房东才是“弱势群体”
2020-12-09 18:43

房东才是“弱势群体”

本文来自微信公众号:老talk消息(ID:laotalk),作者:老编辑1989,题图来自:电影《功夫》


长租公寓在国外是一个有几十年发展史的成熟商业模式。在房地产投资中,一直属于收益稳定优异的那类。2008年金融危机,商业地产三驾马车中的写字楼和零售卖场的租金增长断崖式下跌,只有长租公寓受影响最小,而且最先反弹。这类物业在金融危机后,也很受黑石集团这类投资集团的青睐。


以美国为例,公寓运营一般指的是集中式公寓,也就是一整栋楼都对外出租的。这类长租公寓多采用 REITs 模式,投资人和运营商各司其职,公寓所有权名义上属于投资人,但投资人只按期分红,不参与经营;运营商赚取固定几个点的运营费用,以及日常维修等物业服务费提成。


REITs 听起来复杂,粗糙理解成一个基金就比较容易:一栋房子太贵,普通人买不起,分成好多份额,好多人凑钱就买的起了,然后再一起雇佣一个专业机构打理房子日常的出租、维修或者买卖,随后租金收益、升值收益大家按份额分。


REITs 模式是个“巧媳妇儿”,一方面向租房市场注入了一笔低价的长期的资金,建设了住房,另外一方面源源不断地向投资者提供稳定可预期的回报。


因此,国内很多公寓品牌并不算真正的“长租公寓”,其代表的分散式公寓是中国特色房地产市场的产物之一。它有两个特点,一个是没有向租赁市场提供增量的房源,所以必然推高租金。另外它没有廉价的资金来源,而是用年轻人脆弱的信用,从银行获得个人贷款,让公寓品牌去高价收房。


这是一个先天注定的庞氏骗局。除非租金永远两位数增长,或者向香港那样做无限分割的"劏房"提高单位租金,这个游戏是玩不下去的。


问题是,谁来承担游戏结束的成本。


租过房子的年轻人都知道,当房东房客撕破脸的时候,永远是租客承担成本。合同里面乙方违约几十条,每一条都要没收押金,预付房租能不能拿回来全看人品,甲方违约轻飘飘的一两条,最多补偿一下租客的当月房租。


然而在美国,很多时候,房东才是真正的弱势群体。


只要买房就有持有税,不出租要交空置税,买卖和租金收入要交资产所得税,加上各种维修费用,已经够焦头烂额了。另外,法律对租客权益的保护几乎到了“无立场”的地步,比如在社会主义示范区加州:


房东不得无故断租,老租客具有优先权,有年限的房子每年租金上涨幅度有限制,和CPI绑定,有些地区比如西好莱坞的房子每年连1%都不能上涨。今年碰上疫情,加州理直气壮要求“任何交不起租金的租客也要让继续住”。


房况维护必须达标。没有及时清理白蚁,都可能被租客作为拖欠房租的理由。房子的折旧率跟租客入住年限紧密挂钩,一些原本房况不太好的房子,租客入住三五年后,基本默认折旧率为百分之百,怎么造都不能扣押金。


押金只能收一个月的,要到银行开具专门账户。你想挑个毛病扣三五百块,经过的繁琐手续让你怀疑人生。提前收几个月房租自己用,不行,没听过让人闻风丧胆的国税局吗?


就算是租客没有交租金,一次通知不成要两次,两次不成要三次,上法庭还要抗辩,三个月起步,最长要一两年。


至于那种1818黄金眼上常见的社会新闻,“上海人90年代在浙江买了个别墅忘记了,现在发现屋里面住了不认识的人”,如果上了美国的法庭,可能房子最后就真的归了“占屋者”。


当然,这不是吹外国的月亮比较圆。美国能这样保护租客,前提条件就是他们的税收制度。美国当然也不缺有钱人,大把买得起整套房子的人,为什么 REITs 模式能大行其道?最直接的原因是通过 REITs 投资房地产是免税的。美国的房地产市场是重“持有”的税收制度。


我们国税局的各项能力,还在路上,财产申报制度刚起了个头。另外,各种解决执行难的行动,这两年才开始上电视,美国那种“人人找律师,事事上法庭”的状况,仍然不太符合中国人的胃口。我们还在迷恋基层调解的低成本,脑子里还有“打官司的是刁民,律师多讼棍”的传统观念,忽略了法律是一种公共资源,需要更多向民生倾斜。


2015年我们就提出过租售并举,万科、碧桂园、龙湖、保利等也都曾经纷纷高调宣布进入租赁市场,万科的泊寓一度遍地开花,郁亮甚至声称过要转型做租赁市场老大。然而,这几年这些房地产企业的租赁项目都渐渐收缩阵营。国内只要说是自持物业做长租公寓的,去见投资机构都会吃“模式太重”的闭门羹。


所以,2020年全国人民已经脱贫,但是人人向往当房东,租客是“弱势群体”的现状,显然要继续到2035年了。


本文来自微信公众号:老talk消息(ID:laotalk),作者:老编辑1989

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