本文来自微信公众号： 前主编 ，作者：前主编，原文标题：《前主编Global丨伊朗袭击打破海湾避风港神话，阿联酋房地产繁荣面临清算？》
阿联酋持续多年的房地产繁荣正面临首次真正考验。伊朗的导弹袭击打破了海湾地区避风港的光环，动摇了投资者信心，并暴露出迪拜和阿布扎比在多大程度上依赖离岸资金来维持其建设热潮。
针对这两个城市机场、港口和居民区的袭击，戳破了该地区稳定性的声誉，而此时市场过热的担忧已然浮现。那些曾能在几小时内售罄楼花的开发商，如今面临着需求格局的急剧变化。
根据Betterhomes的数据，2025年迪拜的交易中，期房占比达65%，这意味着大部分购房者买下的都是尚未建成的房屋。这些在建项目如今可能面临一个严峻得多的市场，而外国投资者的兴趣将成为决定性因素。
周三，迪拜和阿布扎比开发商股价纷纷下跌。阿布扎比最大的上市开发商阿尔达地产，以及主导迪拜市中心和哈利法塔项目的艾马尔地产，均下跌5%，同时主要开发商的债券价格也大幅下挫。
债券市场——阿联酋开发商的关键融资渠道——目前对新发行已经关闭，整个行业的利差都在扩大。
一些开发商对此次抛售不以为然。
“在这个地区，我们知道事情来得快，去得也快，我们能够克服这一点，因为海湾合作委员会国家的基本面是强劲的，”达尔全球地产的首席执行官齐亚德·埃尔·查尔表示。该公司是一家豪华开发商，在海湾地区打造了一系列特朗普品牌的项目。
“没有任何项目被搁置……一切都在按计划进行，”他说。
但其他人表示，影响已然显现。一位资深房地产银行家说，他的公司本周已经搁置了一项原计划进行的阿联酋房地产筹资活动。
“现阶段投资者不考虑在该地区投资，”他说，并补充道，阿联酋房地产的风险溢价已经变得高得多。他说，国际贷款机构将面临缩减新增贷款的压力，如果冲突持续，可能会引发资产抛售。
过热式上涨
二十年来，迪拜的天际线因惊人的建设雄心而彻底改变。朱美拉棕榈岛曾经是一个激进的填海造地实验，如今已是成熟的豪华社区；第二座规模更大的棕榈状开发区——杰贝阿里棕榈岛，正在海湾中崛起，起重机的轮廓勾勒出它的形状。阿布扎比也通过一场相对低调但同样坚定的建设热潮，重塑着自己的海岸线。
近两年，这场房地产热潮进一步加速，因为阿联酋的免税制度、宽松的签证政策和经济改革吸引了大量富裕移民。逃离乌克兰战争的俄罗斯人、亿万富翁、家族办公室和对冲基金，被零个人所得税和旨在与全球金融中心竞争的商业环境所吸引，纷纷将资金投入房地产市场。
根据官方数据，到2025年，阿联酋人口已超过1100万，其中外籍人士占总人口的近90%，是世界上外籍人口比例最高的地区之一。
根据惠誉的数据，2022年至2025年第一季度，迪拜房地产价格飙升了60%。据房地产咨询公司世邦魏理仕称，增长势头一直持续到去年年底，第四季度住宅价格同比上涨近13%。同期，阿布扎比住宅价格上涨了近32%。
“对房地产的真正影响，要用冲突停止后的需求水平来衡量。这才是真正感受冲击的地方，”阿布扎比Lunate旗下公司Ghaf Benefits的首席执行官穆罕默德·阿里·亚辛表示。他指出，周三上市开发商股票的下跌与大盘5%的跌幅基本一致。
建筑热潮依赖外国需求
甚至在美以对伊朗发动袭击之前，分析师们就已警告供应可能超过人口增长。摩根大通上周表示，迪拜的人口扩张不太可能吸纳预计到2028年新增的30万至40万套住房。
“冲突后外国人对购买房产的兴趣将至关重要，”阿布扎比商业银行的经济学家在周三的一份报告中表示。他们补充道，外籍人士和非居民买家是关键的需求支柱，而预计从今年下半年开始，新房供应将增加，并在未来两年内保持高位。
袭击发生之际，正值这波供应浪潮开始加速。
“房地产投资通常依赖于稳定性、可见性和持续的投资者信心，而在长期地缘政治不确定时期，这些因素往往会减弱，”阿布扎比Neovision Wealth Management联合创始人兼首席执行官瑞安·勒芒表示。
参考文章：
https://www.reuters.com/world/middle-east/uaes-property-sector-faces-reckoning-after-iran-strikes-2026-03-05/