本文来自微信公众号： 不良资产头条 ，作者：栗观察，原文标题：《突发！富力董事长被限制出境，2638亿债务悬了》
3月11日，经济观察报报道，2026年春节前后，广州富力地产股份有限公司董事长李思廉在一次出境时被拦截。出入境边防检查人员告知，其被天津市第三中级人民法院限制出境。
对此，天津三中院表示，目前案件仍在办理中，不便透露相关信息。
昔日“华南五虎”之首、“旧改之王”的富力地产正在接受来自于2600亿负债与司法困境的双重暴击。
李思廉出境被拦截
据知情人士透露，李思廉被限制出境或涉及两个方面，一是富力地产在天津的部分项目因交付问题被业主起诉；二是富力地产因债务纠纷成为被执行人。
富力地产执行案件中，由天津三中院裁定的有两起。
2025年4月8日，天津三中院开庭审理上海钻马企业管理有限公司起诉富力地产及其旗下公司的民间借贷纠纷案。10月28日，法院作出执行裁定，对富力地产、重庆富力瑜璟、贵阳富力、广州贵丽执行金额17.6亿元。
2025年11月14日，天津三中院再次作出执行裁定，对富力地产等四家公司执行金额815.6万元。
2026年2月5日，李思廉及重庆富力瑜璟法定代表人邝念恩被天津三中院限制消费。
至于被限制出境，富力地产及李思廉并未收到相关法律文书，李思廉是在出境受阻后才发现被限制出境的。
这只是富力司法危机的冰山一角。截至2026年3月，富力及旗下子公司被列为被执行人的案件超百起，涉及金额数百亿，从上海、北京到广州、桂林，遍布全国。
此外，桂林富欣房地产开发有限公司（桂林富力城项目）等6家子公司，已先后进入破产清算或重整程序。
富力地产在司法层面已全面沦陷。
旧改起家华南五虎之首
如今富力地产的危局，与它的诞生一样具有传奇色彩。1994年，广州荔湾区一间破旧厂房里，37岁的李思廉和41岁的张力，敲定了公司名字——“富力”，寓意“稳健致富，力创辉煌”。
随后的几十年中，俩人合作默契，以“富力双子座”之称被地产界津津乐道。
李思廉，香港中文大学数学高材生，毕业后先在证券公司任职，后来做贸易生意，眼光毒辣、擅长资本运作，是典型的“香港商人”。
张力，广州本地人，早年做过公务员、酒店总经理，后来下海搞装修，靠接小工程积累了第一桶金，性格外向、擅长搞关系、懂工程开发，是标准的“内地实干派”。
李思廉看中了张力的工程能力和内地人脉，张力则佩服李思廉的资本头脑和商业嗅觉。
一拍即合后，他们约定各出1000万，各占50%股权，开启了“双老板制”的合作模式。
张力曾说：“我和搭档十年没红过脸，在商界也是绝无仅有的。我们之间没有签署过任何一份文字的东西，大家讲的都是信用。”
分工上，张力负责工程开发、项目落地，打前锋；李思廉管资金、销售，守后防线，两人互补得严丝合缝。
而富力的崛起，踩准了广州城市化的风口。
1994年，他们拿下广州荔湾区嘉邦化工厂地块，开发首个项目“富力新居”，靠旧改赚得第一桶金。当时广州大量旧工厂、旧城区等待改造，旧改项目土地成本低、利润空间大，富力凭借精准眼光和强大的政府协调能力，成了“旧改之王”。
1994-2001年，富力在广州改造了10多座旧厂房，打造了多个宜居社区，迅速积累口碑和资本。2002年，富力进军北京，打造北京富力城，引入南派板楼设计、精装修标准，大受欢迎，一举打开北方市场。
2005年，富力地产在香港上市，募资超15亿港元，开启全国扩张之路。到2010年前后，富力已累计开发超200个项目，总资产超千亿，与恒大、碧桂园、雅居乐、合生创展一起成为“华南五虎”，并居首位，与万科、中海并称行业第一梯队。
巅峰期的富力，有多风光？
2017年，以199.06亿元收购万达77家酒店，打造“酒店帝国”；
2018年，总资产超3300亿元，累计交付面积超1亿平米，业主超400万人，业务覆盖全国超100个城市；
而李思廉和张力双双跻身地产富豪榜，两人的合影常年挂在集团官网和年报首页，是地产界公认的“黄金搭档”。
收购万达酒店要了命
2018年，房地产行业迎来史上最严调控，“三道红线”出台，房企融资全面收紧。而富力却逆势扩张，继续加杠杆拿地、收购资产，最终踩中了所有雷点。
2017年收购万达77家酒店，看似是“抄底”，实则是埋雷。彼时，这些酒店估值约300亿元，富力只花了199亿元，但酒店是重资产，运营成本高、回款慢，很快从“优质资产”变成“沉重包袱”。
2018-2020年，富力总负债从1800多亿元飙升至2700多亿元，资产负债率长期维持在90%以上。为了维持扩张，富力不断借新还旧。
2021年下半年，房地产行业流动性危机全面爆发，富力首次出现年度亏损，净亏损164.69亿元，现金流彻底断裂。
2021年10月，富力一笔30亿元中期票据违约，标志着正式爆雷。此后，债务违约、项目停工、业主维权接踵而至，富力从行业巨头，一步步滑向深渊。
2638亿债务的暴击
富力当前的危局，是债务规模失控、营收利润腰斩、资产处置艰难的三重叠加，每一项都足以让一家房企致命。
首先是2638亿巨额负债，资产负债率92.13%，几乎没有任何容错空间。
其中，有息债务逾期本金余额高达368.1亿元，涉及信用债、银行贷款、信托、融资租赁等多种类型。其中，境外债务约50亿美元，境内债券约125亿元。
其次是现金极度匮乏。截至2025年6月末，其现金及现金等价物仅6.88亿元，完全无法覆盖短期偿债需求。
也就是说，哪怕是一笔1亿元的短期债务到期，富力都拿不出钱，只能靠展期、借高利贷续命。
最后是债务重组缓慢，仅16.8亿元债券落地。目前，针对约50亿美元境外债务，富力重组方案已获约77%债权人同意，目前正等待香港与开曼法院审批，尚未最终落地。
而境内方面，针对约125亿元境内债券，富力推出“菜单式”重组方案（现金购回、以物抵债、展期），但仅16.8亿元债券完成重组，其余仍在拉锯，依赖展期续命。
危机爆发这四年亏损超700亿
债务危机之下，富力经营能力的全面崩塌。2021-2024年，四年累计亏损700.79亿元，其中2022年亏损201.64亿元，创历史之最。
2025年上半年，富力净亏损40.46亿元，2025年Q3单季净亏损64.55亿元，亏损幅度进一步扩大。
为了还债，富力开启了疯狂的资产处置，但效果远不如预期。
2025年以来，富力多家万达酒店被司法拍卖，其中：
郑州富力万达文华酒店，参考价4.69亿元，最终以3.28亿元成交，折价30%；
泉州富力万达文华酒店，以3.3亿元成交，同样大幅折价；
长沙富力万达文华酒店，以5.13亿元成交，买家为湖南骊驰咨询管理有限公司。
此外，富力还2024年以8亿美元（约62.47亿港元）出售伦敦ONE项目，接盘方是有“重庆李嘉诚”之称的张松桥。该项目总发展价值约133.59亿港元，富力仅卖了不到一半的价格。
2026年3月，北京银行挂牌转让上海众弘置业（富力全资子公司）的不良贷款，债权总额约9.3亿元，本金7.99亿元，该公司主要负责上海富力环球中心项目。该项目估值约14亿元，但因商办市场低迷，实际变现能力大打折扣。
眼下，富力还在出售北京、广州、天津等多个城市的非核心项目，但大多只能低价成交，远不足以覆盖巨额债务。
核心资产价值几何？
富力地产的债务并非在“裸奔”，其还有一二线城市5100亿的土地储备，主要分布在广州、北京、上海、天津等一二线城市，以及大湾区、京津冀等核心城市，这是富力的核心底牌。
5100亿土储货值听着吓人，但这些土地大多是未开发状态，要变成现金得先砸钱建设、拿到预售证，再卖房子回款。
现在富力手里只有6.88亿现金，根本没钱开发，只能靠跟债权人谈“以地抵债”，或者引入合作方共同开发，想快速变现基本不可能，货值再高也是“纸上富贵”。
而优质资产如珠江新城物业，现在这些资产确实能卖个好价钱，但一旦卖掉，富力就彻底成了“空壳公司”，未来再也没有翻身的资本，所以不到万不得已不会动。
对于非核心自持物业。像佛山南海富力广场、各地的万达酒店。这些资产能快速变现，但代价是“亏血本”，最终陷入“越卖越穷，越穷越卖”的死循环。
很难“东山再起”
如今的富力地产想重回巅峰已不可能。
眼下的局面就像一场赌局，李思廉和张力手里握着不错的牌，但能不能打赢，还要看运气、看市场、看债权人的脸色。
昔日的“华南五虎”之首，能不能在2026年打赢这场“翻身仗”。你怎么看？欢迎评论区留言。