调控下,还怎么买
2020-07-28 08:39

调控下,还怎么买

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊,头图来自:视觉中国


好久好久好久没有写过关于调控的内容了,我和小伙伴开玩笑说,现在是个谁都会对调控点评几句,这个东西现在和分析户型一样没门槛了


确实,对于调控我们都学会习以为常,也因为如此任何关于调控一惊一乍的分析,我觉得多少有点不太厚道。


对我们而言,也要学会解读政策背后的用意,以及看上去差不多的调控到底要带我们去哪里。


这才是和楼市早就深度捆绑的我们必须要学会的技能。


今天不会分析任何一个具体调控也不会特别明显的解读一个城市,但是更希望和大家交换一个底层逻辑。



对于调控的第一重要底层逻辑,就是所有政策我们都要区分看清楚,到底是调控是一手调控还是二手调控。


可能很多人会觉得差不多,或者认为都是房地产,这两个载体有什么区别吗?


其实这两个模式并不是简单的区分一手房还是二手房。


二手调控本质上调控的是客户,二手房市场本质上就是交换,流通,房子不论增值多少降低多少,核心根本在于个人载体不动产数额的变化。


而一手房的不同,就是这个赛道他辐射到很多衍生行业,不论是工程、建筑、设计、土地……而在城市领域同样也牵扯到城市更新区域发展。


在2010年前后大家谈论的房地产和保八之间的关系,其实说的就是一手房对于整个经济贡献度,所以任何一条政策出来我们要学会去看他们背后的诉求是什么。


比如说一个城市出限售政策,哪个城市的房子要持有多久才能卖,其实就是调控二手房市场,目的是为了减少二手房的供应量,降低流动性。


比如说一个城市说一手房源更多的倾向于无房户或者指定人才,你当然可以解读为支持刚需,但是你是否可以同样解读为支持一手项目的开发销售呢?


那比如说一个城市认定阻碍假离婚买房,这本质上是抑制一个家庭创造出“额外”的房票从而获得购买力和杠杆力。


从某种程度上也是抑制个人家庭的投机行为,广域上来说这也是抑制流通房产快速泡沫,本质上也是属于二手调控。


如果各位明确了这个区别大家就可以看出,其实绝大部分的城市调控都是集中在二手调控,抑制个人和家庭通过所有模式获得“额外”房票,“额外”购买力,“额外”杠杆。


不知道各位是否还记得,今年深圳调控之前,关于深圳楼市发出最大的一个监管就是严控消费贷信用贷进入房产领域。背后就是这么一个逻辑。


包括这一次房地产座谈会列举的几条,有两条就和这个有关:防止资金违规流入房地产市场,和发挥财税政策作用,有效调节住房需求。也是同样一个诉求。



好,那为什么一定要严防购房主体的购买力杠杆化?


我和大家描述下行业内至今我认为唯一一次铁腕调控的背景。


在上海的朋友一定记得2015年的330政策之后市场的火热,但是这一轮行业的火热和往年最大的不同,就是这一年是行业内极少有的二手房先热,然后带动一手房,再反推土地市场。


这种现象是极其罕见的,在此之前每一轮的楼市大年都来自一手房的带动。


而330政策的根本就是把二手房的税费标准从5年变成了2年,调整完之后上海大量二手房的税费降低了大几十万,一瞬间就把二手房市场给引爆了。


我那时候刚好在卖房子,就突然发现家门就来了很很多客户,房子很快就成交了。


就是这么一轮特殊的市场,创造出了上海楼市最狂热的一个牛市,也是目前来看最后一个牛市。


随后整个楼市赛道,就进入了铁腕模式,不论是客户购买资格到一手预售证管控,都进入了调控2.0,从此房产调控就变得不太一样了。


各位一定要记住,对于二手调控的模式大概率会一直存在的,所以如果没有意外的话,其实会在很长一段时间,整个调控的基调就是:二手节奏性抑制,一手低调支持。



为什么需要低调支持一手市场的开发,各位千万不要简单的就把一手市场解读为一手房的销售。


对于一手市场其实还有使命没有完成,不同的城市都需要一手房的参与。


一线城市的老城更新,二线城市的抢人大战,环一线的一体化建设,这三个方面对应的三个城市都会需要城市开发的大力支持,所以在我的认知领域里,这三个地方的房子才是值得买的。


这些城市的楼市因为重度参与到整个中国经济发展的赛道里,他们的楼市一定会得到楼市的支持。


这也是为什么杭州南京楼市都爆到这种程度了,依然坚持对刚需买一手房的支持,对于房价上涨预期的支持,这就是这个城市在大量的吸纳外来人口。


有什么比买一套房子未来会增值更加吸引人的吗?


没有。


同样的,如今在一线城市,购买核心区才是明智的选择,因为这些房子和城市发展周期呼应,而对于其他的三线城市,有且仅有环一线有机会,甚至现在都可以说只有长三角和粤港澳有机会。


原因也很简单,只有这两个区域对人口有虹吸,而这两个区域会得到房产政策的长线包容。



但是依然没有回答所有问题。


如果你敏锐一点会提问,我们作为个体购买一手没有错,但是买完房子在手里就是二手,如果前面说的都没错,那么作为房产投资者来说怎么办?


是的,必须要强迫自己接受一个现实,就是如今的二手市场的流动性的减弱。


所以如今的房产投资者一定要训练自己成为长线投资者,短险投资都会在未来得到充分抑制。


那怎么样算是长线投资,对外看一个元素:基建。所购买的房子周边一定要有城市级别的基建投入才符合这样的趋势发展。


基建式推动是非常中国特色的发展模式,也是至今来看最有效的发展模式。不论是环沪的城际铁路还是郊区的地铁还是市中心的综合体开发,目前城市的发展还是在围绕着基建投入的开发。


所以对于来看,所购买的房产必须要有这个利好的刺激,才符合长线发展。


换句话来说,房产的增值是伴随着城市的变好而增值,而不是其他东西,这样的投资才会更加稳健。


对内需要看房产的不可替代性。在供应标准化的时候,房产的内核是否有着自己的稀缺属性。


比如说一线城市的核心区120平米以上面积的稀缺性就会越来越强,郊区TOD项目的标签感会越来越强。



但是除了所有的硬件之外,今年开始必须和大家强调一个元素:就是教育资源。我需要单独拿出来和大家强调。


我算是真正意义上看到教育在供给侧的改革了。


不管是集团化教育的孵化,还是不少开发商涉足教育赛道,以及各地出现的公民同招,背后就是希望围绕着房子单体为主的软性教育资源可以辐射更多的家庭住户。


所以对于资产配置而言,你的房子是否具备软实力。


包括很多环沪项目,看上去都是差不多的一模一样的,未来差异性的标签可能就是教育资源。


我曾是非常不屑买学区房的那个人,当然现在对我来说单纯的为了学区买房我依然不推荐,包括前滩大量的一房类产品,长线来看我也是不看好的。


但是对于房产而言如果忽略教育配套,那么未来可能会被优质房产甩开好几个身位,大家一定要注意这个元素。



好了,借着政策的口子聊这么多,背后的本质是希望大家可以看透政策的背后,到底在支持什么,抑制什么。


任何家庭资产的购买,无非是押对未来趋势。


相信自己的渺小,以及相信城市发展的红利,这句话就像利好茅台一样成为城市投资的至理名言了


本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:真叫卢俊

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