本文来自微信公众号： 不良资产头条 ，作者：栗观察
2026年1月29日，一则市场消息如惊雷般炸裂了房地产行业与资本市场。香港老牌地产豪门新世界发展拟整体出售给全球最大另类资产管理公司黑石集团。
如果交易达成，这将是自1970年郑裕彤创办新世界以来，郑氏家族首次放弃对这家市值超千亿港元企业的控制权，更是1997年亚洲金融危机后，外资通过控股方式深度介入香港老牌华资房企的里程碑事件。
资本市场反应强烈。1月29日当天，新世界发展股价收涨7.01%，报11.13港元；公司债券价格同步拉升，永续债涨幅超2.75个百分点。1月30日早盘，股价一度飙升近12%，创下2023年以来新高。
尽管新世界发展于当日迅速发布公告回应：“控股股东周大福企业有限公司确认，已就可能投资公司的事宜接洽若干潜在投资者，但尚未与任何潜在投资者达成协议，亦未就投资金额、性质或形式达成任何共识，不保证相关交易是否会进行。”
这份看似谨慎的声明，却未否认谈判的存在。值得注意的是，新世界发展是持牌AMC海南新创建资产管理有限公司的主要股东，如果交易达成，那么海南新创建将易主黑石，其未来或将一片坦途。
黑石叩响百年豪门
新世界发展的“卖身”传闻，并非空穴来风。自2025年8月起，市场便陆续传出其与黑石、新加坡凯德集团等国际资本接洽的消息，涉及优先股投资、联合私有化等多种可能，彼时相关传闻曾推动新世界股价飙涨超20%。
但与往次不同的是，此次谈判的核心，已从单纯的资产出售或财务投资，升级为控股权的全面让渡，这背后是郑氏家族在千亿债务重压下的抉择。
作为香港四大地产豪门之一，新世界发展由“珠宝大王”郑裕彤于1970年创立，历经半个多世纪的发展，已从单一的地产开发商成长为涵盖物业发展、投资、基建、酒店等多元业务的商业帝国。
截至2025年6月30日，集团资产合计达4202.65亿港元，在香港拥有714万平方呎土地储备，如下表：
在内地市场年销售额达140亿元人民币，以粤港澳大湾区项目为主，投资物业方面，香港年投资收入32.34亿港元，内地18.21亿港元（如下表），旗下的K11艺术购物中心、瑰丽酒店等品牌也是行业标杆。
郑氏家族通过周大福企业等实体，直接或间接持有新世界发展45.33%的股权，是绝对控股股东。这家企业不仅是郑氏商业版图的核心支柱，更是香港华资地产界的象征之一。
此次潜在交易的框架已初现端倪。
据知情人士透露，黑石入主后将对新世界进行全面业务重组，并继续推进资产出售计划，以进一步改善流动性。不过，关于最终的收购对价、持股比例等关键细节，双方仍在谈判中，市场预估交易规模可能达数百亿港元，具体金额将取决于资产估值与债务处理方案。
千亿负债濒临资不抵债
新世界发展之所以走到出售控股权境地，主要是依靠自身力量很难解决债务问题。
截至2025年上半年，其总负债2135.2亿港元，其中，净负债比率58.1%已接近股东权益的98%，濒临“资不抵债”。
为缓解流动性压力，新世界发展自2025年年中起，暂停四项未偿还票据的股息支付，直至恢复向债券持有人付款后才重启股东分红；2025年11月推出19亿美元的债券交换要约方案，最终仅实现71.7%的参与率，仅削债约11.67亿美元，远未达到预期目标。
现金流方面，已连续两年出现大规模现金消耗，2024财年现金流出230亿港元，2025财年仍达90亿港元，脆弱的现金流已难以支撑庞大的债务与运营需求。
尽管2025年6月，新世界发展与银行达成882亿港元再融资协议，但治标不治本。如果后续无法获得新的资金，资金链将面临断裂。
周期+战略失误导致
新世界的债务危机爆发是行业周期、战略失误叠加的结果。
过去三年，香港住宅市场持续低迷，楼价累计跌幅超20%，物业销售放缓导致回款周期拉长。
其次，战略布局失误。近年来，新世界发展加大了对大型综合体项目的投资，其中总投资超200亿港元的香港11 SKIES项目成为“烫手山芋”。这个旨在打造机场型文旅地标的项目，因市场环境变化遭遇大规模租户撤离，周大福珠宝、优衣库、Y-3等知名品牌相继解约，导致项目运营陷入困境。2025财年，新世界已为此计提27亿港元减值亏损，而根据与香港机场管理局的租约，2028-2066年期间每年需支付项目总收入的30%作为租金，最低保证租金达18亿港元，后续运营压力巨大。
与此同时，集团的资产处置计划进展缓慢。自2020财年至今，新世界通过出售非核心资产套现超100亿港元，但2026财年并未达成270亿港元的销售目标，导致目前仍有超过80亿港元的缺口。
最后，家族传承变动引发的管理震荡加剧了不确定性。2025年7月，被视为家族第三代核心领军人物的郑志刚，正式辞去新世界发展非执行董事及副主席职务，彻底退出集团核心管理层。
郑志刚曾以创新的K11品牌和艺术商业融合理念，为传统地产业务注入新活力，他的淡出被解读为家族对第三代直接操盘模式的重新评估，也导致集团战略连续性受到影响，投资者信心承压。
长期以来，香港华资地产家族普遍采用“家族控股+亲自操盘”的模式，但在行业深度调整、市场竞争加剧的背景下，这种模式决策效率低下、专业能力不足、风险承受能力有限。
具体到郑氏家族，出让控制权相比企业破产清算、家族财富大幅缩水的后果，无疑是更理性的选择。
黑石看中了什么？AMC牌照？
黑石集团此次洽购新世界发展，并非偶然的财务投资。早在2025年8月，双方就曾洽谈一笔25亿美元的融资方案，可能涉及优先股/普通股投资，甚至是联合私有化，虽然后来未能达成协议，但黑石对新世界发展的尽调已经十分充足。
新世界发展在香港及内地拥有大量优质土地储备与投资物业，而这些资产位于核心地段。同时，香港地产市场的底部布局机会也对黑石极具吸引力。
不能忽略的是，新世界发展除了拥有优质土地与物业资产之外，还有一张地方AMC的牌照。
2020年8月，海南新创建资产管理股份有限公司获批资质，注册资本为10亿元，法定代表人正是郑志明，其为郑裕彤之孙、郑家纯第三子，曾于里昂证券有限公司担任基建及财团部研究分析师。
新创建资产管理（中国）有限公司为海南新创建第一大股东，持股比例50%。股权穿透后，新世界发展为主要股东。
若黑石成功控股新世界发展，海南新创建将被注入“黑石”基因，会在资金、业务、运营与资源协同等方面迎来重构，同时有望借助黑石能力实现不良资产业务升级与扩张。
黑石向来以地产不良投资为主要业务之一，“困境资产+资产增值退出”为其核心策略，所以海南新创建的业务可能会从个贷不良向地产不良倾斜。此外，依托黑石在REITs、CMBS等资产证券化领域的经验，海南新创建可将存量不良资产打包发行资产支持证券，盘活存量，提升资金周转率。
最后，黑石的重组经验与运营能力，也可以助力海南新创建优化不良资产处置流程，通过债务重组、资产重整、引入产业资本等方式缩短处置周期、提高回收率。
而对于黑石的主营业务来说，这张地方AMC牌照的含金量已不可用语言来描述。
不过，黑石与新世界发展的这场交易还存在诸多不确定性。4000亿港元资规模的新世界发展在黑石眼中值多少钱？交易是否涉及相反反垄断等。市场普遍预计，若交易能够顺利推进，最终达成协议还需要3-6个月的时间。