海南能超越美国佛罗里达,成为下一个迪拜吗?
2020-06-30 16:59

海南能超越美国佛罗里达,成为下一个迪拜吗?

本文来自微信公众号: 楼市黄大大(ID:HouseLeader),作者:道二,原文标题:《彻底火了!海南再迎中央大礼包,超越美国佛罗里达,成为下一个迪拜?》,题图来自:视觉中国


海南自贸岛的政策红利,正在快速兑现,中央大礼包一个接一个。6月1日,中央印发《海南自由贸易港建设总体方案》后,海南利好频传,昨天又迎来重磅消息:


财政部、海关总署、税务总局联袂发布《关于海南离岛旅客免税购物政策的公告》,自2020年7月1日起实施。


公告明确:


离岛旅客每年每人免税购物额度为10万元,不限次;

扩大免税商品种类,增加电子消费产品等7类消费者青睐商品;

具有免税品经销资格的经营主体可按规定参与海南离岛免税经营……


一个购物天堂+旅游胜地+自由贸易港,冉冉升起。海南,能否超越佛罗里达,直接跃升,成为下一个迪拜?很多人都在憧憬海南的未来,而海南的楼市,已经彻底火了!



端午的海南,海风让空气有些潮湿,温度很高。比温度更高的是人们的热情。本来非常宽敞的售楼处,已然水泄不通,空调仿佛“失灵”,令人呼吸困难。


“不要急,等会才有人介绍,大家一个一个来!”


售楼人员早已不够用,想买房还得先排长队等售楼人员忙完。买房方式简单粗暴,由售楼人员指着沙盘上的模型,得赶紧决定买哪栋哪楼。


想人带你看房?做梦!还想犹豫一下?“对不起,您要的楼层刚刚卖完了。”


简直就是“抢房”一幕,重现江湖。




端午假期,我们沿着海南东线一路考察,如此火爆,只是海南众多售楼处的缩影。


图片来源:海南自由贸易港官方网站


不少抢手的项目,甚至已经挂牌售罄了。自从6月1日《海南自由贸易港建设总体方案》公布后,客户纷至沓来,几乎每天如此。


一小撮敏锐的北京人,5月就听到风声,火速飞来海南,先下手为强。囿于宏观经济和调控措施,全国楼市已经许久未经历这样火爆的场面了。


现在人们用脚投票,无非是对海南前景满怀信心。



这次大变局中,海南真的不一样了。6月1日方案发布后,我们就第一时间做了详细解读:《海南会不会取代香港?中央大礼包超乎想象!》


当时,很多人持观望态度。


毕竟海南在32年前就被钦定为特区,10年前又被加封国际旅游岛。但海南曾经急功近利,屡屡错失历史机遇,浪费了一手好牌。


但国务院的动作,极为坚决。6月28日,国务院发布《关于在中国(海南)自由贸易试验区暂时调整实施有关行政法规规定的通知》。


即日起至2024年12月31日,在中国(海南)自由贸易试验区暂时调整实施《中华人民共和国海关事务担保条例》《中华人民共和国进出口关税条例》《中华人民共和国国际海运条例》《中华人民共和国船舶和海上设施检验条例》和《国内水路运输管理条例》5部行政法规的有关规定。


也就是说,海南的特殊性进一步大大增强了。


高层就建设海南自由贸易港进行条例修改,特意为海南调整了涉及海关事务担保、进出口关税、国际海运、船舶和海上设施检验、水路运输管理5大条例。


海南自由度被进一步放开,一些本来属于国家的权限,开始逐步下放给海南省级层面。


有一个值得重视的细节:海南自贸港的概念早在2018年就已提出,直到两年后,也就是今年才公布总体方案。



但距总体方案公布不到一个月的时间,高层就适时且灵活调整了条例。相当于一个月内中央文件中出现了两次专门针对海南的文件。


这其中有三重意味:


  • 第一, 中央对海南真的是期许空前;

  • 第二, 海南自贸港的顶层设计,从摸石头过河到蓝图在握;

  • 第三,海南自贸港建设已经立马进入了实操阶段。


在海南未来的蓝图上,有很多对标的城市:香港、澳门、新加坡、迪拜、佛罗里达。它们无不是令人心驰神往的发达之地。


海南和它们,有太多相似的地方。不过海南并不想简单复制,而是想超越它们。



在海南对标list中,论气候和地理环境,佛罗里达是最相似的。佛罗里达是一个州,海南是省,各自都背靠一个庞大的统一市场。


两者分别位于美中最南端,处于国内版图边缘。


图片说明:佛罗里达州在美国行政区划中的位置


但放在更大的国际交往格局中,它们又都是中心。佛州是美国伸入拉丁美洲的犄角,海南则是中国牵手东南亚的楔子。


它们都是海水环绕,气候宜人,阳光沙滩的旅游胜地。佛州的现在,是海南最可想象的一种未来场景。


现在,佛州经济已经高居全美第4,排在加州、德州、纽约州之后,州内多座城市GDP入列美国TOP20。


很多耳熟能详的国际娱体巨星,都在佛州置业豪宅。很多建筑大师,也以在佛州有设计作品为傲。


图片说明:迈阿密海边的豪宅


曾经蛮荒的佛州,正是由于切合实际的人口倍增计划,短时期内推动经济以高速臻于兴旺。


现在佛州人口为全美第三。佛州人口倍增计划很务实:高级人才靠挖,一半人才本州培养,一半劳动力在周边吸纳。


佛州发展了社区大学,使之遍布全州各地。佛州利用当地适宜养老的环境,延聘已退休的学者来工作。吸收外州破产或濒临破产企业中的技术人员来工作。


还在本地物色有潜质的年轻人,资助他们赴州外名校培养,订立合同,毕业后须回佛州工作。佛州与人口倍增呼应的产业倍增计划,同样务实:


佛州的高新技术产业,是优先应用于本州工农业、服务业发展需求。


比如佛州是旅游胜地,于是形成了高新技术直接应用旅游设施的特点。再比如佛州盛产农产品。因此农产品改良、种植技术革新、成品运输与保存,成了佛州高新技术研究的重要课题。


图片说明:佛罗里达火热的房价走势


佛州经验,相当值得海南借鉴。但考虑到佛州发展经过漫长的周期,属于稳扎稳打、步步为赢。海南已经错过了很多发展阶段,产业培育又需要一个过程,海南等不起。


于是,海南还需要一个能后发制人的模式。



海南瞄准的追赶对象,是迪拜,20世纪下半叶全球最成功的明星城市之一。


迪拜虽然联通五海三洲,但所处的西亚、北非人口分布不均、经济欠发达,阿联酋国内市场又有限。


海南连接的是世界第二大经济体和东南亚新兴市场,人口密集、经济活跃。大湾区与新加坡宛如两颗明珠,在南海两端遥相辉映。


海南,俨然这片区域的中央之岛。



对标迪拜,学习其崛起路径,对于希冀弯道超车的海南而言,就极其重要。


近年来,海南各部门不止一次造访迪拜“取经”。2019年2月,海南省委书记亲自出访了迪拜、香港、新加坡,为建设自贸港政策和制度体系进行探索。


起步晚、基础弱、底子薄的迪拜,正是通过自贸区这一步棋,成功吸引资本,最后下活了一盘大棋。


它成功跨国了制造业,发展了房地产及建筑(20%)、旅游(20%)、贸易(16%)、转口港(15%)、金融(11%)等多元产业。


也正是因为自贸区,迪拜得以华丽转身。在迪拜决心转型前,油气产业占GDP比重超过50%,如今只有1%。


对海南而言,同样期待降低对核心产业的依赖,只不过迪拜是石油,海南是房地产。也只有站在这个角度,才能更好地理解高层在海南建设自由贸易港的深意。


迪拜自由港运行模式可以概括为:1个自贸区+N个特色产业城。迪拜自贸区专注于物流贸易供应链管理、加工制造再出口等相关的业务。


金融城、互联网城、媒体城等各个特色产业城,围绕四周,最大限度释放了自由贸易港的制度红利和辐射效应。


站在迪拜的肩膀上,海南也在探索“前港+中区(园区)+后城”的产业模式。通过功能区划分,进一步明确产业方向和战略布局。现在,初步的格局已经显现。


图片来源:海南自由贸易港官方网站


与自贸港相匹配的天空开放,也在同步进行。国家民航局已经着手研究在海南开放第七航权,这样的力度前所未有。


迪拜凭借天空开放,从名不见经传的死角,一跃成为了全球航空中枢。2019年,迪拜机场吞吐量8639.7万,为全球第四,国际旅客吞吐量更是高居全球第一。


以迪拜为基地的阿联酋航空后发制人,成长为五星航空。巧合的是,海南也有一家五星航空,且为大陆唯一。


图片说明:阿联酋航空的通航城市遍布全球


目前,海口美兰机场第二跑道和二号航站楼的扩建如火如荼,三亚新机场也在规划中。海航、南航、东航纷纷在海南加码运力。它们将一同承载海南枢纽打造和天空开放的使命。


崛起中的海南,拥有佛罗里达州的地理环境,又有对标迪拜的自贸政策支持。如果说佛州是1.0版本,迪拜是2.0版本,海南堪称3.0版本。


所以海南不是抄作业,而是新的开拓者。



过去三十多年,海南一切波澜跌宕,都离不开房地产。但这一次,海南对待房地产的态度,真的不一样了。


过去两年,海南高层反复强调:“以壮士断腕的决心减少经济对房地产的依赖。”最新提法是,海南省委书记明确表示:“海南不能成为房地产的加工厂。”


这次,海南绝对不是说说而已。


2018年开始,海南严控土地出让,升级限购政策。


2019年初,为保护生态,海南市场上3.1万亩存量商品住宅用地将不再用于开发住宅,将转型或退出。


2020年3月,海南再次升级了调控,比如回收部分土地,取消预售房等。


数据来源:海南省统计局、CRIC整理


对普通人而言,在海南置业投资的难度陡增。人们愈发疑惑,海南楼市曾经那么狂热,怎么画风突变?


海南的投资价值不是一般人能看懂的。当海南能成为一个拥有众多朝阳产业和就业机会的自贸港时,其实全岛都还处于价值洼地。


此时严控,不代表没有未来,反而恰恰说明的海南的价值。从短期来看,楼市是供需关系影响的,严控直接后果是房源的稀缺。


海南楼市,将进入一个稳定、健康的轨道。短期之内,海南的房价绝对不会飙升,以支持全省的产业布局,吸引更多人才流入。


数据来源:海南省统计局、CRIC整理


放眼当今中国,最特的特区有两个,一是上海,二是海南。


6月28日开始,海南的“政策特区”红利将逐渐释放,让其他省市羡慕。已经开始在政策上享有不同于岛外的“特权”,这是其他省市渴望而不可及的。


自贸港建设提速,“封岛”进入倒计时,中国已经做好了准备:拥抱一个全新的海南。


本文来自微信公众号: 楼市黄大大(ID:HouseLeader),作者:道二

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