本文来自微信公众号： 真叫卢俊 ，作者：有漾，题图来自：视觉中国
这周一开始，春运的消息已经属于日更的状态，且每天大家对“好多人”的理解还都在加深。
这一次春节假期总体出行人次，官方预估超百亿人次。
全球的人口都出门一次，都还没这么多，这个量属实震撼人心。
图源：北京大学深圳研究学院新闻网
已经到家开始准备过年的信息，特别是需要回农村过年的信息更是乐呵。
知道要走亲戚串门，但不知道是哪些亲戚；都住回了平房，出了门就是田埂，但不知道能干啥；手揣兜眼放空，看着大片的绿地发呆，不止是因为在城市待的时间太久。
从80后开始，还有很多人除了在过年的时候，从未在农村生活过。
而父辈，父辈的父辈，则对土地有着非常深刻的印象。
对于土地、农村印象的代际割裂已然显现。
而这一切，都来源于我们飞速的城市化进程。
一
中国的城市化进程呈现出一种罕见的压缩性特征，“城市化率从30%到70%，美国用了100年，中国只用了40年。”
根据统计局数据，2001年至2025年，中国常住人口城镇化率从37.66%猛增至67.89%，年均增长率通常超过1个百分点，这种速度在全球范围内都极为罕见。
相比之下，发达国家的城市化进程大多经历百年以上的漫长演变。
中国用短短几十年时间，走完了发达国家上百年甚至更长时间的城市化进程，完成了城市数量的激增和城市规模的快速扩张。
在这种压缩性城市化背后，一个关键特点是土地变革远远快于人的变革。
城市化率高速攀升的同时，2020年常住人口与户籍人口城镇化率之间，仍存在18.49个百分点的鸿沟。
这种差异涉及人口达2.61亿人，几乎相当于两个日本的人口总数。
我们的城市化是一种从上而下的城市化，三场土地制度改革构成了土地先行的制度基础。
1994年的分税制改革、1998年的商品住宅全面市场化以及2003年土地招拍挂制度的全面推行，共同塑造了中国特有的“土地驱动”城市化模式。
“离土离乡”的“民工潮”在此背景下形成，但农村土地的财产功能却被长期压抑。
少钱花，不敢花，不能花也是这个时间段最为明显的特征。
但是，很长一段时间里，农民依旧作为一个临时打工人的身份在城市生活着，似乎总有一天还是要回到农村。
户籍制度的锁定效应，使得城乡二元结构成为阻挡人口完全城市化的关键障碍。
中国流动人口常被称为“城市中的农村人”，是一种身份认同与居住地之间的错位。
城乡福利差异进一步加剧了这种身份错配，农民工群体在享受城市公共服务方面仍然面临诸多限制。城市权利供需错配严重，东部发达城市吸引了全国过半的农民工。
城市的形态变迁可以通过卫星影像清晰捕捉到，城市人口在不断增多，同时持续向东部沿海聚集。
但这些城市的落户门槛依然较高。
而中小城市虽然全面放开落户限制，却因产业发展不足、就业机会有限，对农民工缺乏吸引力。这种结构性错配使户籍改革的实际效果存在疑问。
在这场错配中，农民工始终面临的，一直都是身份焦虑。同样作为在城市生活的人，为什么福利制度不一样、为什么享受的教育、医疗等资源都不一样?
为什么曾经在农村居住的空间那么大，到了城市只能选择租住在城中村极端狭窄的房间里。
居住，到底该如何落实？
生活环境，又有什么改变？
二
在城市的居住问题，才是我们熟知的房地产行业。
每一次城市化跨越式的发展，都会带来地产行业和城市居住质量的一次爆发和更新。
改革开放四十余年间，中国城镇居民人均住房建筑面积从1978年的6.7平方米增长到2022年的约40平方米
这场无声的变革背后，是经济发展、政策调整和居民生活理念转变的共同结果。
起步时代，强调的就是纯刚需，能住就行。
上世纪80年代，中国城市的住房状况可以用“紧缺”二字概括。1985年城镇居民人均居住面积仅为6.3平方米，多数家庭居住条件拥挤。
第一代“老公房”成为这一时期中国住房的典型代表，这些建筑大多为五六层砖混结构，户型单一，功能简单。
上海的“工人新村”、北京的“大杂院”就是这一时期的产物。
解决的居住问题，是从0到1，有就行，建造标准低，配套设施匮乏。厨卫共用是普遍现象，独立卫生间是奢侈配置。
随后便进入标准化时代：批量化的商品房。
1998年，住房市场化改革拉开序幕，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式终止福利分房制度，住房全面走向商品化，第二代住房模式诞生了。
“商品房”概念开始深入人心，标准化设计成为主流。开发商为了追求建设效率，开始大量建造户型相似的住宅楼，“两室一厅”、“两室两厅”成为这一时期的标准配置，电梯逐渐成为多层住宅的标配。
2000年至2010年，中国商品房销售面积年均增长19.3%，住房自有率迅速提高。
这一时期的住房解决了从“有”到“均”的问题，但产品的质量屡遭吐槽：隔音效果差、户型设计不合理、公共空间狭小等。
房地产市场开始分化，不同城市、不同区位的房价差异也在这段时间迅速分化，土地对于房价的决定性作用似乎成为真理。
2005年，全国商品房平均销售价格为3168元/平方米，而北京、上海等一线城市已远超这一水平。
到了改善时代：追求品质与附加价值。
第三代住房特征鲜明：面积增大，室内环境优化，小区配套设施成为购房者的重要考量因素。
居住价值和情绪价值开始崛起，就此“品质改善型”需求也开始崛起。
购房者不再仅仅满足于基本的居住功能，开始关注小区环境、安保条件、会所休闲、运动健身等附加价值。户型设计也更加人性化，动静分区、干湿分离、通风采光等因素被纳入考量，房地产企业开始注重品牌建设和产品差异化竞争。
这也就是我们说的“好房子”趋势的基础。
在规模化的时代，已经有企业悄然开始深耕质量。
当潮水褪去，这些用品质打动人的企业的价值开始超脱普涨环境，显示出品质的溢价。
而此时此刻和下一代，也就是真正的转型时代，高质量和好房子将会以前所未有的速度变革。
当住房需求进入了第四代发展阶段，市场从投资属性向居住属性回归。
而分化的境遇下，考验的其实是对未来生活的想象。
这一阶段，购房者更加理性和专业。
他们不仅关注房屋本身的质量，也关注建筑节能、智慧社区、绿色生态等综合性能。
这就是我们经常强调的，中国房地产行业正面临最为深刻的结构性转型。
2021年，住房和城乡建设部发布《“十四五”建筑业发展规划》，明确提出推进建筑工业化、数字化、智能化升级。
图源：《“十四五”建筑业发展规划》
研究表明，超过60%的购房者将“居住舒适度”作为首要考虑因素，高于地理位置和投资潜力。
第四代住宅的趋势，最重要的根本就不是所谓的“大露台”，高赠送面积等等。
四代宅核心的变革是：让高品质的住宅不仅仅是豪宅的标配，而是成为居住需求的共识。
换句话说，四代宅将会给更多人带来对居住品质底线的提升。
三
每一次的变革似乎给出了下一轮居住的变化方向，一轮又一轮的变化似乎推进得顺理成章。
正如那句话“只有用尽全力，才能毫不费力”一样。
这样的顺，背后又这多方面、多年持续的努力，是一条不断批判性继承的前进之路。
城市化是一个不可逆的过程，目前的土地和户籍改革都承认了这种不可逆性。在发展过程中遭遇冲击，回到乡村可能是权宜之计，但不是真正有效的长期缓冲机制。还是要在城市中建立缓冲机制，加大教育、医疗、住房等支出，让人在城市中安居乐业。
第一步，动户籍，本质是动福利。
从“户口绑福利”到“跟人走”，说了很多年，现在进入攻坚期。
目标很明确：到2027年，基本公共教育要初步实现优质均衡；到2035年，绝大多数县城义务教育都要优质均衡，医保变革速度其实更快。
很多地方已经实现“常住就能参保”，异地就医备案也越来越简单。
这相当于对近两亿城镇常住人口，给出一个扎实的承诺：你来建设城市，城市反馈你应有的保障。
当然，这笔钱谁来出？中央和地方都在算账，压力不小，所以推进是渐进式的。
第二步，调土地，本质是换玩法。
过去地方政府靠卖地挣钱，思维是“扩张再扩张”，结果地价传导到房价，大家都懂。
现在风向彻底转了，核心就一句话：存量时代，精细运营。
比如上海闵行区2026年的供地计划，产业用地（80-100公顷）远远多过商品住宅（40-50公顷），还单独列出了租赁和保障房用地。
图源：上海市闵行区人民政府官网
不止是寸土寸金的一线城市，甘肃华池县同样在强调“消化存量”“节约集约用地”。
当土地财政的老路走不动了，地方发展逻辑正在从“一次性卖地”转向“长期运营产业与人”。
第三步，攻服务，本质是精准匹配。
人口在流动，资源却按静态户籍配置，结果就是：流入地挤爆，流出地空校。
现在的改革方向叫“人地钱挂钩”——钱随人走，编制也可能跟着人动。
一些省份已经开始用大数据预测学龄人口变化，提前布局学校、调配教师。编制也在尝试弹性管理，让老师能在区域里流动起来。
资源不再错配，而是追着人精准适配。
第四步，建市场，本质是打破结界。
最后这步很多人没注意，但可能是最根本的——建设“全国统一大市场”。
2025年省际贸易额占全国销售额比重已升至41.1%，物流成本占比在下降，这说明要素正在更自由地跨省流动。
国家也在出台“负面清单”，明确禁止各地搞政策洼地、恶性竞争。
就像兰小欢教授在《置身事内》里说的：终结“竞次”游戏，才能让每个地方好好发挥所长，从互相抢变成合作赢。
现在来看，发现的问题都在解决的路上。
四
常常在想，为什么时代变了还要去看一些似乎过时的理论书籍，其实就是不断纠偏当下盲目短视的一种途径。
发展经济学的核心就是理解发展过程，因此必须理解初始条件和路径依赖，对“历史”的延续性和强大力量心存敬畏，对简单套用外来理论心存疑虑。
用曾经相似的窄面判断结合真实的变化，去查验自己现在洞察事物的角度是否存在盲点。
现在的市场情绪不算多好，隐隐约约还是透露出一种市场亡了的风气。但是回看之前的每一次唱衰和对于当下挑战的绝望，结果都通过一种换赛道和革新的方式渡过了一个个难关。
曾经的西方学术界担心的：中国的快速城市化会导致巨人般的拉美国家，也没有成为现实。
城市快速扩张的时候，唱衰城市发展的说法，也被证明轻视了农村人口向城镇转移带来的举巨大需求量增长。
而户籍制度，被看作城市化危机重重，可能崩盘的想法，其实忽略了户籍制度本身也可以变。
从发现问题开始，这个脚踏实地的国度就在找准时机一步步进行户籍制度的变革。
当下看似消极的因素，如果本身进行了转变呢？
那拿着当下的消极去看更远的问题，似乎也是一场时代的刻舟求剑。
作为行业的从业者，我依旧看好这个行业。
因为所谓的消极因素，在看似不相关但有着千丝万缕的的领域始终在变。