本文来自微信公众号： 不良资产头条 ，作者：法丞汇俊冯老师
把握
形势与明确路径
当前宏观经济下行压力持续加大，金融机构不良资产率呈现上升态势。通过司法程序拍卖抵押物已成为常规化风险化解手段，然而，受制于市场承接能力不足，抵押物频繁流拍现象日益突出，致使金融机构陷入被动局面。严峻的市场数据印证了这一困境：有数据显示，2023年全国司法拍卖房产成交共计97376次，同比下降24.59%，平均成交率仅12.91%。
执行法院在完成一轮、二轮拍卖及变卖程序后，通常建议或要求金融机构接受以物抵债，否则案件面临终结本次执行的结案处理。如果金融机构拒绝接受抵债，不仅将直面债权悬空的重大风险，亦可能对银法关系造成损害。
特别是2021年以来，房地产销售持续低迷，融资渠道收缩，部分银行、信托、AMC及保险公司因抵押物难以处置，债权回收困难，被迫选择暂时接受资产抵债，但自身缺乏新增投资和专业运营能力，使得寻求外部专业支持的需求日益迫切。
接受以物抵债对金融机构而言挑战巨大，内部团队普遍缺乏覆盖资产评估、工程现场查验、复杂法律纠纷处置、商业化运营管理、税务优化筹划、资产升级改造乃至最终市场化退出等跨领域的专业能力与项目实操经验。
如果自主承办，极易引发一系列问题：资产真实状况与潜在风险底数不清、税费测算与成本控制失当、资产清场与实物接管过程受阻、运营期间发生安全责任事故、资产低效闲置甚至贬值、改造投入决策不当或涉嫌利益输送、整体处置周期过长、内部考核与问责压力骤增等。
这些问题可能导致抵债资产从其风险化解措施的初衷，异化为新的风险源，甚至形成二次不良。市场上普通的资产运营服务商往往难以满足此类复杂需求：他们多以轻资产运营为主，缺少对问题资产新增投资的意愿/能力和运营经验；同时，普通的代管代建团队也多不具备债务重组与司法处置方面的综合能力。
值得关注的是，市场开始涌现出一批具备全流程服务能力的专业服务商。此类服务商通常拥有跨领域的专业人才团队、丰富的项目实务经验、深厚的司法与行政协调资源以及成熟的项目管理体系，能够为金融机构提供以物抵债的一站式解决方案。
例如，像现代安华集团这样的专业机构，其核心优势在于拥有超过20年的特殊机会投资及处置管理经验、多地区各类地产项目盘活重整成功案例，目前管理规模达百亿元。更重要的是，它们提供提前介入的全流程管理服务，从上游的债务问题开始介入解决，诉讼程序即开始服务，并覆盖执行程序、抵债程序、资产接管、资产运营，直至资产处置退出，形成了完整的管理服务链条。
本指引旨在系统梳理金融机构委托服务商承办此类业务的全过程、关键节点与要点，为金融机构各级决策者与业务经办人员提供一套清晰、实用、可落地执行的行动框架，助力机构有效破除抵债顾虑，最终实现债权风险的高效、合规与价值最大化回收。
02
明晰动因与设定目标
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为何及如何依托服务商
金融机构决策委托服务商承办以物抵债业务，其主要逻辑在于破解自身专业能力与资源短板同抵债业务高度复杂性之间的矛盾，诉求是实现操作风险的有效转移、处置效率的显著提升以及资产价值的可靠保障。
▍委托动因分析
1.弥补专业能力结构性缺口：合格的服务商配备有涵盖法律、财税、工程、环保、评估、商务谈判、物业管理、安全防控、商业运营、资产处置等多领域的复合型专业团队/合作团队，能够无缝对接抵债业务各环节的专业需求，最大限度避免金融机构因知识盲区可能导致决策失误或操作风险。服务商通常兼具专业特殊机会投资与管理团队和经验丰富的地产开发运营团队，这种复合型团队结构能够有效应对从项目违约、债权债务纠纷处理到资产正常运营的全过程挑战。
2.化解关键资源获取瓶颈：服务商凭借其积累的司法、行政及行业网络资源，能够高效协调法院加快出具抵债裁定并明确清场责任，有效对接税务部门争取政策优惠，顺利引入各类专业合作方参与资产运营与改造，解决金融机构自身渠道匮乏的问题。其服务内容通常深度嵌入司法和行政流程，例如提供司法服务、过户及接管服务、税务筹划服务等，确保关键环节畅通无阻。
3.规避直接管理与冲突风险：服务商作为独立的第三方机构，能有效隔离金融机构与资产占用人、原债务人、租户等利益相关方的潜在冲突或复杂谈判，显著降低金融机构面临的人员安全、机构声誉及道德风险。同时，将复杂的现场管理、安全责任和日常运营事务委托给专业方并由其担责，可使金融机构避免陷入其不擅长的具体操作。这对于处理“资产接管”中的常见障碍至关重要，例如应对非法占用情况、处置留守人员、补齐缺失的运营文件（如报建图、消防验收资料）等，服务商具备专业的应对能力。
4.提升决策的科学性与时效性：服务商提供的深度尽职调查报告、精准的税费测算分析、多元化的处置预案等，能为金融机构决策层提供全面、客观、数据化的决策支持，有效缩短内部研判周期，抢占市场处置时机。其服务范围涵盖“债权债务管理”“设计清场接管方案”和“资产运营管理与处置”，为决策提供全方位依据。
5.应对内部刚性考核要求：通过服务商的规范化、专业化运作，有助于控制抵债资产的整体处置周期，提升资产变现率和最终回收价值，从而更好地满足上级单位或监管部门对抵债资产回收率与收益率的考核要求，缓解机构的内部经营压力。服务商的目标之一正是通过专业运作“实现抵押物价值提升”，其成功案例（如后续章节所述）直接证明了其在提升回收价值方面的效能。
▍委托业务需达成的目标
1.实现风险全面可控：确保抵债全过程合法合规，资产权属清晰过户，各项潜在风险(法律、安全、环保、财务等)被充分识别并得到有效管控，避免产生新的风险点。这要求服务商能够有效应对法律及税务方面的常见障碍，如标的现状与产权证不符、清场责任界定、历史成本及税费承担等。
2.追求成本最优配置：精准测算并有效控制交易各环节税费、垫付成本、必要改造投入、运营费用等各项支出，积极争取并落实税收优惠与政策减免，实现项目投入产出比最大化。
3.提升全流程操作效率：显著缩短从收到抵债裁定到完成资产过户、清场接管、乃至最终处置退出的全流程时间，加速资金回笼，减少资本占用成本。
4.挖掘并提升资产内在价值：通过精准的市场定位、适度的升级改造、专业的运营管理等手段，充分挖掘并提升抵债资产的潜在价值与市场吸引力，为最终实现溢价变现奠定坚实基础。这正是优秀服务商的主要赋能项，即问题资产的价值提升能力，包括对暂未能入市资产进行装修改造或建设完工的新增投资能力，以及运营复杂问题资产的经验。
5.确保操作全程规范可溯：保障整个委托操作流程符合机构内部风控要求与外部监管规定，过程文件资料齐全完备，各方责任界定清晰，经得起内外部审计与后续检查。
03
全流程服务内容解析：服务商如何精准破解各环节痛点
金融机构对抵债业务存在天然的痛点和难点，顾虑重重，而引入的优秀服务商则能提供覆盖以物抵债全周期的综合性服务，具体分解如下:
▍开展深度尽职调查，支撑科学决策
金融机构痛点：面临显著的信息不对称，难以摸清资产的真实物理状态、权利负担状况、隐性成本及潜在风险，决策时如同盲人摸象，非常担忧抵债后爆雷或陷入泥潭。
服务商能提供服务：全面核查资产物理状况、细致排查权属合法性、精准摸排资产占有使用状态/公建配套/功能限制、清查各类隐性负债、综合评估资产价值与风险。在实务中，通常更会延伸至前端相关服务，包括尽调债务人背景和诉求/软肋、梳理债权债务、设计并执行谈判方案，以及提供相关法律服务，为后续接管资产扫清障碍。例如，在“重庆北大资源燕南商业街区”项目中，服务商提供的服务就包括项目尽调、调研，与合作方研讨项目可行性，这为科学决策奠定了坚实基础。
▍进行精准税费测算与优化筹划
金融机构痛点：涉税税种复杂、地方政策差异大，需垫付的税费金额可能较高且账务处理存在困惑，担忧成本失控。
服务商能提供服务：完成全税种精准测算、协助申请税收优惠政策、协调优化司法文书表述、提供垫付成本处理方案。服务商还需对产权过户所需税费进行深入研判，包括分析历史成本、沟通税费承担方式或最优化，这是税务筹划不可或缺的一环。
▍撰写高质量抵债申请文书并按程序报批
金融机构痛点：内部对于抵债的请示报告较谨慎，要求高，需全面、清晰地阐述项目背景、抵债必要性、实施方案、风险评估等内容，撰写难度大，且内部审批流程较长。
服务商能提供服务：代为撰写请示报告，确保内容覆盖案件背景、债务人现状、抵债必要性分析等核心要素，并符合金融机构内部的审批规范。
▍审核把关法院抵债裁定中的关键条款
金融机构痛点：法院出具的抵债裁定若条款表述不当，易导致物权转移时间点模糊、清场责任主体与协助执行主体不明晰，且如未明确抵债物范围（含硬装修、软装修、附属设备设施、公建配套、内部物品等）及相关主体配合义务，后续不仅权益保障困难，还易与利益方陷入冗长的诉讼或扯皮纷争，耗时费力又破财。
服务商能提供服务：提前与执行法官深度沟通，全程介入裁定条款审定；详细梳理抵债物明细清单，协调法院在裁定中逐一列明硬装修、软装修、附属设备设施、公建配套及内部物品等核心内容；明确交付状态（是否清场、是否带租约）与清场责任主体，界定物业、相邻业主等相关方的配合义务（如公建配套使用、设施对接无障碍）；同时争取法院回避税费负担的陈述，为抵债资产过户时的税务策划创造优化前提，从根源上规避后续纠纷。
▍高效代办产权过户相关手续
金融机构痛点：不动产过户流程相对繁琐（尤其是确权年代久远的房屋），所需材料或手续（如测绘、消防、电力）费时费力，与不动产登记中心及相关部门的沟通协调需要一定的专业知识且需投入大量精力。
服务商能提供服务：提供全流程代办服务、协调办理配套变更手续。此外，服务商还需协助解决缺失文件的找全和补齐以及资产运营必须的维护账户过户（如水电、电梯年检）等实际问题，确保资产顺利过渡。
▍组织实施清场及实物接管场地
金融机构痛点：资产占用人可能采取对抗、暴力阻挠等手段，而法院的执行力量时有不足，导致金融机构虽取得法律权属却难以实际或有效控制资产。
服务商能提供服务：制定周密的谈判或清场方案、执行现场接管工作、做好过渡期管理安排。此环节直接面对“现实中的场地移交和接收”挑战，包括与利害关系人周旋/谈判、处理非法占用、留守人员，以及应对场地交接衍生的其他法律问题（如原产权人对附着物/设备主张权属）。服务商的现场经验至关重要。
▍对资产实施专业化管理
金融机构痛点：缺乏日常资产管护的专业能力和精力，资产易因管理不善而闲置贬值、安全事故风险增加、潜在收益流失。
服务商能提供服务：落实基础管护措施、规范租赁管理操作、构建风险防控体系、探索临时盘活途径。此阶段属于资产运营管理与处置服务范畴，具体包括商业办公资产、工业园区、住宅尾盘等的出租、招商、运营、销售和物管。服务商需应对招商运营中的挑战，如追缴商户历史欠租欠费、重塑过时业态和场地结构、重新利用公共空间，并应对消防、安监等部门的检查。
▍筹划资产升级改造与价值提升
金融机构痛点：虽有通过改造提升资产价值的意愿，但担忧投入无法收回、决策面临问责，且自身缺乏相应的专业能力。
服务商能提供服务：开展改造可行性研究，结合市场需求与区域规划精准定位业态；制定详细预算与收益测算报告，留存决策依据规避问责风险；全程监督施工质量与成本，对接优质施工资源严控超支与工期；引入专业运营力量，同步规划改造后招商与运营方案，通过业态重塑、设施焕新实现资产价值溢价。这正体现了优秀服务商的问题资产价值提升能力，即通过新增投资进行装修改造或建设完工，并对过时业态定位、场地结构进行重塑。
▍实施资产处置与完成资金回收
金融机构痛点：市场有效需求不足，资产定价难以把握，处置渠道相对单一，整体处置周期漫长。
服务商能提供服务：结合同区域6个月内同类资产成交案例与市场波动，动态调整估值避免定价偏差，既防无人问津也避免贱卖质疑；除公开拍卖、网络挂牌外，能定向对接地方AMC、产业基金、房企等潜在买家，推出打包或合作处置方案；协助谈判税费分摊、代办产权过户，设立资金专户监管回款；全程留存成交确认书、资金凭证等档案，确保处置合规且周期可控，保障资金安全回收。
▍应对特殊风险事件与维护合法权益
金融机构痛点：应对案外人执行异议、追索历史拖欠租金等法律纠纷的经验和能力不足。
服务商能提供服务：针对案外人执行异议，快速收集查封时间证明、租约真实性核查等关键证据，撰写专业答辩状，联动法院推动“不停止裁定执行”；主动核查抵债前租金流水，向侵占方发律师函催收，对拒不支付的启动代位诉讼或申请法院财产保全；全程跟进纠纷处理进度，确保金融机构合法权益不受损，高效化解法律风险。例如，协助追索在抵债前已产生但被非法侵占的租金收益，是维护金融机构权益的重要一环。
04
委托合作的关键要点与风险管控
金融机构在与服务商进行商务洽谈时，应聚焦以下主要要素，确保委托合作顺利达成并取得成功。
▍明确服务范围与交付成果标准
必须以书面合同形式，详细、清晰地约定本指引所述各项服务的具体工作内容、所需达到的深度、各项交付成果(如尽职调查报告、税费测算表、月度运营报告等)的具体标准与格式要求。合同应明确服务商提供的“债权债务管理”、“债务人和资产尽调”、“资产抵债服务”、“资产清场接管”、“资产运营管理与处置”等各环节的具体服务内容和完成标准。
▍合理确定服务收费模式与机制
应共同探讨并确定科学合理、激励相容的收费结构。可考虑采用“固定基础服务费+与绩效挂钩的奖励”的模式（绩效部分可与各环节服务事项完成速度、最终回收价值等指标绑定），使服务商利益与金融机构目标趋于一致但对前者兼有时效、标准等刚性约束。必须在合同中明确各项可能发生的费用（如第三方评估费、各项税费、改造工程款等）的承担主体、支付条件与支付方式。
▍建立高效的沟通机制与监督流程
明确约定双方的指定对接负责人、定期沟通会议的频率与形式（如每周简报、月度例会）、以及遇到重大事项时的即时报告流程与响应时限。金融机构必须保留对服务商所提出的重大方案（如重大改造方案、最终处置底价确定等）的审批权，并应建立对服务商工作质量、进度及合规性的定期检查与评估机制。可要求服务商提供阶段性经营管理报告作为监督依据。
▍强化风险隔离与明确责任承担
在合同条款中明确约定，服务商提供服务时必须严格遵守国家法律法规，且严格遵循金融机构内部各项明示的规章制度；若因自身过错给金融机构造成损失，服务商应承担相应赔偿责任；若因自身原因或过错导致其自身或第三方遭受损害，相关责任与损失由服务商自行承担，不得转嫁给金融机构。同时要求服务商购买与业务风险相匹配的职业责任保险，增强其风险承受与赔偿能力。
05
结语：依托专业服务是实现以物抵债价值的战略选择
面对抵押物司法拍卖流拍后不得不接受以物抵债的现实困境，金融机构受限于自身的专业、资源与经验条件，如果独立承办不仅困难重重、效率低下，且极易陷入新的风险漩涡。专业服务商的出现与成长，为市场提供了破解这一难题的专业化、高效率解决方案。
从东莞某大型商业体运营项目通过承债式收购和运营优化，使商场空置率降至3%、租金收入同比增长35%，到广州中石化大厦写字楼项目实现全流程委托管理及顺利退出，再到佛山敬龙布艺城项目通过改造升级成功盘活资产，一系列成功案例证明，通过将涵盖深度尽调、协商谈判、税费筹划、裁定协调、过户办理、清场接管、专业管理、价值提升乃至最终处置退出等全流程事务，委托给具备相应资质、能力和经验的专业服务商，金融机构能够有效转移操作风险、弥补自身能力短板、充分挖掘并提升资产内在价值、显著加速资金回收周转，最终实现债权风险的化解与资产价值的最大化回收。