本文来自微信公众号： 好评与差评 ，作者：好评与差评
北京二手房市场，真的回暖了！
大中介的成交劲头很足。截至25号，1月份实时成交量7346套，还有6天时间，1月份突破9200套问题不大。
对比近1年的实时成交数据来看，今年1月如果能突破9000套，这个数据将仅次于25年3月份的10641套。
对比25年12月的7865套，1月份的实时成交量预计较12月份环比增长15%以上。
数据表明，二手房市场已经出现了显著反弹。
挂牌量是14.56万套，较25年年中峰值16.2万套下降了1.6万套，
甚至有一些房源的成交价格较去年11、12月，有微涨趋势。
但是，市场真实状况，天天和客户打交道的一线工作人员往往更有发言权。
《好评与差评》兵分多路，采访了8位行业大佬和奋战在一线的资深经纪人、店东。
我们看看听见炮火声的人，怎么看待现在的市场。
1，回暖体感
大家都说，北京楼市从1月开始成交量抬头。上半月主要是跑刚需，下半月高端盘也动起来。热度一层层往外扩散。
甚至我们熟悉的某家开发商的项目，在去年11、12月一直走不动，趴窝好一段时间了。
明明什么也没做，但进入一月也忽然哗哗卖起来了，半个月不到就成交了十几套。项目领导告诉我，把他们内部激动坏了，复盘都盘不出原因。
北京一些银行的朋友也说，这段时间他们发现，一些有钱人也陆陆续续按捺不住了动了买房的心思，意向很明确。
而且最近，部分重点小区的二手房成交套数和价格也开始上扬了。
清河橡树湾：1月份已经成交24套，同一户型不同时间成交，价格上涨90万。
上地板块，1月份截至26号，已成交53套，近3年月成交量最大的一个月。
上地东里：成交24套，80平的两居室中间楼层，月初成交价格619万，到24日，成交的1套房价格已经到了660万，涨价39万。
马连洼北路1号院：成交19套，62平两居室4层，月初成交价470万，17号成交1套同户型同楼层房源，531万，涨价61万。
万科金域华府：1月份成交10套，80平11层最新成交价381.5万，较上一套成交价上涨30万左右。
朝青板块，截至18日，1月份成交37套，各个小区的成交价格均有不同幅度回升。
华纺易城：1月前半月成交量已经和12月份持平，135平三居12月797万成交，1悦城最新成交价808万，涨价11万。
国美第一城：前半月成交25套，25年12月份只有11套。96㎡两室，12月成交380万，1月份有一套成交到了451万，涨价70万。
2，原因猜测
《好评与差评》采访了8位一线从业者，我们来看看这些听见炮火声的人是这么看的：市场确实回升了，而且这波的市场行情，就是政策、书包房、挂牌量减少和低价房源出清等多重原因促成的。
行业某大佬：北京的12月24号新政，其实是有影响的，但是看起来作用不大，主要还是因为1月1号《求是》杂志上住建部领导的那篇改善市场预期的文章，说了一些突破性的表达，比如房产的金融属性，政策要一次性给足等等这些，对消费者心理来讲还是有一些触动的。然后就是财政部节后出了两个政策，一是延续个人所得税减免换房的，二是增值税的一个减免。再加上央行又吹风说今年还有降息降准的空间，几个政策叠加起来，对市场的促进作用还是很明显的。
上地某店经纪人：上地这边的成交量大，和政策关系不大。因为我们这边是学区，每年12月，次年1月的学区房成交量很大，因为4月份之前要完成一系列手续，你孩子要上学的话，要选一个好一些的学区，你就只能选我们这里。
清河某经纪人：像我们这个位置，主要就是这波橡树湾降价的引流，积累了一些客户的关注，最近成交量大了。再加上挂牌房源减少，就是房客比失衡之后，价格有一些微微回调。
其他区域的话主要是学区的问题，小户型房源的需求很强，比如我之前干的中关村，这个月成交量也很大，上地也卖的很多，但都是小房咔咔成交。
清河某店东：新政出来之前，客户的观望情绪相对浓厚，但现在是客户在追着业主，反而有些业主的价格已经和之前的价格有很大的变化。1月2号左右橡树湾的库存在售是122套左右，目前（1月24日）不到110套，去年11月份湾里库存168套。橡树湾的体量在4750户，库存高于130的数值是相对去化困难的，低于这个数据是相对活跃，如果低于110套左右，那就是库存紧张了。橡树湾1月截止目前（24日）成交22套（这个数据是25年4-9之和），上地成交48套，上林溪7套，清上园8套等等，周围的老小区上车盘更是去化加速。
朝青专家：最近我们这边新增了很多客户，大部分是外地人给孩子在北京买房，但是我们这边好多小区没有合适的房子可卖，过去10月、11月、12月是朝青板块成交峰值，那3个月内那些低价房源都卖的差不多了。华纺易城我们刚卖1套，12月份就值780万，但最近成交价810万，涨了30万，确实有位置优势。而且市场出现的情况是近3年内最特殊的一个现象，之前无非是政策推动下交易量是上涨的，但价格在跌。这次价格竟然有一些回升，我们也在想是不是之前跌的太猛了，现在有一些补涨。
3，卖方心理
卖房群体里，着急用钱或者置换的客户依然在卖，但这部分业主是在减少的，不着急用钱的现在也没加速入场，他们对市场的态度依然是观望为主。
上地某店经纪人：现在因为市场刚上行一点，好多业主看到涨价了，他们就下架不卖了，等涨一涨再卖，所以造成挂牌量大幅下降，然后小区里边的所谓的优质房源就是便宜的房源，可能就这几套，卖完就没。还有的业主不着急卖，他可能还会上调价格，所以造成市场空虚，他们并不认为现在市场有多火。
清河某店东：现在买卖双方的情绪相对之前都是积极的。橡树湾是刚需、刚改盘，卖房的客户卖了之后，不会持币等很久，会同期启动置换。不着急用钱的或者不是置换的那一波业主，现在依然没有啥动静。
朝青专家：其实政策给大家的信心还是蛮足的，对于置换需求的客户来说，我现在卖的便宜，买的也便宜，所以他们就卖了，但是这部分卖家已经消耗的差不多了。还有一类卖家就是我不着急卖，无所谓，大不了再回到以前最低的那个价格，或者说我等到3月份市场更好的话，再挂牌也不迟，现在刚有一点起色，不用那么着急挤进去。
4，买方心理
买家心理各不相同，一直关注市场的人很矛盾，仍然害怕踩空。但政策和最近的市场表现对很多“新客户”信心修复的非常快，也加速了这波人的入场，比如之前的租客、外地家长给孩子在北京买房的新客户。
行业某大佬：北京人民很神奇的，有时候他们会道听途说，听到一些所谓内部消息，然后噼里啪啦就去买，对政策敏感度非常高。
清河某店东：最近成交的客户，有孩子上学的、有自己的房卖了同期置换的，之前在没有政策的时候就已经相对成交缓慢活跃了，随着政策的加持，加速了成交周期性。
朝青专家：之前的老客户依然没有动静，还在观望，这个时候让他们买的话，他们依然下不了决心，仍然害怕踩空。现在活跃的是新客户，也就是刚开始看房的客户。他们看了两三个月房，回头发现之前看的十套里九套已售出，购房推动力拉满，这类客户也更易接受偏高一点的价格。
最近我们也发现一个很神奇的现象：以前租房的客户今年成交比较多，占的比远超我们想象，是我们预计的三倍。我也在想什么样的状态能促进他买房，但是我算了算账，国美第一城我自己住的那个房大概值400万，租金7000一个月，我买的话，首付100多，贷200多的话，月供也是1万块钱左右。但那是给我自己还的，而我现在的租金相当于白出，多花3000块钱，是我自己的房子，有实力的租客会选择现在出手。因为他们对市场比较敏感，他们之前租房，像华纺的三居，以前就是1100万，现在700多800了，它的租金没有变，所以他的体感会更强，他们也觉得价格到位了，现在可以买了就选择出手。
还有一类是外地进京给孩子买房的客户。12月的政策增加了房票，不同客户对政策的理解不一样，外地人来买房很多因为小孩在北京刚工作没几年，他们家长要给小孩买房，他们相对比较敏感。对他们来说，我现在的支付能力能买个两居。不买的话，明年房价要是涨了就只能买个一居室，我现在买了，哪怕未来跌了，我的房子还在，孩子还能住。第三类人群是之前卖掉房子等市场的客户，这部分人他可以撑1-2个月，但是他发现价格涨了之后，他其实是绷不住的。
5，涨价房源
我们了解到：市场上率先跑起来的是低总价、强学区这类刚需房源。其次是一些价格已经到位的改善。千万级以上的高端改善房源，目前仍然处于横盘状态。
行业某大佬：1月份上半月主要还是外围的刚需产品，小面积低总价房源启动比较快，最近一周，改善性的产品成交量比以前稍微大一些，整体比较温和。
上地某店经纪人：11月份，马连洼北路三百多万能买到，现在低于460买不到。就是要上学了，一两个月就涨了一百多万。片区内，它就是最便宜的，而且低价的房源没有了，就是卖四百多，也是它最便宜。
清河某经纪人：比如马连洼北路1号院，当初350-360万左右成交，现在下房本了，能卖到450-460万，一套房子涨100万。
朝青专家：不是所有价格段的房子价格在上涨，只是个别有一些价位段的，确实上涨的很明显，但是超过某个界限的话，可能就一般掉了。最明显的是500到800万。这个价位段的大两居室和改善三居上涨比较多。就是前一段卖的越多的户型，这一段时间有点补涨。因为朝青还是500万到1000万的房居多。400万以内，变化不大，整个朝青500万以内的房子，只有国美有一些。1000万以上像润丰、御翠园、天鹅湾，价格不合适，照样没成交，想要成交，价格还是得和之前差不多。我觉得市场的推动力还没到这类房源。
开年之后的北京楼市，毫无疑问是回暖行情，这个行情还会持续下去。
那些看衰市场的人，正在被啪啪打脸。