本文来自微信公众号： 不良资产头条 ，作者：栗观察
纵横房地产市场50年，屡次抄底鲜有败绩的长实集团，这一次却被潘苏通坑了一把大的。
87亿融资踩雷
近日，长江实业旗下公司在与高银集团前主席潘苏通及其名下高银投资的诉讼中胜诉，并获赔逾15亿港元，赢了官司，但潘苏通已经破产，15亿能否落袋尚未可知。
这场官司源于一场“秃鹫式”的融资，与橡树资本对恒大施以援手的过程非常相似。
潘苏通由于投资兴建天津高银大厦后又烂尾，在国内不良资产圈相当知名。
这位身价一度高达1780亿元的富豪榜常客从2016年开始不断涉足房地产行业。先是以约64亿港元，拿下香港九龙何文田常盛街地块，后又以近90亿港元，拿下香港启德地块。
这些钱，全部是拆借而来，其中就包括向李嘉诚借钱。
2018年6月，潘苏通以高银金融中心为抵押，向邻居李嘉诚借款102.3亿港元，用于渡过危机。
而李嘉诚向来不做赔本生意，这笔贷款，利率达8%，在当时可以称得上是“高利贷”了。
但潘苏通的窟窿太大了，截至2019年，高银金融的有息负债高达154.83亿港元，可变现资本不过25.5亿港元。
这时，潘苏通再次将物业抵押给李家的长江实业，并融资87亿港元。长实集团因此获得潘苏通所持港铁何文田站项目的优先购买权。
但最终，高银金融没有按照与长实签订的协议办事，而是将何文田项目售予他人。
2021年，长实集团将潘苏通及高银投资告上法庭。但第二年，香港法院就宣告潘苏通破产并清盘，何文田项目也由普华永道接管。
2025年12月，长实集团胜诉，获赔15亿，但此时潘苏通已破产，高银投资在内地还欠着AMC巨额债务。
围猎出险房企
1984年，李嘉诚联合财团，利用“酒店+写字楼”的名义避开外资限制，拿下北京王府井地块并成功打造了当时亚洲最大的商业综合体东方广场后，在中国的房地产投资市场上一鸣惊人。
50余年来，其房地产平台长实集团不断征战香港、内地及海外，最终成为香港最大的房企，近年来楼市低迷，长实集团投资渐少，但也一直在盯着再次抄底时机的出现。
2023年，龙光地产与合景泰富两家地产公司双双出险，二者共同打造的香港豪宅凯玥项目便遭遇了长实集团的围猎。
此前，两家企业曾经以凯玥作为抵押担保，从汇丰银行等银团获取了102亿港元的开发贷款。而长实集团则与汇丰银行接触，希望接手这个项目的相应债权。
这对于正处于债务重组谈判过程中的两家房企无疑是“致命”打击，因为该项目不仅是其手上数不多的优质资产，更是债务重组的方案中重要的筹码。如果失去凯玥，对两家房企的境外债的谈判会带来很大的阻力，会陷入困境甚至失败。
公开资料显示，2017年，合景、龙光联合体以168亿港元的总价联合竞得这宗地块，其规划总建筑面积超76万平方呎（约7万平方米），为临海大型市区住宅项目。根据测算，凯玥项目总货值约超300亿港元。
随着两家开发商相继出险，这笔开发贷也被纳入了债务重组范畴。
“此事一旦成功，失去豪宅项目的增信和造血，龙光、合景境外债务重组将严重受阻，未来，两家民企、其余大量债权人利益都受到损害，甚至保交付都或被影响。”相关知情人士表示。
虽然这两家房企极力阻止，但已无太多话语权。
以一笔百亿贷款撬动货值超300亿港元的项目，李嘉诚此次出手令业内震惊，外界多评价这一举动为“趁火打劫”。
抄底出险房企，长实集团并非首次。
恒大出险后，恒大香港总部大楼被摆上货架，长实给出了90亿港元“玩票似的报价”，这是恒大2015年花了125亿从香港商人刘銮雄手中买入的，刷新了当时香港写字楼买卖的最高纪录。因为压价太狠，长实与恒大并没有达成交易，但6折的价格实实在在给恒大的“伤口”上撒了一把盐。
2025年8月，长实集团中期业绩发布会上，高管马励志表示，长实的业务每年提供可观现金收入，集团有充裕资源从事新投资项目，甚至参与企业借贷交易。
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