如果80%的项目都失败,拿什么拯救特色小镇?
2020-12-15 11:51

如果80%的项目都失败,拿什么拯救特色小镇?

本文来自微信公众号: 城市进化论 (ID:urban_evolution),作者:余蕊均,头图来自:视觉中国


刚刚过去的这个周末,“需求侧改革”引发市场热议。


不少观点认为,从“需求侧管理”到“需求侧改革”,意味着不能再走靠地产产业链来拉动需求的老路,畅通国民经济循环需要摆脱对地产的依赖。


问题是如何才能摆脱依赖?地产又该何去何从?


我们不妨把目光对准特色小镇。过去五年,它经历了“过山车”式的发展,从一拥而上到折戟沉沙,以房地产商为主的开发主体不仅部分陷入资金链困境,也给一些地区造成了新的难以消化的房地产库存,“空心镇”“鬼镇”“千镇一面”的情况不在少数。


有资深从业者直言,“有的企业挂羊头卖狗肉,假小镇真地产,忽悠政府勾地割韭菜,剩个烂摊子不了了之,影响了行业口碑和声誉”,最终导致地方政府对特色小镇不再追捧。


外界质疑,特色小镇是不是凉了?行业内部也产生了困惑——如果80%的项目都失败了,这个行业还能良性发展吗?


在不久前举行的一场行业研讨会上,来自北京、杭州、成都、郑州等地的小镇“操盘手”们希望得出共性规律、形成行业标准,让今后的项目打造少掉进一些坑、少浪费一些投资,提高成功率,继而长久地立足一方,成为区域经济发展中的亮点。


十字路口


今年7月,国家发改委通报了特色小镇建设的典型经验和警示案例,三类“问题小镇”被淘汰整改,包括虚假的、虚拟的和触碰红线的。


比如,一些项目错用套用特色小镇概念进行宣传,如海口“太禾小镇”实际是房地产小区项目,衡阳“金甲梨园小镇”实际是农业综合体项目,现已更名;一些行政建制镇错误命名为“特色小镇”,如宽城县化皮溜子镇、阜蒙县十家子镇、萝北县名山镇等两批403个“全国特色小镇”,已整体更名为全国特色小城镇。


自2015年从浙江走向全国以来,“特色小镇”一定程度上表现出“高开低走”的态势,国家层面依然重视,地方评选仍在推进,而市场热情已明显减退。一个分歧点在于,特色小镇与特色小城镇的关系,仍有待进一步明确。


有的把小镇和小城镇一锅烩,有的觉得项目名称上带着“小镇”就是小镇,有的觉得纳入国家级小镇、省级小镇名单的才是小镇,有的认为小镇就是文旅小镇,还有的认为农村的才叫小镇。


全国工商联房地产商会特色小镇分会秘书长匡洪广总结,在实际操作中,不少企业如今都选择规避“特色”二字,有的甚至连“小镇”也不用。


新希望文旅总裁董李提到,特色小镇现在“生死两茫茫”,“不一定干得出来,关键看我们干一些什么出来,干出来之后,也许能把认知扭转过来”,“但是小城镇又容易落入行政区域的范畴里面去,所以我们的项目基本上没有去纠结这个事。”


这里还有一个背景。2016年7月,住建部等三部门联合发文在全国开展特色小镇培育工作,当时提的目标是“到2020年要培育1000个左右各具特色、富有活力的特色小镇”。


对此,南京大学社会学院教授闵学勤曾分析,按照文件要求,相当于我国600多个城市,每个城市至少要建1个特色小镇,“特色小镇的建设量多面广。”


一场轰轰烈烈的“造镇运动”迅速铺开,连带各类特色小镇论坛、会展、博览会也遍地开花。但后期实践表明,效果难以令人满意。一个佐证是,“规范”“健康”在国家层面的指导文件多次出现,其核心目的是推动特色小镇早日走上“理性发展轨道”。


在从业者眼中,特色小镇已经到了“十字路口”。鉴于每个企业的理解都不一样,能否得出一些共性规律,形成一套基于市场法则的“方法论”,关系着整个行业的出路。


用匡洪广的话说,如果80%的项目都失败了,这个行业肯定不是一个良性的发展。通过提炼一些基础共性的规律,让项目打造少走一些弯路、少浪费一些投资,提高影响力、竞争力,才能推进行业可持续发展。


“市场版小镇”


到底什么是“特色小镇”?


今年9月,国务院办公厅转发国家发展改革委关于促进特色小镇规范健康发展意见的通知,明确“特色小镇作为一种微型产业集聚区,具有细分高端的鲜明产业特色、产城人文融合的多元功能特征、集约高效的空间利用特点,在推动经济转型升级和新型城镇化建设中具有重要作用。”


而在全国工商联房地产商会特色小镇分会牵头制定的行业标准中,特色小镇是指“以企业为投资运营主体,定位主题鲜明,业态复合多元,通过产业集聚和可持续运营放大地块价值,具备一定竞争力和影响力,拉动产业和城市升级的产城融合项目”。


划重点,投资运营主体必须是企业。匡洪广试图做一个区分——


“政府版小镇”把小镇作为园区的升级版,作为区域经济的创新抓手,强调产业支撑和产业贡献,出台的政策更多是从考核的层面提出的。


“市场版小镇”把小镇作为一种创新的商业模式,作为企业转型的方向,看重的是商业逻辑和价值贡献,出发点是如何把项目打造成功。


尽管从企业的反馈看,匡洪广意识到大家对特色小镇的定义仍有些摇摆,“他们老是想往政府的定义上做”,但他认为二者并不冲突,“我们现在是要从行业商会的角度做一个市场化的标准,未必都要去拿一块牌子。”


他解释说,特色小镇本质上是产城融合、跨界融合。任何一个产城融合项目如果具备了全国乃至全球的影响力,具备了独特性、唯一性和排他性,它实际上就是特色小镇。


乌镇是一个标杆。无论是世界互联网大会还是乌镇戏剧节,这座江南小镇现在的影响力和知名度远非一般小镇可比,甚至大过“嘉兴”和“桐乡”。


“操盘手”陈向宏曾公开表示,乌镇以前就是一个破破烂烂、毫无知名度的江南小镇,它做旅游比周庄晚了十年,比西塘晚了四年。在最初的15年里,他只做了两件事——做了一个壳,往壳里装新东西,这两件事的基点在于“体验”二字。


“我们在制造体验过程中间,要不忘初心。初心是什么呢?是美好。出发点千万不要扭过来变成赚钱。”


这并不意味着乌镇不赚钱。根据中青旅公布的年报,2019年,乌镇累计接待游客918.26万人次,同比增长0.35%。实现营业收入21.79亿元,同比增长14.39%,净利润8.07亿元,同比增长9.97%。


匡洪广认为,乌镇西栅2007年开业时,没有特色小镇的提法和政策,如果拿今天的标准来衡量,它绝对是特色小镇的标杆,但它现在也还不是国家级特色小镇。


“我们希望从市场的角度,鼓励企业打造一个让城市升级、产业升级,满足大家对美好生活向往的项目,好不好玩、愿不愿去,关键在互动性、体验性。”匡洪广说,至于挂不挂牌子,不是最重要的,“5A级景区它也不是多好玩。”


“跳出来”


让市场认可、让政府认可,小镇是有机会的。


一位从事小城镇融合项目多年的企业负责人谈到,特色小镇一方面可以为那些在城市高楼里待够了的人,提供一个更好的生活环境,“让城市里的人出来”,同时也可以让城市吸纳不了的,比如本地农民就近城镇化和蓝领工人、外来人员,到城郊区聚集。


面向“十四五”,城乡融合发展是一个大趋势。预计未来很长一段时期,城市要素下乡发展、城市人口下乡消费会越来越多的出现,建成的特色小镇有望成为城乡要素跨界配置、城乡产业协同发展、城市人口下乡消费的新支点。


从推进新型城镇化的角度看,特色小镇也是大有可为的。除了吸纳一定规模的农村富余劳动力进城就业生活,很多特色小镇在大城市郊区,可以一定程度疏解中心城区的非核心功能。同时,特色小镇形态上“非镇非区”,没有行政等级和行政框架,布局方式和发展建设模式更为灵活,有望成为城镇体系的点状补充。


但能不能把握住机会,关键还在如何运营,尤其是如何与传统的地产模式区分开来。企业需要想清楚,这个项目究竟怎么赚钱?是靠地产赚钱?还是靠运营赚钱?


匡洪广表示,原来的地产模式,似乎项目里有点旅游业态就是旅游地产了,加点康养内容就是康养地产了,搭配点科技概念就成了科技地产,重心还是落在地产上,逻辑还是地产逻辑。


“小镇不排斥地产,前提是必须把产业和运营做起来,不能本末倒置。”


绿城小镇集团总经理蒋安绰的观点是,小镇没有8年、10年的运营打造,是呈现不了好的效果的,所以需要花一点精力和耐心,包括政府的诉求、业主的诉求、社区的诉求,都要装进去。


“做小镇不是简单的房地产开发,要把内容植入进去,确实是去房地产化的。”在他看来,持续运营才能让小镇健康地发展下去,这样的小镇才会有生命力。当然,小镇也并不是完全排斥房地产,比如提供一些生活区,也是合理的。


还有观点认为,现在城镇化有很大的发展潜力,如果把传统的地产商和特色小镇建设主体混在一起,容易搞乱套,“一说做小镇的,你忽悠我的,拿地的吧”。


匡洪广坦言,每个行业发展初期都有一个试错的过程,特色小镇已经到了迭代的关键期,能不能集聚人流、集聚产业,关系着项目能不能成功。


他们希望,通过提炼一套市场标准,让好的项目和优质投资运营商“跳出来”,在区域版图上实现“点状突破”。


本文来自微信公众号: 城市进化论 (ID:urban_evolution),作者:余蕊均

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