楼市停贷真相
2021-07-26 10:29

楼市停贷真相

本文来自微信公众号:进深News(ID:leju-sydcsxh),作者:郭军、吕秀伦、魏薇,头图来自:视觉中国


告急!额度告急!


一个多月以来,杭州、广州、武汉等热点城市出现房贷额度锐减,部分银行暂停接单二手房业务。无独有偶,新房按揭贷款也出现了收紧,审批门槛提升、放贷周期拉长以及利率上调。


监管部门已经出手了。2021年2季度,银保监会对银行业开出了745份罚单,合计罚款金额约6.05亿元。它们有一个共同的特点,涉房业务的比重高。


从去年上半年至今,一些热点城市的房价出现了局部或者阶段性过热的态势。据国家统计局数据显示,2021年上半年全国商品房销售均价为10485元/平米,涨幅为8.8%,已连续五次出现了房价单月破万现象。


稳地价、稳房价、稳预期,这是中央给房地产市场定下的基调。7月22日,住建部房地产市场监管司司长张其光表示,对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。


银行们握紧钱袋子。据悉,通常银行放款周期1个月左右,而目前热点城市放贷周期至少3个月起步,其中南京、合肥更要排队到6个月以后,甚至多家银行无法确定放款周期。


为何房贷难度加大?


“额度紧张!”东北一家当地股份制银行负责人,只给乐居财经回复了这四个字。


一、谁在停贷?


“11家银行支行表示已经对二手房暂停贷款,这是史无前例的。”负责合肥区域的一位银行渠道部经理说,以为下半年会有好转,但从目前来看,额度和利率都很不乐观。


对于一个首套房利率5.88%、二套房最高达6.37%的中部城市来说,这样的信贷状况,无疑是对上半年滚烫楼市的一种调控延续。


然而,这种高温楼市和利率上浮的搭配,并不是合肥的一枝独秀。在上一轮城市房价轮动上涨行情后,通过信贷手段降温楼市和去杠杆,正在多个城市轮番上演。


在此前一个月,大连仅有一家银行正常放贷,6家银行处于额度紧张需排队的状态,4家银行已暂停放贷,其余几家银行要求有五险一金、打卡工资等资质才可放贷,放贷时间也不确定。


再看中西部城市。重庆三峡银行告诉乐居财经,首套房与二套房房贷利率均在LPR基础上上浮了130个基点,而且“贷款额度非常紧张,有的放款时间长达4个月以上。”


此外,工商银行明确表示暂停办理二手房贷款业务,重庆银行、建设银行、邮政储蓄银行等都明确表示贷款额度比较紧张,放款时间延长也是事实。


在南部城市,“房贷荒”也来了。乐居财经发现,6月广州银行的首套房贷利率从最低峰4.9%直线上升至5.4%,各家银行的房贷额度越发紧张,且放款需等待的时间也很长。


在深圳12家主流银行中,7家表示首套、二套房的放贷情况稳定,5家银行表示无法保证放款时间,如华夏银行、中信银行等,一位专业做按揭的从业人员表示,“基本上抵押完之后,三个工作日审批后就可以放款,个别的银行存在放款稍微慢一点。”


“停贷”现象最为严重的,还是长三角地区。


通过调查发现,苏州四大行利率已集体上涨,一周前中国银行利率约为5.8%,一周内上涨了0.2%,且已停止对二套房(贷款未结清)购房者发放贷款。多家银行经理也同时表示,目前放款条件中对征信要求十分严苛,“目前利率波动大,不排除继续上涨的可能。”


而在南京,工商银行、农业银行、交通银行、华夏银行首套房贷利率已经达到5.95%,直逼6%大关,二套房贷利率最高已达到6.15%;目前华夏银行、浦发银行、光大银行因额度紧张首套房停贷。而杭州,部分银行已经对二套房停贷,但新房不受影响。公积金贷款非常慢,商业贷款放款时间普遍要2个月以上的时间。


同样在三亚,15家银行中,虽然仅有浦发银行二手房有“停贷”的消息,但全省贷款额度都不够。邮储银行的利率表示会根据贷款人的工种来确定,公务员、教师类的利率稍低,一般在5.25%左右,其他工种最低在5.4%。


另外还有一部分城市进行了“选择性停贷”,对房龄进行了限制。郑州,有银行通知只接受房龄15年以内的二手房贷款;西安,房龄超20年的房子开始停贷,后续不排除有升级可能;武汉,有银行直接停了房龄20年以上的二手房贷款审批。


除此之外,扬州、青岛、哈尔滨等城市房贷市场基本趋稳,虽然额度相对紧张,但新房的首套,二套都属于正常放贷,各银行暂未出现“停贷”现象,贷款利率及房贷审批流程暂时也未有变化。



二、利率之剑


停贷是一剂猛药,但并不通用,多数银行选择了延长放款周期和提高房贷利率的做法。


据悉,2月起房贷平均利率止跌回升,6月底7月初这轮房贷利率集中上调已是今年以来的“五连涨”,部分热点城市也经历了多轮加息潮。如杭州5月、6月和7月房贷利率都上调过一轮,5月首套和二套房利率环比增幅20BP和12BP,6月首套和二套环比均上调20BP,7月又接连环比增加30BP。


7月24日,上海房贷利率新规实施,首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%,二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。截至2021年6月,根据国家统计局数据,上海新房同比上涨4.6%,二手房同比上涨10.1%,均处在近两年高位。


这一点,从另一个数字亦可以看出。2021年上半年,上海住户贷款中长期信贷余额为2.34万亿元,同比增长11.1%,两位数的信贷增速推动了房价的上涨。


当7.24新政袭来,乐居财经探访了上海一些房产中介。


“银行没有停贷,只是放款的周期变长了。”房地产经纪人小周表示,贷款批下来的时间,从原先的1~2个月,延长到了三四个月。“但夏季本就是购房淡季,很多想购买二手房的客户并不着急,看重学区房的已经在6月前买好了,现在着急的多是想要换房的房东。”


小周表示,政策的出台对他们成交量的影响不是很大。“长期来看,房价是不会跌的,在稳中还会有小幅上升。除非是有房东急着出售变现,一般还是市场价卖出。”


当然,也有不少利率长期保持稳定的城市,在楼市供需相对稳定下,不变胜万变。北京各大银行房贷利率均执行首套在LPR(贷款市场报价利率)基础上上浮55个基点(5.2%),二套上浮105个基点这一标准(5.7%)执行。


“房贷利率都一样,暂时未收到上涨房贷利率的消息。”一位银行个贷部门经理表示,从过去5年北京房贷利率来看,除了2016年底85折时期外,目前北京房贷利率依旧处于近三年低点水平,接近2015年8月同期。


最近,中央点名表扬北京、长沙等城市的探索以及总结的成功经验,还要推广北京的做法,未来建立房地联动机制。


在利率上调的同时,额度紧缩也在严格执行。


去年年底,央行和银保监会共同发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》,通知对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理,且设置了占比上限。


大型银行房地产贷款和个人住房贷款占比的上限分别为40%、32.5%,中型银行为27.5%、20%,小型银行为22.5%、17.5%,县域农信合作社为17.5%、12.5%,村镇银行则为12.5%和7.5%。商业银行不能把这个过大比例的(信贷)集中在地产行业领域企业。篮子打翻了,鸡蛋可能都打碎了。


三、驱逐“劣币”


收紧银根,开发商更加在意。这一两年来,有数家步子大的房企出现问题,皆因资金链断供——有的是股东不给钱、有的是银行不给展期,不一而足,而并非产品出了问题。


虽然没有像二手房出现个别暂停贷款情况,但新房贷款时间同样被拉长,这也进一步影响了房企的回款速度,不少开发商直言“压力特别大”。


Top 30房企营销总李伟(化名)向乐居财经透露,“原来银行回款大概需要三四十天左右,银行就会放款。但现在有些地方变成了三个月甚至更久,造成开发商回款周期延长,甚至有些地方银行出现没有额度情况,自然就不会放款。”


招商银行长宁区信贷负责人也印证了这个说法,“虽然今年还会留给开发商一些额度,但一家支行可能就2000万、3000万额度。”这显然不足以支撑起开发商的贷款需求。


对于头部房企而言,由于其授信额度较高,以及项目较好,大概率会优先放款。但对于中小房企而言,尤其是拼销售速度、拼回款速度、拼资金滚动的高周转企业,今年日子会很难过。


乐居财经获悉,银行贷款收紧甚至影响到某些房企30%以上的贷款资金。换言之,卖1000亿元房子,手上就有300亿元银行额度放不了款。


而开发商眼下能做的事情非常有限,除了多全款将房子卖给一次性客户,无非是提前做好资金延迟到账的财务筹划,或者选择在开发贷的时候就找到合作的银行,将后续按揭的贷款也配套好。


“这是一段阵痛期,政策短期内不会调松。”李伟预测。但不管是“房住不炒”,还是“三道红线”以及银行房贷收紧,政府的调控初衷就是为了房地产市场健康,不希望最后地产成为社会的“毒瘤”。通过这一系列调控,有问题的房企自然会暴雷和出局,内功、产品好的企业才能熬过去。


另一位区域性房企副总裁王硕(化名)也赞同上述说法,“这是中央对房地产市场的整体调控基调,希望房地产市场健康平稳发展,并不希望过热。”


王硕表示,对于普通住宅而言,单次提高房贷利率对月供的影响相对有限;但不断增加利率,会直接影响到客户的购买信心,使其陷入到观望、纠结的情绪中。


“一些投资客通过二手市场去交易房产的积极性受到影响,可能就不会进场。进而能平抑整个新房市场的一些投机、投资属性,达到中央管控楼市和房价的预期目的。”他预判,“二手房额度受限情况或将延续到明年一季度。”


对于开发商而言,过去依靠财务杠杆而增长的模型基本失效,它们需要通过经营杠杆,保持自身发展速度和规模的优势。但眼下,贷款资金端一旦受到限制,就算部分企业房子卖得好,也可能会出现资金周转效率明显降低。 


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