本文来自微信公众号： 真叫卢俊 ，作者：真叫卢俊团队
之前我们提过，上海刚需和改善市场的割裂现象越来越严重
针对房价的真实体感其实也存在着一种割裂感
一方面是说普降，大降
一方面是看着自己想买的房子迟迟没动静
特别是生活环境稍微好一点的地方，看价格还是让人心里猛地一沉
价格好像从来就没松动过，甚至有些还悄悄地又往上蹿了蹿？
这种冰火两重天的体感，到底哪个才是真相？
强地段就一定挺得住房价吗？
如果我们把时间拉回到40个月前
当时公认的顶流板块榜单
今天一看，十之八九都已物是人非
沧海桑田中，唯独徐汇滨江等极少数面孔依然坚挺
当潮水退去，裸泳者现形
保住自身的也绝不仅仅是“位置”二字
那么，在魔都这场五年的大分化中
到底是什么在起作用？
什么在默默决定着资产坚如磐石，还是随风飘摇？
01
当我们抛开情绪，冷静地摊开过去五年上海楼市最真实的成交数据
就会发现藏在数据里的事，可能远比我们想象的更有趣
一个最直观的感受是：市场的体温确实降了，但并没有舆论上那么夸张
相比于2021年的高点，到2025年，上海各大板块房价的跌幅中位数其实稳定在增长3.5%左右
这个数字，和很多人脑海中“腰斩”、“膝斩”的惊悚传闻相去甚远
在统计的209个板块里，确实有24个出现了超过20%的深度回调
但这24个基本都在郊区
因为配套尚在生长、房源供应充足
供需关系失调明显
而市场的另一个共识，其实也很值得关注：
成交套均面积越来越大
超过五分之四的板块，成交套均面积实实在在地增长了
且大多集中在涨幅10%以内
这意味着，即便是在所谓“刚需接盘”的市场里
人们也在用脚投票，尽力挣脱“老破小”的束缚
现在买房奔着居住价值去的人越来越多
也都向着更舒适、更完整的居住空间聚集
甚至是静安、黄浦这些以高单价著称的市中心，刚需的标准都有明显提高
最后，所有人的目光和资金，仍在固执地锚定着那座城市的核心地块
我们来看一下成交套数增长的TOP 10
前滩、大宁、新江湾城这样的强力板块
基础设施和城市界面全新，吸引了大量改善和投资需求
成交套数还在增长
而对于联洋、碧云、源深等板块
是上海传统的价值高地，交易以高端二手房为主，是资产保值增值和升级的核心流转地
御桥和中远两湾城则凭借着交通和新建学区的优势，成功获得更大的流通性
这些板块年成交额基本能稳定在千套以上，从2021年到高点到2025年没有出现断崖式下跌
而另一面，除了车墩实现了松江区域凭借九号线的刚需上车集中优势
其他郊区成交量的基本都是连年稳定滑落
这一切都指向一个核心：市场的预期正在经历一场持续的“坍缩”与“凝聚”
02
大趋势下面细看板块，有人欢喜有人忧
价格上涨显著的板块主要受益于三类关键因素的推动
首要因素是重大基础设施规划带来的价值重估
当新的轨道交通线路或区域战略落地
能实质性改变板块的通勤可达性与功能定位
随后就能明显带动板块价格基于居住价值的上涨
例如，崇明线显著缩短陈家镇与市中心的时空距离
使其从相对孤立的岛域板块转变为可纳入日常通勤范围的选择
规划的落地速度又比较及时
这几年，崇明线一直在稳定推进，预计2026年实现通车
图源：上海地铁
陈家镇的房价还能有一定涨幅
长三角示范区线的建设，则使青浦金泽从上海远郊水乡升级为跨省域的枢纽节点
其区位价值被重新定义
此外，像奉贤柘林镇这类通过完善“15分钟社区生活圈”建设
快速提升本地教育、商业、绿地等综合服务水平的板块
居住实用价值的提升，直接增强了人口吸附力与资产吸引力
当然，也离不开，起始房价足够的低
及时这段时间有一定的增长，还是低于全市平均值
除此之外，“产城融合”的深入实施也能让板块的基本面更稳定
部分郊区正从单纯的居住供给转向就业与居住的平衡发展
嘉定、奉贤等区有意识控制纯住宅用地出让
优先保障产业空间，旨在培育内生动力
青浦西岑是典型例证，华为研发中心的入驻不仅带来了高购买力客群
更确立了板块在长三角科创格局中的坐标
其房价韧性源于实体产业所锚定的长期预期
图源：上海地铁
第三，稀缺资源的释放与顶豪开发能重塑板块价值结构
这主要体现在市中心顶级地段，如黄浦滨江、徐汇滨江
这些区域一线稀缺土地的顶级豪宅开发
其产品力、资源占有（如江景）和圈层属性已超越普通住宅范畴
此类供应不仅自身定价高昂，也通过树立新的价值标杆
间接拉升了板块整体的价格认知区间
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但另一方面，价格出现显著下调的板块
普遍暴露出一项或多项结构性短板
首先，部分板块面临着城市更新迟缓导致改善需求外流的问题
以宝山张庙、通河等建成较早的区域为代表
区域内住宅以老式公房为主，社区环境和户型设计难以满足当代改善型需求
当居民积累财富后，其升级需求无法在本板块得到满足
便选择向外迁移，形成持续的高质量人口净流出
导致市场支撑力减弱
另外传统产业迁移或升级滞后也会引发板块购买力衰减
浦东高桥、曹路等原本依托特定工业园区发展的板块
随着城市产业转型，原有产业动能减弱或外迁
而新兴产业未能及时跟进填补，导致区域内就业岗位质量与数量受影响
进而削弱了住宅市场的本地需求基础
短期内同质化住宅供应过量，则是属于供应端的集体决策失误造成的后果
随之而来的就是供需失衡明显
也会使得板块价格下跌比较严重
这在部分新城建设初期表现明显
例如，五大新城很多板块在规划利好初期集中出让了大量土地
开发出的楼盘在产品类型、面积段、总价层面上高度相似
当人口导入速度不及房屋供应速度时
同质化竞争极易引发价格压力
毕竟，觉得实际二手房价格因素最直接的就是：同板块、同样配置、甚至同小区同物业的邻居的房子
除此之外，还有规划预期和的短期现实之间的落差
以临港新片区为例，其国家级战略定位赋予了极高的长期预期
初期的市场热情也推高了价格
然而，超大规模新城的配套设施成熟、商业人气集聚需要较长时间周期
当短期内的生活便利度、城市氛围未达部分投资者最初想象时
市场情绪会从过热回归理性，价格随之出现回调盘整
特别是在产业结构也有一定的滞后时
下调幅度还会进一步拉大
04
关于上海房价，这些年我们听得最多的一句话可能就是“地段，地段，还是地段”
表面看起来好像是没有什么问题
但如果今天依然只是拿着地图，简单地用内环、中环、外环来丈量价值
很可能会错失真正的方向
因为，我们发现一个比地段本身更重要的趋势正在发生：
地段的“重要程度”本身，本身正在不同的维度之间流转和重新分配
之前，一个好的地段可能意味着靠近市中心、有地铁、有学校
但今天，支撑一个板块价格持续坚韧或向上生长的
往往是一个更加复杂的价值系统
暂且可以将其归纳为五个相互交织、动态变化的维度：
“地段与核心资源、产业与人口结构、配套与城市界面、真实的供需与流动性、以及最终呈现的产品与居民圈层”
一个板块能够穿越周期，至少在其中一到两个维度上建立了难以撼动的“护城河”
同时，其他关键因素不说强势，但不能拖后腿
也就是，没有明显的短板
拿青浦金泽这样的板块为例
这五年还能有部分上涨
因为恰恰抓住了“规划红利兑现”这个关键的上升期
当华为研发中心在西岑从奠基到入驻
这不仅仅是产业的导入，更是为板块注入了一个高能级、高增长的人口引擎
板块的价值支撑就从单纯的“郊区生态”维度，强势流转到“产业与人口”的维度上
这些板块的核心动力，已经从普通的“地段”升级为对“稀缺资源的绝对占有”
如一线江景、历史文脉带来的优秀城市界面
还有“顶级产品力与圈层”的极致追求
多年来这些片区在土地释放上的谨慎，也让这些板块能够持续释放出不可复制的稀缺土地
并匹配上与之相称的殿堂级产品时
它便创造了一个新的价值维度，几乎不受普通市场波动的影响
而那些看似低调却同样稳定的改善型板块
往往在于维度“均好性”
没有惊心动魄的规划，也没有顶级资源，但它们胜在“产品和圈层相对干净”
产业和人群结构常年累计也比较健康
这就意味着统一的社区品质、稳定的邻里结构、良好的物业管理
这让它们牢牢抓住了“居住体验”、“生活体验”这样的本质维度
形成了特定人群高度认可的价值共识
流动性好的同时也就再一次稳固了房价
所以，在思考“哪个地段好”的时候
不如更细化的衡量
看中的那个板块，其价值究竟锚定在以上五个维度中的哪一个或哪几个？
这种锚定是坚实的、成长的，还是正在流失的？
弄明白这一点，或许思考的时候就没那么迷茫了
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但说到底，我们整理的所有数据、梳理的涨跌逻辑、分析的五个维度
最终都只是一个工具
有一个思考框架和逻辑，只是能帮自己更清晰地看懂市场
然后快速筛选出值得关注的板块清单
但无法代替双脚走进小区的那一步
这里也想引用冯仑老师关于买房的建议
市场上永远有各种看空的声音和犹豫的理由，可能有多种原因
但最终“买不到房”的，往往是：
永远把精力放在研究最佳购房时机，从不脚踏实地、具体分析自己购房需求的人
看房路上，宏观的数据也只是参考
眼前那套具体的房子、那个真实的社区，才是所有问题的归宿
也祝每一位真心想在上海安家的人
都能少一点焦虑的观望，多一些笃定的行动
早日推开通往自己温暖家的那扇门
