本文来自微信公众号： 东四十条资本 ，作者：张雪，头图来自：视觉中国
10月底，2025年“全球50最佳酒店”榜单在伦敦发布，今年的榜首落在了维港之畔的瑰丽酒店上，颇具戏剧性的是，仅仅过去一个月，这家顶级奢华酒店就被摆在了货架上。
近日，有传闻称香港四大家族的郑氏家族已与一些公司接洽，考虑出售旗下58家瑰丽酒店里的部分资产。知情人士称，这些洽谈尚处于初步阶段，未来走向可能会有所变动。
不过，当下郑氏家族正面临旗下房地产子公司新世界发展集团资金流动性的挑战，加之周大福上个季度的财务表现也不及预期，种种负面信号让这个传闻显得扑朔迷离。
“女人做酒店的最高境界，就是瑰丽”
拥有46年历史的瑰丽酒店，在行业中算是一个性鲜明的特例，它的发展离不开两代女性掌门人。
1979年，美国德州石油大王H.L.Hunt的千金Caroline Rose Hunt半路出家选择进军酒店业，时年55岁的她在得克萨斯州达拉斯购入一座古宅，将品牌用她的中间名“Rose”命名，并将其改造为世界知名的餐厅与酒店The Mansion on Turtle Creek，该酒店也迅速成为达拉斯地标。
首家瑰丽酒店的面世，很快就得到了业内外的一致好评，Caroline趁热打铁，在接下来的近十年间启动了一系列扩张计划，1998年在墨西哥开设了第一家海外酒店——瑰丽墨西哥城酒店，迈出了国际化的重要一步。进入2000年以后，瑰丽又接管了位于东京银座的Seiyo Ginza酒店、纽约上东区的地标酒店The Carlyle，从此进入到了全球顶级酒店阵营。
转折发生在2011年，当时在新世界集团负责酒店业务的郑志雯耗资逾8亿美金买下瑰丽及旗下5家酒店，成为瑰丽首位华人掌门人。
郑志雯出生于1980年，爷爷是香港珠宝大王、周大福掌门人郑裕彤。2025年，其父郑家纯及其家族以195亿美元的身家位居《福布斯》香港富豪榜的第三，仅次于李嘉诚和李兆基。
而郑志雯的个人经历也比较简单，2003年，她在哈佛大学顺利拿到了应用数学文学士学位。学成归来的她没有直接进入到家族企业，而是先后在华平投资和摩根士丹利工作，直到2008年，她才正式加入新世界集团，并接手了旗下的酒店业务。
不管收购价格到底如何，这的确为瑰丽酒店带来了一个全新的开始。据悉，瑰丽酒店虽然外表奢侈辉煌，但内部却亏损严重，负债累累，接手之后，郑志雯就提出对酒店业务进行彻底的改造，对亚洲酒店投资11亿美元，在5年内将集团管理的酒店从8家增长到40家。
收购完成后，郑志雯对酒店进行了全面彻底的更新，不仅摒弃了传统酒店千篇一律的模式，还在设计中融入了自然人文元素。
2013年，“新世界酒店集团”正式更名为“瑰丽酒店集团”，紧接着在2014年，Rosewood正式进入中国，在中国的首家酒店于北京开业，填补了北京奢华酒店市场的空白。2015年，“周大福企业”以19.6亿港元从子公司手中收购了瑰丽酒店的运营实体（包括股东贷款），瑰丽正式纳入郑氏家族的私人控股投资平台。
功夫不负有心人，一系列大刀阔斧的改革后，瑰丽酒店也很快走出了亏损的阴霾，自2014年起营业利润率持续回升，2016年净利润首次突破1亿元人民币，迅速成为高端酒店市场的重要参与者。
如今，瑰丽酒店集团旗下包括瑰丽酒店、新世界酒店及度假村、Carlyle&Co.（私人会所）及Asaya（综合康体）四大品牌，集团共拥有58间酒店，遍布26个国家，另有超过30个新酒店项目正在开发建设中。而据此前新世界的债务互换计划资料，瑰丽的估值可能已达159亿港元（约145亿人民币）。
毋庸置疑，此次拟出售瑰丽酒店资产，是郑志雯最得意的代表作之一，也被视为郑氏家族纾困动作的重要一环。
千亿商业帝国岌岌可危
那么到底是什么样的危机，才让郑氏家族不得不把核心资产进行售卖呢？
一切还是要从新世界集团开始说起，作为一个横跨房地产、基建等诸多领域的商业帝国，它旗下囊括了瑰丽酒店、新世界百货、K11购物中心等产业，且每一个项目在行业内都颇具影响力。
光环之下，这也是一场不断加码的高杠杆博弈。
1970年，郑裕彤与何善衡、郭得胜等人成立新世界发展，并于1972年在香港上市，成为著名的华资地产五虎将之一。此后，又斥资27亿港元收购辖有825家酒店的美国华美达酒店管理集团。同年，郑裕彤首次将新世界发展的管理权交给长子郑家纯。1993年5月，还收购了瑞士一家拥有40间酒店的集团，使新世界集团成为全球最大的酒店管理集团之一。
郑家纯接棒后，依旧延续其父亲大幅扩张、收购的策略，也使公司负债大幅增加，重资产投入商业项目成为了新世界发展背负的一座“大山”。
2015年前后，随着第三代接班人郑志刚走向台前，新世界发展进入了一个全新的但依旧问题重重的时代。
哈佛大学毕业、曾在高盛和瑞银任职的郑志刚，痴迷艺术，他一手缔造了全新的品牌K11购物中心。在建设过程中，为了追求极致的设计感，项目中使用了大量昂贵的建材和非标工艺，同时极大地延长了建设周期，沉淀了数百亿资金。
没错，郑志刚也没能将新世界发展集团从扩张亏损的泥沼中拉出来。2024年9月，他突然辞去行政总裁一职，转任非执行董事，这一人事变动被外界解读为家族内部对过去激进扩张路线的彻底清算。
紧接着，接任CEO仅两个月的马绍祥因“个人原因”闪电辞职，由另一名职业经理人——原新世界发展执行董事、新世界中国行政总裁黄少媚接任。
郑氏家族的化债危机
祸不单行。
财务数据显示，新世界发展2024财年亏损约171.26亿港元，是公司近20个财年以来首次出现亏损；来自持续经营业务的收入约为357.82亿港元，同比下跌34%。截至2024年12月31日，新世界发展借款总额为1464.88亿港元，其中322.1亿港元需在12个月内偿还，而现金及银行存款仅为214.18亿港元，有限制银行存款为4.4亿港元，流动性压力显而易见。
股价给出了最直接的反应。相比2019年峰值，新世界股价已经跌去了87%。
基于此，新世界发展强调，“回笼现金、减轻负债是当前的重中之重”。执行董事兼行政总裁黄少媚表示，公司将通过出售发展项目、加快内地及香港资金回流等方式推进削债，目标在2025财年回笼260亿港元。
为了活下去，新世界在今年6月签下了一笔创纪录的882亿港元再融资协议。本以为这笔巨款能止血，结果到了11月，他们又不得不向债主们低头，提议把部分美元债券进行置换，甚至要求债券持有人接受高达50%的本金减记。
另一边，该家族其他资产的出售尝试也陷入停滞。今年8月，其基础设施子公司周大福创建决定暂停出售估值约20亿美元的中国道路资产。知情人士透露，郑氏家族还试图出售位于香港国际机场附近的知名购物中心“11 Skies”。
9月下旬，新世界发展以其核心资产尖沙咀维港文化汇为抵押，获得了39.5亿港元的银行贷款，低于原定目标上限的75%。同时，该公司发布了截至2025年6月底的年度财报，连续第二年录得亏损。财报显示，2025财年公司持续经营业务收入约276.81亿港元，同比下降22.64%；股东应占持续经营业务亏损约163.01亿港元，同比扩大38.07%。
另据彭博行业研究数据显示，截至6月底，新世界发展的净债务已达股东权益的98%。
事实上，新世界发展的困境正是香港地产行业的缩影。随着香港楼价自高位回落约28%，本地地产商正普遍经历杠杆上升与资金面趋紧。
自然而然地，人们会将目光转向郑氏家族另一个核心资产——周大福，周大福此时会不会对新世界发展伸出援手？或许更直观的数据已经给出了答案，尽管今年年内金价已经涨超50%，但周大福的中期业绩却并不乐观，收入与盈利均表现低迷，甚至创下了半年关店611家的记录。
可见，身处险境的不止新世界发展，还有同样需要提振业绩的周大福。这将是未来几个月甚至几年，郑氏家族第三代掌门人及职业经理人最需直面与解决的难题，也将决定瑰丽酒店的命运。