2020-08-27 17:49

年轻人的第一套房哪里来?

#买房吗

我身边就有不少朋友买了房子,甚至有些人对买房还颇有研究。所以为了写这期,我特地去和他们仔细聊了聊,取了不少经回来。

 

我会从四个方面,集中聊聊年轻人应该怎么买第一套房。

 

这期会主要集中在建立“房产观”上,不聊太细节的具体策略。

 

虽然买房这件事可能是你未来三五年后,甚至更久以后才会考虑的事情,但我觉得对于这种重要性堪比结婚的事情,早点建立一套自己的观念,一定是有用的。

 

提前声明,本期内容纯粹是我和朋友们的观念总结,不构成任何投资建议。其中一定有许多论点和你的想法有出入,希望大家佛系观看,如有冲突,以你为准。

 

第一点,是如何选择城市。

 

买房,要考虑的因素实在太多,但如果只考虑唯一的核心因素,那么毫无意外:城市、城市、还是城市。

 

前几年,一篇大火的文章《流浪到鹤岗,我五万块买了套房》,讲述了来自五湖四海的人们,跑去鹤岗,用大城市一两平米的价格,买到一套自己的房子。那段时间,没钱的年轻人去鹤岗买房是一件很时髦的事情。

 

上个月,故事又有了新进展。不少买了鹤岗房子的年轻人,如今都亏本把房子卖了。一方面是因为疫情,不得不卖房换现金流,另一方面,鹤岗确实没有什么工作可以做,房子放着也没用,更不可能涨。

 

这是一个很典型的选错了城市,被浪漫的“房产梦”割了一笔的悲伤故事。

 

作为年轻人,如果你自己都不愿意留在你买房的城市打拼奋斗,那房子又有什么价值呢?又指望谁来帮你撑起房价呢?

 

你选择的城市,决定了你人生游戏的玩法。

 

北上广深以及各种新一线城市,有更高的收入和更好的教育医疗资源,另一方面,也要面对高昂的房价和激烈的竞争。是一场高风险,高收益的游戏。

 

如果选择了二三线城市,那么人生的确定性会更进一步,压力也会更小。但在这里,想得到一个年薪百万甚至50万的工作,难度会骤然提高。教育、医疗资源也会更加缺乏。

 

而鹤岗这种城市,房价看似低得跟不要钱一样,但年轻人要面对的,是工作机会的缺乏,几乎无风险,但也几乎无收益。

 

根据上面这几条,可以得出第一个结论:在房价水平可承受的范围内,选择越大的城市越好。

 

这里的可承受,根据个人情况考虑。有的人只能掏空自己钱包,有人可以掏空爸妈钱包,有的家庭需要六个钱包一块上。这里我不做评价,各有其合理性,尊重个人选择。

 

看到这里的同学,谁都不是身家亿万的富豪。这意味着,当我们决定买房的时候,我们能接受的房价水平上限永远是有限的。房产证名字一签,成本就固定了。

 

既然成本固定,我们把它定为常量。那我们只需要考虑变量,也就是提高自己的收入就好了。

 

前面也提到,在中国,城市等级和收入水平是强挂钩的关系。

 

我找到一份《2020高校毕业生薪酬指数排名》,前20里除了排名第七的浙大和排名第19中科大,其他都来自一线城市。北上广深不少双非本科,都要比外地的985/211排名更高。


更贴心的是,这份排名加权了薪酬上涨预期,更加能说明,大城市才能容纳更高的涨薪幅度,更大的财富梦想。

 

除此之外,一座城市收入水平,还要看一座城市的行业构成。

 

房价不取决于城市有多少人口,而是取决于有多少人能买得起。如果一座城市的支柱行业能提供足够多的高薪职位,比如金融、互联网等等,那你就有更大的可能赚到大钱。

 

为什么杭州人口没过千万,在全国都不一定能进前20,房价却可以居高不下。其中一个原因,是互联网行业为这座城市提供了大量高薪职位。过两天蚂蚁金服要上市,没准杭州的大平层又要供不应求了。

 

但在这里要说明一下,城市的选择跟自己最终的人生目标相关。大城市房价高、机会多,相对压力也会大。如果你选择的是北上广深这样的城市,买房之外,未来的生活成本也并不低。

 

小城市虽然机会少点,赚的少点,但压力会小很多。有的人希望在大城市奋斗,有的人乐意在小城市清闲,生活是自己的,想清楚自己的选择就行。

 

第二点,我想聊聊买房的钱哪里来。

 

提到买房,很多年轻人都会一脸绝望:买不起,告辞。

 

这是包括我在内,大部分没有认真思考过买房问题的人的想法。

 

但这样的想法,显然是低估了有刚需的普通市民家庭。面对房价,他们只会逢山开路遇水架桥,用一切办法都要把买房的钱凑出来。

 

比如一套300万的房子,看着挺贵了。一对小夫妻,双方父母凑个几十万,自己攒个几十万,实在没钱,找亲戚借个十万二十万,凑一凑,总能凑到一百万。

 

这样,首付就出来了。

 

如果这对小夫妻能在某些大公司工作,公司还可以提供几十万无息贷款,甚至首付都不用掏空六个钱包。

 

别忘了,我们聊的是年轻人的第一套房,还有一种东西叫首套住房贷款。

 

如果你还没有贷过款,买过房,我只有一句话:首套住房贷款千万要物尽其用。

 

如今的房地产市场的大背景,是“房住不炒”。如果你是第一套房,是刚需买房,那么会有非常多的政策,可以帮你上车。但如果你的目标是买二套以上搞投资(机),那么你会发现,全世界都在跟你说:给我憋着。

 

一位有不少购房经验的朋友对我说:如今在大城市买房,总共就两套房的额度,腾出一套才能换买另一套,还有各种限贷、限离、非普通住宅等等限制,跟玩华容道差不多。

 

而首套住房贷款,可能是一个人一生中唯一一次在没有各种限制的情况下,以超低首付比例贷款买房的机会,也是你这辈子能撬动的,成本最低的杠杆。

 

某种程度上,首套贷是国家在严格的房价调控下,给刚需的年轻人第一次买房送上的大礼包。

 

首套贷是什么,简单说,就是如果你年满18岁,名下无房且没有办过房贷,那你第一次贷款买房,首付比例可以非常低,以上海为例,大概在35%。也就是100万的房子,首付35万就可以买了,而且利率也会相对较低。


有同学问:我有钱,全款买房不行吗?

 

有钱当然啥都行,但对大部分人来说,一二线城市动辄两三百万起步的房价,等攒够钱,估计孩子都会背《茅屋为秋风所破歌》了。

 

举个例子,这是1989年的报纸。


一个大学生,每月存50元,要100年才能买60000块的房子。

 

如今过了31年,攒钱买房的大学生朋友已经攒了18600元了,这个价格大概只能在北京六环外的房山买到一平米,或者在鹤岗买半套房。

 

但如果用杠杆,只需要18000就能买房。虽然在当时,能拿出这个数字的万元户少之又少,但门槛至少比60000元低了一个数量级。

 

那什么叫首套贷物尽其用呢?

 

一,承受范围内,贷款越多越好,比例越低越好。

 

如果你手上有首套贷的资格,还有100万现金,想买总价200万的房子。那么千万不要只贷50%。那真是浪费了你的首套贷。要么考虑对自己好一点,买个300万左右的房子,要么付60万首付,手上留40万现金。

 

40万现金,应急也好,花掉也好,都可以留在手上保持流动性。就算存在银行,每个月拿出来还房贷,也能还个四五年呢。

 

二、贷款时间越长越好,能贷30年,就不要只贷20年

 

从宏观经济出发,随着时间流逝,货币超发,即使你30年如一日做同一份工作,你的收入也一定会增加,相对而言每个月还钱的压力会逐渐降低,贷款时间越长,红利越高。

 

想想看,十年前,一线城市买套房,每月3000元的贷款,对一个家庭是难以承受之重,但10年后,低得让人想笑出声。

 

三、还款方式,等额本息优于等额本金。

 

简单来说,等额本金每个月还款额都会减少,前期压力大,后期越来越少。而等额本息则是每个月还同等数额的月供,倾向于后期还。

 

还是和上一条的原理类似,能后期还的钱,就不要前期还。通货膨胀会替你省掉不少钱。

 

四、不要早还贷

 

也是同理。想想看,当你欠着银行的钱,最提心吊胆的是银行。如果你提早还了贷款,银行心里舒坦了,提心吊胆的,就轮到手上没有现金的你了。

 

顺便说一句,根据很多人的经验,贷款买房是非常痛苦的事,前几年是还款压力大痛苦不堪,几年后收入上去了,开始后悔当初贷款贷少了,更加痛苦。

 

第三点,怎么选房?

 

两个基本要素,一是满足现在需求的,第二是以后能卖出去的。

 

什么叫满足现在需求?

 

以一个工作六七年的年轻人为例。

 

这个年纪要考虑结婚,那么一个四五十平的一居室,显然不合适,那么买70平到90平的大两居小三居,是最合适的。

 

其次要满足工作需求,那么郊区有山有水的房子和你就没什么关系,尽量买近郊房或者市区房,离地铁站和公交枢纽步行15分钟以内的。

 

最后还不能太贵,假如你还没孩子,那么早早地买市中心顶级学区的老破小,又贵又住的不舒服,还要担心学区政策变动的风险,也是没必要。同理,超出承受能力过早买大三居大四居,也是没有必要的事情。

 

其实买房子就和买新衣服一样,夏天要买T恤,冬天买羽绒服,有正式场合要买礼服,平时休闲一点就穿牛仔裤球鞋。

 

就算是为了准备冬天,也没必要在夏天套上羽绒服,这也太夸张了一点。

 

那未来怎么办呢?

 

这就是另一个要素,买那些容易找到接盘侠的房子,这就是对未来最大的负责。

 

很多年轻人非常实诚,既然花了大钱,掏空六个钱包,那就一生一世一套房,绝无二心。

 

但是房子又不是老公老婆,对普通家庭出身的年轻人来说,不可能一上来就买那种能满足你一辈子需求的上海浦东江景高层400多平米豪宅,你又不是郭敬明。

 

一套住宅,只能陪你走一段路。以后的路,要靠置换解决。

 

置换,是城市居民在成本有限的情况下,一步步住上大房子最切实可行的办法。

 

举个例子,你的第一套房子,选择了大城市近郊的两居室地铁盘,兼顾直达公司的通勤便利和郊区相对低的房价。

 

等你30多岁,有了孩子,需要父母帮你照顾,于是你卖了旧房子,又贷了30%,换了一套大三居室,接来了老人一起住。

 

过了五六年,孩子要上学了,最好的学区都在市中心。你又卖了房,加上这几年的积蓄,去市区买了一套老破小学区房。因为你知道,买了这套房,孩子未来上985、211的机会能提高好几个百分点。

 

孩子上完学,学区房完成了它的历史使命,你又开始盘算着,要不要卖了这套房,去郊区买一套环境优美面积宽敞的大房子,享受人生。

 

不断调整需求,不断置换,不断改善,这是许多人的买房路径。

 

既然要置换,房子好卖就是大前提。

 

那什么样的房子好卖呢?很简单,你愿意买的主力刚需房,别人一定也愿意买。

 

近郊或市区边缘、交通便利、面积在70-130平之间,配套设施完善,最好还有个不好不坏的学区,这是市场上最受欢迎的元素。如果能够集齐这些元素中的大部分,那么房子出手一定不会太难。

 

那些看起来很美郊区别墅排屋,大部分都有价无市,只能折价出售。

 

至于户型、物业、容积率、得房率这些具体问题,不同的小区板块开发商,情况都不一样,变量太大,就不放在这里聊了。


最后第四点,还是要和大家聊聊怎么看待房价涨跌。

 

我希望大家能树立一个概念:房产有投资属性,但不要抱着投资的心态来买房。

 

无论别人和你灌输再多「自住房无所谓涨跌」、「房子就是消费品」的观念,都无法改变一个事实,在中国,房价涨跌和你的财富总量息息相关。

 

否则互联网上就不会有那么多有房的人鼓吹房价必涨,也不会有那么多没房子的年轻人唱衰房价盼腰斩。有人看多,有人看空,本质上就说明了房子是投资品。

 

考虑到前面提的置换需求,你一定不希望你花大钱买的房子,想要变现的时候,发现它居然跌了。

 

但我不鼓励大家抱着投资的心态来买房。

 

过去的20年,中国房价长期上行,每过5年就有一波暴涨。一二线城市甚至闭着眼买房,躺着就能涨。

 

这样的历史,让许多人误以为买房=投资。

 

2016年,北京房价经历了一波暴涨,最疯狂的时候,晚一天买房就要多付20万。次年,北京出台史上最严厉限购,史称317新政。政策一出,北京房价连续横盘3年,直到现在。

 

永远记住,中国楼市是一个政策市,政策允许才有升值空间。

 

投资心态,在牛市没问题,但在中国楼市强调控的大背景下,买房即涨的时代早就过去了,买房,成了一门技术活。

 

但大多数人,对房产投资的难度没有认知。

 

投资房产,最重要的就是找到所谓“笋盘”,也就是于低市场价,性价比高的房子。为了找到这样的房子,真正的投资客会在目标城市各个地区,实地走访大量的房源。

 

在房产投资领域,有所谓看房200套才算入门的说法,一天看5套,得连看一个多月。除此之外还需要了解各地购房和贷款政策。

 

不少炒房人甚至会用信用卡套现,或者房产代持之类风险极大玩法去突破限贷限购政策。

  

总而言之,抱着投资心态买房,但没有能力像真正的投资客一样做功课,也没有炒家游走于政策边缘的技术,还没有多少本金可以亏,那么很容易买到打着“笋盘”旗号的“韭菜盘”。

 

况且,买房自住和投资,完全是两种看房的逻辑。也许你真的找到了“笋盘”,结果自己住进去,发现上个班要两小时,逛个超市得坐公交,还不是得乖乖回去租房。

 

和那些买了房子的朋友们聊,我最深的感受是:买房不是买那堆砖头和水泥,不是买一个遮风避雨的工具。而是购买一个交通、学区、户口、就业、环境等等要素的结合体。

 

年轻人选择购买第一套房子,本质上是在用真金白银为一座城市,一个地区投票,更是为自己的人生选择投票。

 

一套自己的房子,意味着扎根,意味着退路,意味着安全感。

 

写到这里,我甚至已经忍不住在翻房产中介的网站,幻想自己以后在这座城市能有一套房了。

 

不过最后,还是重申两件事。买房一定要量力而行。无论是首付还是月供,一定要留下一笔能保证生活质量,能对抗风险的流动资金。千万不要贪大求全,榨干自己和家人。

 

买房是为了有退路,不要为了买房,把自己逼得退无可退。

 

另外就是,投资房地产真的是一件很专业的事情。时代变了,不要用肤浅的认知,和比认知更肤浅的本金,去挑战别人吃饭的家伙。

 

为了赚钱买房,永远有亏的可能;为了生活幸福买房,才能立于不败之地。


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