营资产获取资产增值和持续性收入。


商业逻辑从“资产获取-开发-销售”转换成“ 投-融-管-退”,而决定能否退出的核心问题是资产本身的质量。在这个问题上,三井不动产亦为典范。


2017年11月,三井将线下购物中心和线上零售打通,吸引顾客到实体店消费,同时在实体店和网上提供新的购物体验来进一步扩大收入。办公物业方面,三井亦因应时代变化,推出灵活的共享办公室。


站在21世纪新节点,复盘三井不动产超60年穿越之旅,不难发现:虽过程几经波折,但“以变应变”的转型法则贯穿始终。


而于国内地产商们而言,转型的号角其实早已吹响,现在因公募REITs试点的落地而有了更多想象。而三井则为这个想象,勾勒了清晰可见的指引路线。


只是未来会是如何?恐怕只有时间能够回答。


本文来自微信公众号:商业地产头条(ID:Dtoutiao),作者:苏

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