比房价下跌更严重的事,正在这些城市蔓延
2020-06-05 09:47

比房价下跌更严重的事,正在这些城市蔓延

本文来自微信公众号:米宅(ID:MizhaiPlus),作者:茅十八,题图来自:视觉中国


昨天,楼上又有一家公司撤了,一整层都空了,办公桌上还残留着一些被落下的办公用品和一地狼藉。


这是年后以来,这栋甲级写字楼里撤走的、关门的第3家公司了;


但至今,没有一家新公司搬进来。


这些消失的公司都去哪了?




你以为写字楼的繁荣或凋零,仅仅只是经济的晴雨表?


其实反应到楼市里,这项指标更是底层购买力的关键,也会严重波及到周边住宅房价和租金的涨跌。


我知道,这才是大家关心的重点。


今年以来,因为疫情的影响,写字楼市场雪上加霜,突出表现为两点:


一方面空置率开始迅速走高,部分城市甚至高到让人恐慌的程度;


另一方面,租金止不住地持续下滑。


如图,这是2020年第一季度北上广深四个一线城市里,甲级写字楼市场的关键指数。


数据来源:戴德梁行


先看租金情况——


从甲级写字楼的租金来看,一季度北上广深四大一线城市的租金全面下跌,无一例外。


跌幅最大的是深圳,平均235元/平/月,环比下跌3%。


福田中心区、车公庙、南山、罗湖多个写字楼片区,房源报价普遍较去年下降30%,而且还有议价空间,更有不少写字楼推出“特价房”,免租期也能拉长至1个月。


比如创建大厦,去年报价为180元/平方米/月,目前报价水平为110元~120元,而且还有议价空间,部分房东还承诺免费更换地毯、刷墙等,还能谈半个月的免租;


比如万科滨海云中心,去年下半年该写字楼的报价区间为240元~260元/平方米/月,一套222平方米的房源报价180元/平方米/月,免租期7~10天;


再看空置率——


很明显,除了广州甲级写字楼的空置率有0.3%的微幅下滑之外,北京、上海、深圳三个一线城市的写字楼空置率都有上升。


其中,深圳甲级写字楼空置情况是最严重的



如图,这是深圳近十五年来甲级写字楼的关键指标。


2020年一季度,深圳甲级写字楼的空置率高达24.6%,环比上升2.6%,高居四大一线城市之首。


而经济总量最大、最活跃的南山区,写字楼空置率高达34.8%!


出租率超出三分之一。这意味着,在深圳南山区,每3栋写字楼平均就有一整栋是空置的!


即便在繁荣的魔都上海,如今的甲级写字楼也有21%的空置率。


如今——


上海,甲级写字楼空置率创下历史新高!


北京,甲级写字楼空置率创下近20年新高!


深圳,甲级写字楼空置率创下近15年新高!


空置率创新高,没有公司租,租金又上不去……这是目前大多数城市写字楼共有的尴尬处境。


不只是一线城市,二线城市、三四线城市更是如此。


确实,因为疫情影响,加上经济形势的不明朗,导致部分企业租户决定暂缓选址或者规模扩张的需求,新租需求出现了明显的延期和停滞。


而一些原有老租户,也在下行压力下不得不严控成本,不得不选择退租、缩减规模、搬到租金更便宜、位置更偏远的地方去,从甲级写字楼搬进乙级写字楼,从CBD搬到远郊产业园区等等。



或许有人说,如今国内疫情已经基本结束,各个城市也迎来全面复工,人来了,企业运营进入正轨,写字楼市场岂不是也会逐渐活跃起来,空置情况不就随之改善了嘛。


的确会有这方面作用。


但你以为如今大量写字楼空置、租金下跌,只是因为疫情影响?


其实不是的。


疫情只不过刚好起到一个放大器的作用,把诸多城市的写字楼过剩、优质企业又明显不足的弊病,给前置和放大了。


但问题一直存在,一直不被重视,一直没有得到解决。


不信?我们跳过疫情,来看看疫情之前,2019年各个城市的写字楼空置和租金情况——


数据来源:戴德梁行


可以看到,即便在疫情之前,大多数主要城市里,甲级写字楼的空置率过高和租金较低的问题也依然存在。


1. 其中,南宁的甲级写字楼是空置重灾区, 唯一一个写字楼一半以上都被空置着的城市。


204.1万方的甲级写字楼李,空置率高达54.3%,租金却只有78.9元/平/月,同比下降了14.91%。


空置率排名第一,租金排名却倒数第二,这还不算即将完工的、在建的新增货量呢。


2. 佛山的甲级写字楼空置率排名第二,租金最便宜。


佛山甲级写字楼的租金平均水平,只有65.3元/平/月。


3. 24个主要城市中,近一半城市甲级写字楼空置率都在30%以上,除了南宁和佛山,还包括西安、苏州、天津、长沙、重庆、厦门、沈阳、贵阳等。


4. 内地城市中,广州的高端写字楼市场是最健康的一个。


空置率只有5.4%,也是内地唯一一个甲级写字楼空置率在10%以内的城市。



更让人不安的是,这些现有写字楼高空置率、租金下滑背后,还有一个更为严重的问题:


本就明显过剩、大量空置,但这些城市写字楼新建的脚步却从未停止。


我们以全国写字楼空置重灾区——南宁为例。


事实上,从2017年以来,南宁的甲级写字楼空置率直线上升,从2017~2018年,空置率从30%迅速上升至40%,从此之后一直高居不下,屡次在全国排名第一。



与此同时,南宁的写字楼也迎来供应大爆发。


单2019年上半年,南宁甲级写字楼新增供应量就高达25.8万平,库存量189万方;到了2019年底,存量为204.1万方,较2016年底增加了151.81%;


一个经济发展跟不上、人才流入不足、产业并不够突出的广西南宁,甲级写字楼却比南京、长沙、重庆等强二线城市还多。


一边守着大量的、去花不掉的写字楼库存,一边又不停地埋头盖楼、盖楼、盖更多的高端写字楼。


写字楼是盖了不少,也盖得漂亮,但卖给谁?租给谁?


而盖楼最多、市场存量占全市甲级写字楼高达40%的南宁新兴商务区——五象新区的总部基地,空置率更是达到恐怖的80.2%。


租金上不去→货量严重过剩→新增供应量大→加剧市场货量压力→缺乏大企业去化→租金一跌再跌。


就这样,南宁的写字楼市场进入了魔性恶性循环圈。



当然,以上写字楼不是今天要讲的关键。关键是这些现象反馈到楼市、反馈到楼市选筹里,我们能得到什么样的启发?


1. 全国范围内的写字楼,都不是投资优选,不要碰。


不管是一线城市,还是二三线城市,投资最好绕过写字楼,优选住宅。


因为写字楼租金难涨、难租出去,而且首付高、贷款周期短,二次交易税费又高达30%,可以说普通人投资写字楼,没有一点优势。


2. 城市选筹、区域选筹,一定要围绕金融行业、互联网科技这两大产业聚核城市、聚核区域来选。


不得不承认,这些产业是如今绝大多数高端写字楼的强有力支撑,有这些优质企业在,写字楼的出租率就不会低、租金就不会低。


那么围绕这些繁荣昌盛的写字楼周边,住宅需求一定是最强劲的,那么流通性也是最好的,绝对不愁卖、不愁租、租金更不会低。


3. 区域选筹,远郊高空置率的新兴产业园区周围的住宅,不是优选。


比如南宁,2019年南宁五象新区的甲级写字楼最多、最高端,但空置率高达80%,租金也一直处于低谷,如今不过48.93元/㎡·月。


八成写字楼被空置,没有企业入驻,就没有常驻人流进来,这种情况必定会波及到周边住宅的出租率和租金。


本文来自微信公众号:米宅(ID:MizhaiPlus),作者:茅十八

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