本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊
我们确实有一些一手消息，但是不能说消息本身，所以只能用一些合适的观点、用合理的方式表达出来。
现在的上海楼市，看上去挺热闹的。土地市场持续有成交，几乎所有的房企也达成了共识——上海是目前战略投资必须要占领的城市。
一手房市场也是如此，点状项目都在持续说着售罄和月光的故事。
是的，对于上海楼市在数字上来看确实如此。
本地土著伴随着核心区域的供应量增多爆发出强大的购买力，全国的塔尖需求也在此时集中围观上海豪宅。
这些都是真实的。
正是因为这些都是真实的，这个城市的趋势发展才值得细看。
而关于趋势本身，从来不显现在那些顺风顺水的宏大数据，更多在一些转变中，反而能一窥一二。
因为我下沉得更多，所以试着和大家聊一些细枝末节。
一
有些上海待开发的项目被叫停了。
名义上来说是区域内要控制整体的开发量。
但是一块地的开发被叫停，隔壁地块又在加快推动开发，这很明显就不是为了整体控量。
那，本质上是为什么？
就是对于当下开发的产品形态还不够满意。
觉得做得不好，或者期待可以更好。
又或者说，应该可以更好。
我已经不止在一个项目上得到一个信号，来自上层的反馈。
希望这个项目可以成为浦西的汤臣一品。
这个类比还挺直接的。
关于所谓的汤臣一品的类比，当然不是说要卖这么贵的价格，全上海还没有一个项目的定价可以够到汤臣一品。这种表述更加倾向于一个表达：希望能够像汤臣一品一样，这么多年过去了始终都是区域地标。
而有些项目被叫停，本质上就是这样的潜台词：这个项目做得还不够长期主义。
过于短视确实是很多开发商的通病。
因为开发周期较快，住宅也以销售为主要闭环，最后为区域贡献了一栋住宅，但是始终好像没办法成为区域里的地标。
我们试着想下，如果谈论住宅地标，不住这里的普通人张口都知道的，不论你做什么在哪里住都知道的项目，在上海能有几个。
每个项目再轰轰烈烈，热销当天再锣鼓喧天，卖完之后结束之后，变成的就只是一个个数字，和这个城市的关系越来越少了。
二
这是这个阶段，上海各个区的地方政府特别希望的转变。
一个城市，经济能级到达一定程度，产业发展有名片，商业配套有特色，那么住宅体系内，有没有自己的标志性产品交付。
这个命题到底有没有想过。
我们说抢人大战都这么多年了，所有该打的牌都打完了。
除了让人能工作、能赚钱、产业愿意转移过来，更重要的是，有没有可能让人住得更好。
这个以前被忽略的话题，现在都摆在明面上了。
而且更重要的是，现在待开发的地块，包括未来要出让的地块，整体的地段价值都实在太好了，未来只会越来越好。
包括现在的上海，几乎每个土地的开发，土地价格可控，项目去化风险不大，单盘有一定程度的利润率，从生意角度上来说是绝对好的一件事。
这也是为什么到现在上海还不推进四代宅，本质上还是因为土地卖得掉的，为什么要落地一个损失容积率但是不一定提升居住品质的政策。
但是从另外一个维度来说，如果从生意角度看是如此，包括未来也不希望土地市场大涨，那么对于城市而言，期待单盘提升更高的产品力就尤为重要。
这已经不是一个潜台词了，是可以光明正大可以拿出来的城市诉求。
三
而这个需求能够如此强烈，也确实是站在一个地产从业者角度必须得承认一个事实：过去几年上海楼市一直是最好的，但是上海房地产品质却不是最好的。
或许也有可能是因为楼市太好从而导致了品质提升没那么明显。
我一直在给上海各个地产机构写内参都在表达一个观点：上海楼市需要快速提升产品力。
我曾经打过一个比方，对于成都可能单价3万项目的品质，要比上海15万/平的房子做得还要好。
这不是一个夸张的类比。一些楼市竞争激烈的城市，去化艰难的背景下，反而催生了项目在产品力上的比拼，从而提升了行业整体的居住品质。
成都如此，杭州如此，最近的广州也是如此。
而最近如果有外地同行让我推荐上海产品做的好的项目，我可能开口也说不出几个。
产品力升级这件事也是势在必行的一件事。
倒不是说一个城市一定需要口碑之类的空话，一个更关键的要素是，对于一个产业本身来说，如今单个城市也需要产品品质来夯实产业根基。
因为过去房地产的信用基础一直在房价，房价的稳定上涨推动了房地产的发展。
但是现在当这个基础不存在的时候，房地产持续发展的根基在哪里？
只有产品品质的持续性提升，才有可能让整个模式围绕着土地、项目、客户、二手市场从而形成一个良性循环。
现在行业需要的是品质信用。
如果没有产品力上的快速迭代，整个产业的稳定也是短暂的。
这也是现在为什么突然有些项目被叫停的根本性原因。
如果没有往下释放出足够明确的好好做产品的信号，那么上海楼市就有可能错过一次很好的转型窗口期。
四
至于怎么提升产品力，说到这个我就有点着急，现在不少项目的操盘逻辑其实都错了，所有的注意力都放在户型设计以及室内精装升级上。
最后房子也卖掉了，可能问题也被掩盖了，这其实也是一些项目开发被叫停的警示。
现在的产品升级核心在三个维度，各位听清楚了：
1. 单个项目到底和城市产生怎么样的联动
一个项目从来就不是一个孤岛，除了占据城市之上享受的城市资源，项目本身和这个城市产生什么样的关系？又为这个城市反哺什么价值？
包括现在的风貌别墅也好，保护建筑也好，到底是什么样的心态来做的产品研发？
这些问题都回避不了也骗不了人。
以前一些营销话术用来搪塞购房者可能可以，现在政府班子个个都是高手，一看一个准。
这些问题解决不好，以后的开发就不会给到你顺利推进。
其他不说，举一个特别小的例子，如今上海楼市哪个项目的风貌别墅做得好？
开发商对于风貌别墅的认知远未达到市场化高标准的认知。
这个问题不系统解决，简单地用做别墅的方式来处理，那么以后上海核心区域的地块开发也就和这家企业没有关系了。
2. 能不能成为区域地标
这件事尤为重要。
大部分从业者都低估了建筑立面的重要性。
其实只有建筑立面是非业主层面感知一个项目的唯一要素，也是提升区域城市形象的唯一标准。
与此同时，立面也是第一感知差异化的重要标准。
但是现在所有的项目开发的立面都是按照室内体验标准来做的，不论前期说的如何酷炫，最后的事实就是几乎大部分项目远看都认不出来。
改变认知最容易的方式就是优化立面的认知系统。
但是这件事反而是一家开发商能力最为薄弱的一块。
本质上大量的操作系统开始从私域角度出发也就决定了这个结局。
3. 社区的灯光体系如何规划的
是不是也是不少同行完全懵逼的认知区域？
但这点确实也很重要，一个城市的魅力往往在于夜间呈现。
关于灯光设计往往都局限在办公楼宇和商业，但是对于住宅的天际线灯光和社区围墙灯光的设计，到底有没有？
这个可能很多单价十多万的项目根本就没有涉及。
这才是最大的问题。
当然，关于整个产品线的梳理我们这里还有很多。
五
很多人和我说，现在房地产开发已经进入微利时代。
这句话是没错的，但是很多人觉得这句话的主语是开发商，有没有想过，这个主语更有可能是城市。
当一个城市对待房地产行业的利益诉求在降低，那么对于每个项目的开发就会有更多的期待和要求。
对于住宅产品理念体系化的改变，如今在住宅层面，从暗语变成了明牌。
一些项目被叫停只是切面信号，更好项目的出现才是一个城市最大的期待。