鼓励房企打折降价,哈尔滨楼市怎么了?
2020-11-20 08:13

鼓励房企打折降价,哈尔滨楼市怎么了?

本文来自微信公众号: 子木聊房(ID:zimuliaofang),作者: 子木,原文标题:《鼓励开发商降价卖房,这个城市到底怎么了?》,头图来自:视觉中国


11月19日,东北网刊登了一则让全国楼市为之震颤的报道:


哈尔滨市将公布最新楼市新政,用于激励“卖房”,印发的《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,总共14条措施。


其中最耐人寻味的是以下几条:


支持并鼓励开发企业对销售的住宅房屋、居住型公寓等新建商品房进一步让利给购房群众,政府将对让利企业的销售情况进行考核,给予表彰、嘉奖。


积极引导和鼓励企业根据市场情况,采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房。


灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款;支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款,实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。


通篇下来,核心意思就是一个:


哈尔滨市鼓励开发商主动降价打折,而且大幅降低公积金买房门槛。


此文件一出,便迅速成为热搜,大家纷纷讨论,一直以来都是地方禁止房价下跌,还没有主动要求开发商降价的,哈尔滨此举可谓开辟了先河。


其实我认为,这件事情没有那么简单,背后起码有两个问题值得大家深思:


1. 哈尔滨市为什么敢这么做?


2. 这个现象对当下其他城市的购房者有何警示?


在解决问题前,我们还要彻底摸清楚一个概念,“限跌令”。



今年3月份,东莞市颁布了调控新政,其中一条明文规定:开发商卖房时,必须严格明码标价,实际成交价不得高于申报价格,也不得低于申报价格的90%。


当很多人欢呼雀跃,认为东莞这是为了限价,让大家买得起房时,突然发现,其中暗含猫腻。


因为“不得低于90%的申报价格”,也就是传说中的“限跌令”。


其实不只东莞,去年马鞍山也规定开发商,新房降幅不得超过备案价10%,低于这个红线,必须重新进行备案,也就是说“降价超过10%,开发商就丧失了卖房资格。”


更早的还有赣州、惠州、大连、杭州等城市,均出台过”限跌令“。所以说,一直以来,地方政府对开发商只有限跌,根本不会鼓励降价


这是为什么呢?



首先,降房价意味着降地价,从而影响着接下来的土拍行情,更严重的时候还会引发土地流拍。地价和地方财政收入直接挂钩,让开发商降价无疑自毁收成,涉及利益就是触及灵魂。


其次,降房价会引发售楼处维权事件上升


前段时间我看到一份城市房管局投诉报告,有意思的是,近5年,降价维权排名高居第一,而且要比质量维权、货不对板等问题高出12个百分点。


房价涨了欢呼雀跃,降了打砸售楼处,可以说,挂“降价维权”横幅这部分人是所有市场中最不讲武德的人。


地方不想因为这种丑事上新闻,自然要禁止开发商降价。


最后,降价会激发市场“买涨不买跌”心理,这也是最重要的一条。房价涨了,人们奔走相告冲进售楼处抢房,房价跌了,恨不得让售楼处关门大吉。


2010~2015年的市场就是很好的例子,那时候大街上一个刚需都没有,很多城市房价越降越没人买,大家都认为房价还会继续降……


所以翻开楼市简史,每当行情冷淡、开发商撑不住想降价时,地方就在后面拿枪杆子顶着。


像哈尔滨这种,出台一系列政策鼓励开发商降价的,几乎为0。那么它为什么要这么做呢?答案很简单:实在绷不住了。



哈尔滨市是上一轮房价周期中,全国最后一批房价上涨的城市之一。


2017年9月份时,哈尔滨二手房均价7853元/平米,而后从10月份开始疯涨,尤其是刚开业不久的万达广场商圈,半年时间跳涨3000元/平米。


我记得2018年年底去过一次哈尔滨,冬天真的很冷,走在大马路上,感觉风像锥子一样,往皮肤里扎。


但售楼处却热闹的很,刚需、炒房客欢聚一堂,挤在售楼处抢房抢得热火朝天,新房房价飙涨到1万元/平米。


那时候我查阅了哈尔滨的住房库存、经济数据、人口趋势、供地策略后,就感觉这个城市已经进入了泡沫阶段,所以从2018年开始,我就建议大家不要上车。


现在看来,的确让很多人避开了这个坑,那么我是如何判断的呢?下面用最新数据再阐述一次。



首先是人口,根据国家统计局数据,2019年末,哈尔滨市常住人口1076.3万人,其中,城镇人口709.3万人,常住人口城镇化率已经达到65.9%。


横向比较,哈尔滨的城镇化率已经不低了,而且最主要的是哈尔滨市是东三省几个大城中,人口流失最为严重的城市。


数据显示,2009~2019年,哈尔滨市小学生人数下滑了14.01%,甚至跑输了地级市盘锦市。下表为:《2009~2019年东三省各城市小学生人数(在校生)增长率排名(万人)


数据来源:统计公报  整理:子木聊房


哈尔滨这些年经济也很艰难,2019年GDP为5249.4亿元,在2019年全国省会(首府)城市GDP排行中,排名第18,属于第三梯队。



最重要的是,2019年全市人均GDP为4.88万元,居于全国省会城市人均GDP排名倒数第一;全市城镇居民家庭年人均可支配收入40007元,也低于当年全国平均水平。


哈尔滨是体制经济,财富人群主要集中在当地国企事业单位中,而这部分人自然不缺房子。市场经济薄弱,导致本地年轻人流失严重,更别提虹吸外来人口,所以哈尔滨房地产近几年都是供大于求的


这种现象在2016年就体现过一次,那时,房价深度回调,二手房房价从2016年4月份的10278元/平米开始下跌,直到2017年的9月份才回到7853元/平米的价格。


但哈尔滨对土地供应好像从不克制。数据显示,今年上半年,哈尔滨共成功出让住宅、商住、商业类用地共53宗,推地面积超334万平方米。


这在全国范围内都是比较凶猛的。


所以在这种供需严重失衡,仅靠炒作维持房价表面的楼市中,哈尔滨居民购买力被上一轮房价热潮严重透支,1万多每平米的房价自然撑不起来。



根据龙江楼市数据显示,今年疫情后,哈尔滨楼市开始彻底疲软,量价齐跌


8月份哈尔滨新房房价为10463元/平米,同比下降了10.09%,新房销量50.96万方,同比下降50.28%,可谓腰斩。


2019.5~2020.8哈尔滨新房价格走势


在这些数据背后,是高位站岗的炒房客、深陷其中的开发商以及根本买不起房子的刚需。


所以,这次哈尔滨出台新政激励开发商降价,是万般无奈的选择,否则楼市会如哈尔滨的冬天一样彻底冻结。


同时,此举揭露了哈尔滨难以维持的高房价现状,当地方对房价不再抱有信心的时候,房产价值便会顷刻间化为乌有,哈尔滨楼市彻底沦为不能投资房子的地方。


这也给当下的三四线城市买房人敲响了警钟。


现在的楼市分化非常严重,经济人口面好的,尤其是经过回调的城市,房价开始下一轮蓄势,典型如北京、上海、成都、西安、苏州等。


而像哈尔滨这种,经济人口薄弱、房价最后一批上涨的三四线城市,则在2020~2021年,进入主要降价阵营,到时候激励开发商主动降价会成为常态,所以一定要谨防入坑。


本文来自微信公众号: 子木聊房(ID:zimuliaofang),作者: 子木         

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