深圳停建公寓的意义与市场判断
2020-08-05 11:39

深圳停建公寓的意义与市场判断

本文来自微信公众号:朱罗纪(ID:newJurassic),作者:朱罗纪,题图来自:视觉中国


7月31日,深圳出台了我认为过去10年来非常正确、非常重要的一份政策——停建公寓、鼓励现有公寓转身人才住房、未来提高居住用地比重。这是深圳历史上一个非常值得记录的历史事件,我相信时间会证明。




很多粉丝问我,深圳的公寓新政出来之后,公寓的价格会怎么走。拖了几天,这个询问一直没有消停,显示大家对这个产品的关注极高(也显示大家对政策的关注热度一如既往)


且容我利用这个机会,对深圳停建公寓的决定竖一个大拇指。我先前已经屡次建议深圳这样做,去年底在公寓取消禁售的时候也再次撰文,前段时间也梳理过深圳过往15年一共供应了11万套公寓,这些大家都可以看过往的文章。《取消公寓禁售并不够,深圳应该停批新公寓》深圳房地产的冰与火,15年来的几张图》。


今日政策这般,应当说深圳政府真的下决心在往正确的方向迈出了一大步,让未来深圳的房地产在滑向香港化的危险中减弱了一分,这是让我们普通深圳人至为欣慰之处。


“减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例”,这是最重要的一句话,而且,没有说“适度增加”,而直接是“增加……”,说明未来的居住用地比例会有比较显著的增长。如大家之前看到的万科统计,深圳的写字楼未来25年都消化不完。这说明了,当深圳真的下决心去减少商业用地的时候,我们是可以这样做的,过往的不能增加宅地就是理由。


居住和配套用地,为什么这么重要,是因为人口在持续的流入,在“深圳公租房安居房”最新的一份文章里讲到:“截至2020年初,深圳全市住房总量增加至约1082万套,户均套数达到约1.13套(间),居住面积总量增加至6.12亿平米,人均住房面积达到27平米,住房供需相对平衡”。



依据这段话,可以反推深圳最新实际人口大约2267万人,人口依然在持续流入这是真的。但其中说“深圳住房供需相对平衡”是错的,之前大家都看到过有关深圳住房结构的统计,商品住房180多万套,占比大约17%,无法独立成套的工业宿舍、小产权房占了60%多,这其中,大量房屋为非“成套住宅”。所以,那个套户比的计算是错的(套户比计算的成套住宅,如果按照1:1.13的套户比计算,深圳房地产的确均衡了,房价完全不应该大涨了)


结论还是,深圳要大力提升住宅用地比重。扩容不扩容什么的,我们管不了,但是就是扩容,深圳还是无法回避这个问题,没准儿,更加严重。


停建公寓与提高宅地比重,这是同一回事,不需要分开谈。停建公寓,按照上述“减少商业用地比例”的思想,空出来的土地就应该会配给住宅。以及政府呼吁现有公寓转身为人才住房,虽并不增加商品住房的供应。但是无论如何,只要增加的是住房供应,我认为都值得去肯定。


以上是关于深圳未来的大计划,这其实是比2018年深圳“二次房改”还要重要的事件,意义也更为深远,值得社会各界密切关注、跟进。


如果说这里面有我认为还不足够的地方,那便是我认为深圳应该直接给到未来的住宅用地配置一个明确的约束目标,并纳入到考核评价里去。只有如此,才有认真、切实、坚决以及持续的行动力,才能够连带对深圳日益严峻的教育问题之解决,起到巨大的推动作用(因为只要少建公寓多建住宅,就必须多建学校)


有人觉得,政府提高宅地比重,会不会让房价不会涨得像以前那样猛了。我其实想问,难道那对深圳的持续发展,不是非常好的事情吗?


下面谈一下我对公寓在未来新形势下的价值理解。


我之前说了,如果停建了公寓,公寓价格涨上天,那也由得它去。但是,认真推敲起来,我认为那种情况出现的概率很低。


此次深圳决心停建公寓,其实比较高的代价已经支付。就是从现在算起,深圳可能拿出建公寓的资源至少已经20万套了,而这部分非常珍贵的住房资源本可以配给住宅的。中原刚刚发的一份报告指出,在2020年深圳商务公寓共有53个项目在售,潜在入市项目共有40个,合计接近100个。


从市场交投来看,我个人认为,阶段性来讲,停建公寓以及鼓励公寓转身人才住房,自然对存量公寓是一个利好。事实上,这也是个好事,有助于这些公寓的去库存,存量公寓的价格也可以出现一些上升。价格涨,总要比下跌好吧,只要不是猛涨。


但这是个有限利好,可能不会像我们在朋友圈看到的夸饰得那般大。


根本原因在于,如我之前一再所言:公寓,是一个功能缺失的产品。有太多的功能、资金、税收、配套等等方面的限制,让公寓最终还是不能像住宅一样,更无法最终获得住宅的配套价值和稀缺性价值。比如说,即便是把住宅的税费提高到公寓一样,你也会看到住宅有非常强的加价动能,把所有的税费加到房价里去,但公寓就很难。


它唯一依赖的最大利好,就是商品住宅严厉而长期的限购。因为只要住宅继续限购,就会一直导致一部分受限的资金流入到公寓市场,让这个市场有流动性支持。尤其是外地资金,基于对深圳这座城市的持续看好但又无机会参与,会考虑选择公寓。


但是,说一千道一万,公寓是一个非常奇怪的产品。它怎么奇怪呢,我想,也许要等个20年,等到深圳的教育、医疗配套不再那么紧张的时候。我们可能会看到那么一天:深圳的公寓都要“转性”,通过补地价的方式允许其变更为住宅。也许时间很久,但我相信,公寓的未来最终只能是那样。除此之外,我想不出这样的产品,有什么别的途径。


基于这个产品本身的特质,我认为,买家并不会因为公寓未来的供应有所减少,而显著增加购买公寓的意愿。尤其是,随着公寓的使用年限后移,公寓会出现接盘的风险。


我并非是对公寓有什么成见,不同的产品其实都有不同的针对人群,市场上有这样的产品,说明了它有其存在的合理性。


只是从纯粹投资回报率的角度来讲,公寓这个产品,比较难以算过来账。


本质上,说公寓是一项更接近于长线纯投资资产,这大家都不否认吧。考虑到公寓的转手税率较高、升值速度较慢,公寓买来之后,最划算的做法,应该是长期持有不卖,用来收租。


如此,如果我长线持有不卖,公寓需要使用租金逻辑来计算。显然并非所有的公寓都不值得购买,最重要的事情,是我们需要找出来一个标准,用什么样的标准来判断什么样的公寓值得买入?


如上所述,将公寓视为一个长线持有的投资型产品,那么我们可以用社会无风险收益率(3%左右)来做参考标准。如此,买公寓的租金收益率最好能超过它,比如约3.5%,这笔买卖才可以说比较划算。如果比这还低,这个意义就几乎没了。以这个回报率,有不少股票的股息率都可以反超。比如以现在的价格,买入长江电力、万科、格力电器等一些稳健白马股。尽管股市波动大,但是考虑到公寓的流动性预期与转手税费成本,似乎也没什么高下。有人说可以使用杠杆,公寓只能1倍,但年限短、利率高,折算下来反而可能会吞噬掉你的回报率。


但是,3.5%的公寓回报率,在现在的公寓市场上,是不那么容易找到的。大部分的公寓,甚至都不到2%(比住宅高一点)


总之,我不是说市场所有的公寓都不值得买,而是给大家提供一个分析参考的标准。落到具体的项目上,一定会是千差万别。因为,这个收益率其实非常受公寓地段与公寓开价的影响,因此,如果项目地段特别好,人流高度聚集,未来预期租金上涨力度强,或者是因市场影响某个公寓开价特别优惠,那可能意味着你这个逻辑成立。如果你能找到这样的产品,那当然可以买入,但如果算不过账,就要为自己的买入找出另外的替代逻辑。


基于以上以及我之前的考察梳理,买公寓之前,要有这样的准备会比较好(不考虑“好价格”)长线持有+租金逻辑+轨道商务地段+小面积。


观点非终点,提供一个参考,供各位讨论。


本文来自微信公众号:朱罗纪(ID:newJurassic),作者:朱罗纪

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