本文来自微信公众号： 家办新智点 ，作者：Foinsight
崛起于二十世纪二十年代的郑氏家族已走过百年历程，旗下拥有新世界集团与周大福珠宝集团两大核心产业，业务覆盖房地产、酒店、珠宝等多个领域。据《福布斯》2025中国香港富豪榜显示，郑氏家族以195亿美元（约合1400亿元人民币）身家位列第三。
近年来，新世界发展面临着巨大的债务压力，目前正通过债务重组和资产出售等措施正在努力改善财务状况。截至2025年6月30日，新世界的总债务约为1461亿港元，净债务约为1201亿港元。此次拟出售瑰丽酒店资产，被视为郑氏家族纾困动作的重要一环。
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拟出售瑰丽酒店
据报道，香港郑裕彤家族正寻求买家，计划出售家族旗下高端酒店品牌瑰丽酒店集团（Rosewood Hotel Group）的部分资产，以应对旗下地产公司新世界发展面临的流动性挑战。
知情人士表示，郑氏家族代表已与多家公司初步接洽，就瑰丽投资组合中的资产可能出售进行探讨。这些洽谈尚处于初步阶段，最终是否成事仍有变数。
多年来，瑰丽酒店集团过往多年由郑家纯女儿郑志雯（Sonia Cheng）掌舵，由家族紧密持有的投资机构周大福企业有限公司（Chow Tai Fook Enterprises Ltd.）所有。
瑰丽品牌始于1979年，从美国达拉斯一栋历史建筑起步，2000年通过收购纽约地标酒店The Carlyle跻身全球奢华酒店阵营。2011年，前身为新世界酒店集团的瑰丽酒店集团正式收购该品牌，并积极拓展亚洲市场。
当时，瑰丽酒店仍处于亏损状态，负债累累，市场普遍不看好此次收购，甚至有业内人士评价其为“非理性的资本消耗”。数据显示，2010年瑰丽酒店集团净亏损高达6800万美元。
2011年在郑志雯的主导下郑氏家族以2.295亿美元将其收入囊中，2015年又通过周大福企业以19.63亿港元完成资产整合。
收购后的十多年间，郑志雯推动瑰丽大规模扩张，目前集团已在26个国家运营58家酒店，另有超过30个新项目在建。「香港瑰丽酒店」更在今年登顶“世界50最佳酒店”榜首。
财务表现方面，瑰丽酒店自2014年起营业利润率持续回升，2016年净利润首次突破1亿元人民币，迅速成为高端酒店市场的重要参与者。瑰丽酒店目前由周大福集团持有，由于是非上市体系部分，因此没有公布其近年业绩。
根据新世界提出的一份债务置换计划介绍材料，瑰丽酒店目前估值为159亿港元。此次拟出售瑰丽酒店资产，被视为郑氏家族纾困动作的重要一环。
新世界债务危机
近年来，新世界发展负债规模攀升明显，面临巨大的财务压力。
2025财年业绩显示，新世界发展营收同比下滑22.64%至276.81亿港元，持续经营业务对股东应占亏损163.02亿港元，亏幅扩大38.07%，尚未扭亏为盈。
新世界发展的债务风险早在2025年5月已现端倪，当时新世界发展宣布延期支付4笔美元永续债利息，合计约0.77亿美元。过去一年，新世界发展将化债放在核心位置，密集推进多项化债计划：
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新世界发展成功落地882亿港元的银行再融资，将银行贷款最早到期日延长至2028年6月30日。882亿元的银行再融资延长债务到期日，增加了新世界短期至中期的流动性，为业务及财务需要提供更多空间。
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9月下旬，新世界集团以其核心资产维港城（Victoria Dockside）作为抵押，获得了一笔39.5亿港元的银行贷款，比其最初目标的上限低了75%。
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2025年11月，新世界发展还针对未偿还本金45亿美元的永续债，以及未偿还本金23亿美元的固定期限债券，推出规模高达19亿美元债券交换要约方案，计划将其永续债券规模削减三分之一。
最初，新世界发展原定提前截止日是纽约时间11月17日。截至该期限，已有本金20.9亿美元的永续债，以及本金1.37亿美元的定期债券提前响应要约。彼时该公司预计，待提前付款日期进行交割后，未偿还的永续债本金将减少10.2亿美元，定期债券本金将减少0.299亿美元。
此后新世界发展宣布新增第二次提前投标，截止日为纽约时间11月25日。截至该期限，第二次提前投标已获得本金1.85亿美元的永续债、0.395亿美元的定期债券响应。
经过两次提前投标，新世界累计获得了本金22.75亿美元永续债、1.765亿美元定期债券的响应。按照交换要约进度看，目前只有大约50%的存量永续债参与，意味着债权人接受交换的意愿仍旧不足。
面对危机，郑家纯在业绩报告说：“时势不由人，然变局如潮，何以舟楫（如何应对）？”他称，在面对风浪，始终秉持狮子山下自强不息的拼搏精神，同舟共济，破浪前行。他强调，韧性成为新世界抵御风浪、穿越周期的坚实根基。
此次拟出售瑰丽酒店资产的动作，被视为新世界发展继银行再融资、债务置换后，又一重要化债举措。
此前，郑氏家族寻求引入约100亿港元的资本合作伙伴，但据知情人士透露，相关谈判自11月起已陷入停滞。
然而，郑氏家族其他资产的出售尝试一直进展艰难。8月，郑氏家族旗下基建部门中信泰富服务有限公司（CTF Services Ltd.）决定暂缓出售其在中国价值20亿美元的一组道路资产。知情人士还表示，郑氏家族也正试图出售其位于香港国际机场附近的高知名度商场“11 SKIES”，市场估计作价或逾百亿港元，以回笼资金缓解集团流动性紧张。
多项减债举措下，新世界发展全年总债务和净债务录得同比下降：财务数据显示，新世界发展的总债务约1461亿港元，同比减少约57亿港元。净债务约为1201亿港元，同比减少约35亿港元。短期债务约为66亿港元，同比减少约350亿港元。
郑氏家族传承路径
郑氏家族自1929年周至元创立周大福金行起，历经三代，传承模式涵盖传婿、传子及职业经理人接管等多种形态。
1989年，64岁的郑裕彤宣布退休，将集团交予长子郑家纯，意在“早交班、稳过渡”。
“早点交班，我可以在旁边看着。有问题、需要出马时，还能帮到他。若等自己不行了再交，出问题时就有心无力了。因此，在传承中，家族一代不要贪恋权位。”郑裕彤曾解释道。
郑家纯继承了父亲郑裕彤一贯的诚信与果敢，他主导扩建的香港会展中心项目取得巨大成功，显著提升了周大福的国际声誉。与此同时，他大幅扩张新世界集团，热衷于激进收购，但快速扩张也带来高额负债。仅仅一年后，郑裕彤不得不再度出山，通过大规模出售资产、收缩战线，以减轻负债。
从1990年起，郑裕彤再度执掌周大福，并一直带领企业走过长达22年的稳健时期。直到2012年，86岁的他才第二次正式退休。
鉴于第一次交班出现的问题，郑裕彤复出后采取了“两轨并行”的方式推进传承：一方面继续亲自掌舵集团，另一方面在孙辈中提前培养接班梯队，同时也让儿子们继续承担家族企业中的重要职责。
在孙辈之中，郑志刚的条件最为突出——毕业于哈佛大学、曾任职于瑞银，并于2006年正式加入家族企业。他的国际视野与专业背景，使其逐渐成为郑裕彤心目中的最优继任人选。
郑志刚在执掌新世界期间有很多高光时刻，包括投资200亿元的航天城项目、打造地标建筑K11MUSEA等，但也遇到与父亲郑家纯早期接班相同的问题：因扩张策略使新世界负债率高企，在行业下行周期中面临严峻挑战。
新世界自2020财年起资产负债率超过50%，且呈现逐年攀升趋势，其它港资地产企业的平均负债水平为20%到30%。虽然郑志刚也曾试图通过出售资产、削减债务，却未能改变辞任的结局。
2023年末，郑家纯罕见接受专访时表示，家族企业的接班人选“仍在观察中”，并强调交棒的前提是“才德兼备”——坦言这并非易事。自此，市场开始流传家族“继承人安排可能生变”的声音，与此同时，家族企业内部也出现一系列人事调整。
在郑志刚辞任新世界发展行政总裁后，职位由职业经理人马绍祥接任。然而马绍祥上任仅两个月便以个人理由离职，而这一核心岗位并未回到郑氏家族成员手中，而是由职业经理人原新世界执行董事、新世界中国行政总裁黄少媚接手。
这一安排，显示出郑氏家族希望以“专业化治理”修复集团基本盘，亦将接班计划从“家族继承”转向“家族+专业经理人”混合模式。
对于家族人事变动，郑志刚的弟弟、郑氏家族旗下另一上市公司新创建的联席行政总裁郑志明回应称，父亲郑家纯“绝对公正、对事不对人”。他坦言：“如果我做得不好，也同样可以被换掉。”并强调家族旗下企业均已独立上市，各家族成员分工明确，治理结构清晰。
郑志雯：走向台前的下一代关键人物
在郑氏家族的人事变动过程中，郑志雯进入核心权力视野。
目前郑志雯身兼多职，除担任出任瑰丽酒店行政总裁、新世界发展执行董事、周大福珠宝集团副主席兼执行董事外，亦出任佐丹奴非执行董事。
值得一提的是，郑家纯在5月1日卸任新世界发展集团提名委员会主席后，由郑志雯接任这一重要职位。
作为企业管理的“神经中枢”，新世界提名委员会肩负着董事会架构设计、高管任免以及接班人计划等重要职责。这一任命标志着郑志雯从周大福珠宝和瑰丽酒店的专业领域，正式跻身郑氏家族核心权力圈层。
据悉，目前新世界发展提名委员会，由李联伟（现任力宝有限公司等多家上市公司执行董事兼副主席，是香港城市大学荣誉院士及香港太平绅士）与国际金融专家叶毓强，与郑志雯一同组成了“家族成员+职业经理人+专业人士”三人决策班子，打破了家族企业“一言堂”传统。
“我有三个兄弟，从小到大我是家里唯一的女孩。爸爸妈妈并不会因为我是女孩就特别溺爱我，他们一直奉行男女平等。哥哥和弟弟有的机会，我也同样会得到。在这样的环境里长大，我从不会觉得因为自己是女孩就可以少做一点，而是认为应该和男孩子一样。如果有能力、有热情去工作，即使有了家庭，也应该勇敢尝试去做。”郑志雯曾回顾个人经历时表示。
新世界集团在人事调整的同时，面临着公众、投资者的密切关注。多位行业专家在座谈会上表示：“郑志雯以联合作战、稳中求变的新策略，为新世界争取到了宝贵的喘息机会。”
回望郑氏家族的三代接班历程，郑家纯从进入家族企业到第一次接棒用了大约17年。企业第一次出现债务风险后，郑裕彤又重新执掌家族企业22年；第三代郑志刚也在家族企业深耕近20年。即便有充分准备，传承依然伴随风险。
如今，郑氏家族仍须倚重职业经理人稳定运营，反映出家族传承中“尽早制定并持续修正”的重要性。在债务压顶与交棒过渡的双重挑战下，郑氏家族的百年基业正迎来关键一役。