地产信托:悬崖之上
2021-05-12 09:15

地产信托:悬崖之上

本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:林振兴、张文静,头图来自:视觉中国


渤海信托与泰禾撕破脸了。


三天前,渤海信托把一纸公告贴在了泰禾北京公馆的电梯间,那也是泰禾创始人黄其森每天必经之地。


公告中,渤海信托要求泰禾集团在5日内搬离公寓,恢复抵押财产原状,否则将采取法律措施,对抵押财产申请查封保全,以维护渤海信托债权安全。


2019年7月,渤海信托曾向泰禾全资子公司福州泰禾锦兴置业有限公司提供24亿元融资,由泰禾提供担保,并以泰禾集团总部北京公馆为抵押物。这笔贷款正是双方撕破脸的起因。


在渤海信托之前,泰禾才刚刚被法院判决输给四川信托超42亿元。早前就有媒体统计,近20家信托公司被拖入泰禾债务旋涡。


与泰禾的纠纷只是信托公司踩雷的一则插曲。2020年,信托业连续爆出多个巨雷。中建投信托涉及90亿元地产项目诉讼、四川信托200亿元资金窟窿、安信信托500亿元产品逾期……这一连串关于信托公司的事件,无一不在说明:信托业不断累积的地产风险项目,正在一个接一个地“炸开”。


在过去,地产信托一直都是信托公司重要的利润来源,甚至是“救星”;但如今,随着“资管新规”及配套实施细则落地,这条路一步步被堵死。


此外,在严监管、控规模、试转型的影响下,给信托行业套上“紧箍咒”。信托公司“躺赚”时代,一去不复返。


一、万亿压降


信托行业的戏,是年年难唱年年唱。2020年,监管再加码,降杠杆、去通道和降规模成为行业主基调。信托公司一边叫苦连天,一边想方设法转型。


信托公司2020年年披露已近尾声,截至目前,已有62家披露了业绩。从各家业绩表现来看,行业分化仍在加剧。


行业头部表现不俗,有8家信托公司净利润超过20亿元。



其中,平安信托去年营收214.31亿元,同比增长14.57%;净利润47.44亿元,同比增长6.06%。两项重要指标均反超有“信托一哥”之称的中信信托。后者虽失去榜首宝座,但分别获得营收、净利87.46亿元、38.55亿元,同比上涨21.76%、7.30%,表现也颇为亮眼。


华能信托以37.65亿元的净利润跻身行业前三。净利润超过20亿元的还有重庆信托、五矿信托、华润信托、光大信托及建信信托。其中,五矿信托、光大信托营收和净利润增幅均在20%以上。


不过,有人欢喜有人愁。第一梯队的重庆信托,去年营收76.93亿元,归母净利润28.32亿元,较2019年分别同比下降2.37%、12.26%。



中融信托则陷入“增收不增利”的尴尬境地,获得营收55亿元,同比增长2.64%,但净利润仅13.79,同比下滑21.42%。与中融信托陷入相同怪圈的,还有上海信托、兴业信托、外贸信托、华润信托等。


江苏信托营收、净利润双双下滑两成。渤海信托的业绩更是大跳水,去年获得营收22.97亿元,同比下降21.45%,净利润仅1800万元,下降幅度达98.43%。


值得注意的是,还有36家信托公司净利润在10亿元以下,占比高达59.02%。


信托公司2020年年报中还透露了另一个重磅信号——信托资产规模大幅压降。


对于信托公司而言,信托资产规模可谓是一把“双刃剑”。规模壮大可获得更多的收入,但庞大的信托资产对信托公司的管理带来更大压力。近年来,监管机构不断加强监管力度,持续压降规模,要求信托公司回归本源,强化主动管理能力。


去年6月,银保监会下发《关于信托公司风险处置相关工作的通知》,剑指信托公司违法违规严重、投向不合规的融资类信托业务。截至2020年末,整个行业信托资产规模较上年下降已超1万亿元,至20.49万亿元。



以中信信托为例,截至2020年末,其信托资产余额为1.2万亿元,相比2019年末减少3495亿元,同比下降22.2%。报告期内,中信信托新增主动管理型信托项目118个,合计规模2028.8亿元。


平安信托2020年主动压降通道性业务规模505亿元,压降融资类业务规模317亿元,压降房地产业务规模315亿元。


兴业信托和五矿信托,2020年信托资产较上年分别减少1848亿元和1821亿元。此外,渤海信托、交银信托压降规模也在千亿以上。


“控地产”也是信托行业监管的主要方向。中国信托业协会数据显示,2020年四季度末,房地产资金信托余额为2.28万亿,同比2019年4季度末2.70万亿下降15.75%。


平安信托在年报中透露,去年压降房地产业务规模315亿元。而从各家信托公司投向房地产领域的信托资产来看,不少地产业务“大户”都在不同程度地降低房地产投入。



去年,投向房地产业务的信托资产超千亿的信托公司包括中信信托、中融信托、中航信托、五矿信托、平安信托。


其中,中信信托投向房地产的信托资产较上年减少723.07亿元,压降幅度也居业内首位。兴业信托、平安信托去年分别减少496.52、303.63亿元,紧跟其后。


对房地产业务依赖过重的信托公司,转型显然困难许多。


2020年,在万向信托信托资产中,房地产占了大半江山,高达58%。其投向房地产的624亿元信托资产,较上年仅降低了55.49亿元。此外,爱建信托、中诚信托、北京信托信托资产中,房地产均占了四成左右,数额较上年反而略有上涨。


二、“踩雷”地产


如若说2020年是信托“爆雷元年”的话,那身陷百亿TOT产品兑付危机的四川信托,称得上年度最受市场关注的一颗“惊雷”。


在经历连环爆雷、委托人诉讼、审计罗生门、管理层换血、同行托管系列风波之后,这家四川最大的信托公司,早已不是昨日的“香饽饽”,上百亿资金缺口,甚至审计难以推进。截至4月26日,四川信托仍处在四川银保监局管控中。


房地产信托业务是四川信托信托资产中的重要部分,它拥有一个庞大的地产朋友圈。在其对外投资公司中,包括万科、光大、恒大、中梁、葛洲坝、深投控股在内的多家开发商均参股其列。


根据四川信托2019年报,年内房地产信托资产投入高达346亿元,占全年信托资产14.82%。而在自营资产运用中,四川信托房地产行业资产占比更高,为15.37%。


在纷繁众多的房地产信托业务背后,与四川信托走得最密切的当属四川本土房企,例如正黄集团、中迪投资、蓝润集团也没逃过“劫难”。


有被信托连累的房企,自然也有被房企拖累的信托。


去年至今,信托“踩雷”呼声最高的两家开发商,当属泰禾与福晟。


泰禾深陷债务危机,去年年底到期债务达555.11亿元,其中包含信托到期金额258.92亿;而另一家闽系房企成员福晟,它曾是以举债发展著称“黑马”,最后终于被巨额债务绊倒,落到项目停摆、遭债务人和业主“围追堵截”、被迫卖身的地步。


据乐居财经统计,“踩雷”泰禾的信托名单包括光大信托、中建投信托、五矿信托、渤海信托、四川信托等;“踩雷”福晟的信托名单包括光大信托、中建投信托、大业信托等。


眼下,泰禾引入战投的靴子迟迟未能落地;另一边,福晟则正在世茂的协助下进行债务重组。这些信托们此前投出去的钱,就如同泼出去的水,迟迟不能收回,后续或许还将迁延日久。


当然,也有比较硬气的信托企业,直接通过法律诉讼方式维权。今年1月,四川信托一纸诉讼,将泰禾告上法院;5月5日,法院要求泰禾须在10日内向四川信托偿债,涉资超42亿元。


除了泰禾、福晟这两家闽系难兄难弟,华夏幸福、北大资源也是信托近年来踩雷的“高发地”。


平心而论,信托公司“踩雷”不算稀奇,但囊括所有地产“网红雷”的却并不多见。近两年“爆雷”的房企,从中弘、南京建工、银亿、泰禾、福晟以及河北秀兰房地产,中建投信托几乎全中。


中建投信托十分沉迷地产,自2016年开始,投向房地产行业的信托资产占比就从未低于40%。蓝光发展、阳光城、正荣地产、中南建设……这些地产圈内知名的“黑马”,高速扩张的背后均有中建投信托的助力。


2020年,中建投信托投向房地产的信托资产达536.56亿元,占其信托总资产35.74%,这较2019年已减少了304.32亿元。


地产业务回报诱人,但风险也大,如此倚重房地产的结果就是频繁“踩雷”。据不完全统计,中国建投2020年以来至少披露了中建投信托10起与房企的重大诉讼案件,涉案金额合计近90亿元。


如果对这些爆雷的信托公司做一个归纳,找出其中的共通之处,那就是身披“行业黑马”的外衣。这些爆雷的信托公司,曾经都以“黑马”的姿态现身过,敢于接手传统信托公司不敢接手的高风险项目。


三、进攻与防守


有“踩雷”地产,不得翻身;也有依靠地产,被“催肥”壮大。例如中融信托、光大信托和五矿信托这三家最为典型。


中融信托资产规模的崛起,靠的是“拼、抢”,颇具有初生牛犊不怕虎的无畏。其中,地产信托承担起中融信托的业务增长,大概是在2010年。


彼时,银监会开始限制通道类、融资类银信合作业务,中融信托一面收缩银信合作,开始寻找新的业务合作模式,地产信托便是在这时开始作为它的主要业务。


据媒体报道,当时中融信托的地产项目遍布全国,最快的时候从项目方考察到做信托计划,再到风控通过,只需要3天。


这期间地产信托的“快投”,推动中融信托的资产管理规模“裂变式增长”。2010年~2014年,其资产管理规模分别为1820亿元、1783亿元、3057亿元、4882亿元、7227亿元,四年的时间规模增加了5407亿元。


另一个“后起之秀”光大信托,从2014年底资产管理规模不足600亿,到2020年底已经突破了万亿,短短六年时间,增长近16倍。


尽管光大信托对外宣称,其投向房地产领域的资金占比不超过15%。但这些年,房地产一直是它发展的一大支撑点。


在它上千家对外投资公司中,包含“地产”“置业”字眼的公司,超过160家,正荣、卓越、鸿坤、恒大、融创、阳光城等多家房企,都在其地产朋友圈内。


眼下,对单个地产项目的涉足,并不能满足光大信托的胃口,它还成为了部分开发商的股东。去年7月,它通过中光财金兴陇(兰考)股权投资基金(简称“中光财金”),揽下蓝绿双城4.4762%股权,位列第六大股东。


除蓝绿双城外,中光财金还对外投资了北京愿景明德管理咨询、国厚资产等5家企业,它们大多是从事大宗不动产的公司。


此外,另一匹后起“黑马”五矿信托也来势汹汹。一直以来,外界赋予五矿信托的标签中,不乏“动作凶猛”“扩张”“野心”此类字眼。


短短几年,它从中游水平杀入行业前十。2015至2020年,五矿信托资产规模由2664.07亿元增至7028.52亿元。截至2020年底,其规模位居行业第七。


不可否认,房地产业务在五矿信托扩张之路上曾立下“汗马功劳”。在五矿信托目前对外投资的159家企业中,房地产相关公司约50家,占近三分之一。


从其房地产业务规模来看,2015年,其房地产业务规模仅为283亿元;2020年突破1000亿元,达到1055亿元。五年扩张3倍有余。


无限风光在险峰。房地产信托项目落地快、收益高,历来受信托公司欢迎,但其高风险性也一直备受诟病。2019年10月,五矿信托由于尽职管理不到位,导致信托资金用于收购土地,被罚款30万元。


有对地产趋之若鹜的信托企业,自然也有颇为克制的代表,例如。四川信托第二大股东、持股30.25%的中海信托,后者为央企中国海洋石油集团旗下控股子公司。


相较于四川信托,中海信托风险项目和风险资产都相对较少。反映到信托资产分布上,据中海信托2020年报,期内公司信托资产总计3440.79亿元,其中近八成投向证券金融领域,投向房地产行业占比仅1.24%。


四、换帅增资“补血”


转型大背景下,信托公司高管人事变动频繁,多家信托公司宣布“换帅”。


4月12日,光大信托原董事长闫桂军卸任,冯翔正式成为该信托公司第三任掌门人;次日,李楠担任雪松信托总裁一职获得江西银保监局核准,此前,雪松信托并未设置总裁职位。


紧接着4月22日,中海信托宣布选举汤全荣取代黄晓峰担任公司董事、董事长。而早在2020年12月26日,作为四川信托二东家大中海信托,曾派出“救火队长”黄晓峰担任四川信托董事长。


所以,对于此次汤全荣“上位”,外界并不感意外,他是来自于中海油体系内的“自家人”,有利于保持管理层的稳定性。


除此以外,长城信托、北方信托、外贸信托、英大信托、民生信托、金谷信托、山东信托等信托公司也在今年迎来了新任董事长、总经理或总裁。


信托行业“一把手”频繁变更,一方面,与信托行业景气度有所下降有关;另一方面,与部分信托公司在未来战略上进行调整有关。


“接班者”的肩上,挑着为企业校准航向的重担,压力自然不轻。例如,雪松信托“新掌门人” 李楠,要面对中江信托(雪松信托前身)留下约80亿元的逾期项目的本金和利息“包袱”。


在人事变动风起云涌的同时,信托公司的增资潮也在持续发酵。


2020年,行业60家信托公司注册资本合计为2801.4亿元,同比增长10.77%;共9家信托公司增加注册资本,累计增资额度达到272.42亿元。


而今年前5月,信托公司涉及增资总金额已超百亿,接近2020年全年增资总额的5成。其中,以非公开发行进行募资的资金额度最高。


4月14日,光大兴陇信托官网发文称,经银保监会批准,公司注册资本由64.18亿元增加至84.18亿元。再往前看,财信信托、中航信托、中粮信托、大业信托、浙商金汇信托、陕国投信托也陆续完成增资。


一边,大部分信托公司在不遗余力“增厚”家底;另一边,部分信托公司却面临外资机构股东陆续撤退或减持的境况。


2月,中粮信托的一笔增资使蒙特利尔银行的股份被稀释,下降约4个百分点,这也是入股8年多以来蒙特利尔银行持股占比首次发生变化,股份占比由19.99%降至16.24%。


除中粮信托的外资股东,新华信托的外资股东巴克莱银行、中航信托的外资股东华侨银行,也因未跟进增资而出现股权被稀释的情况。


业内人士分析称,这些年,外资与国内信托公司的“联姻”起起落落;高峰时,国内有外资背景的信托公司达两位数。眼下,蒙特利尔银行等外资股东持股缩水,折射出近年来“中外联姻”下外资股东在信托公司的处境:水土不服、退意明显。


目前外资持股比例达19.99%的信托公司有三家,分别是紫金信托、国通信托和百瑞信托。此外,华侨银行持有中航信托17.27%股份、威益投资持有北京国际信托15.30%股份、巴克莱银行持有新华信托5.57%股份。


外资机构参股信托公司,持股比例在10%~20%之间,充当财务投资者的同时,可获得高额回报。而信托公司引入外资股东,一方面,是希望引入先进的管理经验,完善公司治理;另一方面,希望带来国际市场资源,开拓海外业务。


本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:林振兴 、张文静

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