上市的狂欢:蚂蚁总部片区房价一夜涨价百万
2020-10-28 11:27

上市的狂欢:蚂蚁总部片区房价一夜涨价百万

买房或换房依然是刚需。一位链家中介告诉腾讯新闻《潜望》,在蚂蚁宣布将全球总部落户杭州之江片区之后,附近最为刚需的两居室二手房价格,立马从此前的套均400万左右猛涨到500万以上。近期开盘的新房也供不应求,中签率低至个位数。


本文来自微信公众号:腾讯财经(ID:financeapp),作者:邬川、厉海,原文标题:《蚂蚁总部片区房价一夜涨价百万!两万亿的上市盛宴开启丨潜望》,题图来自:视觉中国


就在蚂蚁集团要开启商业史上最大的融资活动之前,它的创始人——马云却事先进行了一场激进的“路演”。


上海外滩峰会上,他的“巴塞尔协议不适用”“金融没有系统”“银行是当铺思想”等言论,犹如一张炮打传统银行业的“大字报”,引起了金融从业人士的强烈反弹。


但炮火的硝烟再大,也无法遮挡蚂蚁的最大利润来源——借贷业务,其所有资本金却来自于大“当铺”——银行的事实。


同样是贩卖利差的资本中介,蚂蚁集团为何能以百倍市盈率定价获取2.1万亿的估值,而年利润近3000亿元的工商银行只配拥有个位数的市盈率?


同样的现象也发生在另外一个巨无霸赛道房地产上。


贝壳以一二手房中介业务起家,以标准化带动规模化的打法拿下700亿美元市值,接近两个万科A,而地产圈的“招保万金”总市值也不过6800亿元。


赛道虽然各异,资本回报的本质却殊途同归。


一个值得分析的共性是,中介业务一旦被数字化改造和近乎垄断,资本市场给予的估值会远超预期。


但为何是蚂蚁?


对于问题的答案,还是要回到愿意掏出真金白银的投资者身上去寻找。


一、金融的内核科技的估值?


有投资者质疑蚂蚁的业务不过是结算、小贷、第三方财富销售平台的结合体;也有投资者认可它是科技赋能、改变传统资金中介的效率革新者。


一个冷峻的现实是,它本质是什么不再那么重要,它在哪个赛道和位置可能更加重要。


经过腾讯新闻《潜望》的访谈,不少大型机构投资者认为蚂蚁集团的2.1万亿元的估值不算便宜。


不过,近几年A股一个极其显著的特征是龙头从来就不便宜,只要是对的就会更贵。


这种身位溢价带来的高估值,其实早在不少行业发生,如果抱以捡烟蒂的投资思路,恐怕要错过诸多大牛股。


对于蚂蚁集团接近百倍PE的发行价而言,“实质上,是以它的宽阔赛道和龙头的估值溢价给出的价格,而非完全依据财务利润。”一位拿过几届金牛奖的私募基金经理向腾讯新闻《潜望》如此评价道。


认可者如另一位公募基金经理。


“即便是贩卖利差,但这样的赚钱模式就很差么?”他反问道。


不可否认,人类千百年来的经济活动证明了这确实是个好生意,而蚂蚁以轻资产和低违约率的竞争优势,在赛道上占据了领先身位。


“金融科技领域本身在A股就稀缺,更何况这还是绝对龙头。”他说,这几年的大白马股就是不便宜。


“因为白马股给出的业绩确定性要高,越小的企业抵抗各种风险的能力就越低。”


如果要总结参与蚂蚁IPO报价的公募机构观点,他们都体现了一个有意思的投资现象,即一级市场的赛道投资方法论,被二级市场以超强的学习力复制了。


提及业绩都认为不便宜,说到赛道却又认可估值,投资的矛盾和复杂尽在于此。


说到底,投资不过是有人因业绩不及预期而卖出,有人押注下一轮的估值抬升而买入。


对于蚂蚁而言,目前不少机构投资者属于后者。


早在2018年,一级市场给予蚂蚁的估值就在万亿元左右,两年时间,发行市值就超过两万亿。


同样的现象在宁德时代、滴滴出行、字节跳动、快手这样的行业龙头公司也在复制。


随着优质资产的估值溢价不断抬升以及全球宽松大周期仍未转向,“A股出现万亿美元的公司并不会奇怪,也不会太漫长。”一位北京地区的公募基金经理判断,要投中可能成为万亿美元的标的,方法其实不难。


“押注大赛道上的龙头,显然是个不会错的策略。”


他会选择押注蚂蚁,当然也是分散押注。


一位私募总经理向腾讯新闻《潜望》表示,如果觉得赛道上的蚂蚁估值过高,就买赛道上的工农中建就好。


因为,A股和H股的市场深度和容量完全能够让大家各取所需。


践行低估值策略的,拿到了满意的股息率;而价值投资者净值曲线不断历史新高。


大家都有光明的未来。


二、巨无霸需要下一个增长点


当然,投资有且只有一条规律:股价长期而言,是业绩的称重机。


不可否认,赛道空间固然是个股最高市值的天花板,而业绩增速才是公司长期表现的决定因素。


以蚂蚁2019年169.5亿元的扣非后归属母公司净利润计算,投资者相应地给出了96.4倍的市盈率;2020年上半年,蚂蚁的该项利润达到了212.3亿元,如果以400亿元的年度口径来估算,则动态市盈率在50倍左右。


“以静态市盈率(2019全年净利润)肯定是比较贵,动态市盈率(2020H1净利润)还算合理。”一位南方大型公募基金经理表示,还需要时间验证蚂蚁的利润增速能否跟上市盈率。


一位非银分析师向腾讯新闻《潜望》分析,蚂蚁在2020年H1,取得了扣非后利润的1460%同比增速,显然无法在2020年下半年持续。


在他看来,随着疫情防控正常化,银行的各类线下业务也将迅速恢复,蚂蚁要想再取得翻十几倍的同比增长,几乎不可能。


“大双位数的增长都不容易。”


在一位PE投资人看来,蚂蚁2020年H1的营收700多亿元,净利润就超过了200亿元,能够将其资本中介和金融渠道变现的流量应该都已用尽。


蚂蚁集团迫切需要寻找下一个增长点,他认为会是和美团的线下同城之战。“如果要打线下,烧钱不可避免,反映在财务上就是利润显然无法保持这样的高增长。”


投资最终要以回报率和净值走势说话,公司最终要以利润和市场份额打开新局面。


三、上市的狂欢:之江房价两月涨了一百万


估值对于员工而言,意味着多年的等待,终于有了账面上的具体数字。再继续等待三年的禁售期,账面上的数字就可以转到银行账户,变成更大的房子、更好的车子。


当然,大房子也可以来的更快。在解禁期到来之前,拥有股权激励的蚂蚁员工也可以用当铺抵押的形式,提前支配账面财富。券商、银行都可以为其提供股权质押的服务,腾讯新闻《潜望》了解,机构一般会以股价的6折左右,进行抵押融资。


根据蚂蚁的招股书,截至2020年9月30日,经济受益权(Share Economic Interest Rights, SERs)激励计划项下所对应发行人股份合计30.79亿股,其中,授予蚂蚁集团的员工及顾问的比例约为65%。按照已确定的68.80元/股的发行价计算,蚂蚁员工的股权激励总额高达近1377亿元。


尽管手中分到的股票受限于入职时间节点以及职级高低,但高达65%的受惠比例,意味着超过一万名员工分享了这场IPO盛宴。据腾讯新闻《潜望》了解,仅仅2019年入职的P8级员工,一般会一次性授予8000sers,折合45000股,按照68.80元/股的发行价计算为309.6万元。


最终有多少钱能够进入自己的银行账户,取决于套现时的股价,以及所适应的缴税档位。根据多位蚂蚁人士透露,一般来说缴税是看两个条件,第一即授予股权时的估值,第二即授予将分几年完成,如果落入最高的区间则缴税最高需要45%。例如,如果授予时估值为400万元,分4年4笔到账,则每年为100万元,超出个税制度所规定的年收入96万元档,需要负担45%税率。


不过为了给员工更好激励,蚂蚁集团将承担个人缴税部分的一半。


一位接近蚂蚁的人士告诉腾讯新闻《潜望》,在蚂蚁目前的总部办公区杭州Z空间,大家一切照旧忙忙碌碌,但内心多有波澜,私下里也会偷偷讨论在上市后如何处置手里的股票。


买房或换房依然是刚需。一位链家中介告诉腾讯新闻《潜望》,在蚂蚁宣布将全球总部落户杭州之江片区之后,附近最为刚需的两居室二手房价格,立马从此前的套均400万左右猛涨到500万以上。近期开盘的新房也供不应求,中签率低至个位数。


“蚂蚁的总部建成预计还有4~5年时间,但目前的房价已经提前透支了未来的预期,基本是天花板了。”在成交一套价格为510万元的89平两居室二手房后,这位中介如此断定。


本文来自微信公众号:腾讯财经(ID:financeapp),作者:邬川、厉海

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