本文来自微信公众号： WIN商业地产头条 ，作者：黎浩然
两家公司，两种剧本。九龙仓的这个财报季，喜忧参半。
一边是九龙仓集团时隔一年成功扭亏，基础净盈利暴增47%至41.04亿港元，年终净负债清零的“翻身戏”；另一边却是九龙仓置业净亏损扩大至42.57亿港元，资产净值下滑3%的“倒春寒”。
在商业地产领域，九龙仓是当之无愧的“店王专业户”。从曾经的“亚洲店王”海港城到成都IFS，其手持的每一张牌几乎都是城市核心地段的稀缺资产，是穿越周期的“压舱石”。
然而，2025年的年报帷幕之下，这家深耕香港、布局内地的老牌商业玩家，正在市场波动中艰难平衡，藏着存量时代的无奈、迷茫与突围焦虑。
正如九龙仓置业公司董事会主席吴天海在业绩会所言：“关于零售市道，今年1月、2月我们初步看到的情况还算可以……如果目前的开局情况能持续下去，其实今年整体销售我不希望太悲观。”
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九龙仓集团扭亏为盈
两大“店王”收割首店
2025年，九龙仓集团录得总收入109.97亿港元，同比下跌9.23%；集团基础净盈利41.04亿港元，同比增长46.68%，主要因为内地发展物业应占减值拨备减少至8.39亿港元；股东应占盈利5000万港元，2024年度同期则录得亏损32.24亿港元，成功实现扭亏为盈。
期内，内地投资物业板块录得收入44.19亿港元，同比跌3%；营业盈利28.76亿港元，跌4%。九龙仓集团提到，年内零售销售复苏主要源于政府的“以旧换新”政策及促销活动；而写字楼则深受租赁需求疲弱的影响，出租率及租金持续下行。
九龙仓集团内地商场，主要分为三条产品线——IFS、时代广场、奥特莱斯。其中，IFS系列是绝对的中流砥柱，特别是成都IFS和长沙IFS，两个项目一直都是城市中商场场日均客流排名TOP1，从未被超越，构成了九龙仓在内地的竞争壁垒。
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成都IFS：首进“百亿俱乐部”，首店增肌与手店退潮
2025年，成都IFS新开店铺超过80家，其中成都地区独有品牌超过50家，包括FERRAGAMO全新概念旗舰店、Ralph Lauren中国内地首家旗舰店、Onitsuka Tiger西南首家概念店等。
此外，成都IFS 2025全年举办超10场全国或西南首展，包括JORDANWOFI「银蟒入侵」限时快闪、Valentino成都精品店活动、JORDAN WOF|黑脚趾X黑脚趾、凯乐石FUGA「大坡王黑山:双生艺术展」、江诗丹顿「The Quest臻途品牌路演」、COACH秋季新品快闪等品牌活动；以及多项艺术和展览活动，如SPARKLE&BLOOM“新”花怒放主题交互展、RUN to POWER“立而新生”西南首展、成都IFS首届公共艺术计划“共同的交响EVERYDAYSPARKLES”、「奇遇熊猫米奇」限定主题快闪全国首展等。
批量首店、重磅首展“双响炮”，带动成都IFS销售额、客流大涨。据媒体公开报道，其2025年销售额首次超100亿元，正式宣告迈入“百亿店王”阵营。
可光亮之下，泛起涟漪。今年2月，运营近12年、纵跨成都IFS商场L3-L4层的Lane Crawford连卡佛门店正式闭店，这是该精品买手制百货继北京银泰中心in01门店后在中国内地关闭的第二家门店。
这家中西部唯一的连卡佛，汇聚时装、美容、家居等品类的300多个国际品牌，40%的品牌在成都市场是连卡佛独家销售，包括Thom Browne、Acne Studios、SKIMS、THE ROW在内的多个人气设计师品牌，最初都是通过连卡佛打响中国市场。
撤退背后，并非单一品牌的经营失利，而是行业趋势迭代、市场竞争加剧与九龙仓商业运营战略调整三者共振的结果，既折射出高端商业业态的转型阵痛，也贴合九龙仓内地业务“优化布局、聚焦高效资产”的突围策略。
现在，它空出来的近7600㎡的商业空间，是留给成都IFS的年度“填空题”。如何填满这一空缺并维持高端商业调性，以对冲奢侈品市场阶段性疲软带来的客流与租金压力，深度考验着成都IFS运营功夫。
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长沙IFS：“中部最强店王”之一，收割打牌、擅玩“商业+”
凭借绝佳的地理位置和强大的高奢品牌阵容，长沙IFS自2018年5月启幕以来便牢牢占据长沙商业C位。据公开报道，2025年长沙IFS同样超百亿。
一方面，凭借国际化定位、潮牌聚合力与高品质调性，引领城市商业升级。2025年吸引了Arc'teryx、PORTS 1961、Christian Louboutin Beauty、KEEN、ERDOS（华中首家全国第二家城市主题店）、SHOKZ、RedLine等多家首店入驻，进一步丰富业态矩阵，激活高端消费与潮流消费需求，成为销售额突破的重要助力。
另一方面，还持续通过高水平的公共艺术计划和音乐活动，邀请海内外知名艺术家到来，打造“商业+艺术+音乐”的沉浸式体验，强化其文化地标属性。先后举办了生命力的理想国——长沙IFS 2025第四届公共艺术计划、野行WILD LOUDER——长沙IFS 2025公共音乐季、“Merry Bearyland绒冬星遇”全国首展等活动。既借助特色活动吸引大量客流，提升商场曝光度，也通过沉浸式体验增强消费者粘性，有效推动人流向消费转化。
九龙仓置业续亏
海港城、时代广场“冰火两重天”
内地之外，九龙仓成熟收租物业归属于九龙仓置业旗下。
在香港，有三个商业综合体海港城、时代广场和荷里活广场，以及位于中环的写字楼项目会德丰大厦、卡佛大厦、香港美利酒店；在新加坡，则有会德丰广场和Scotts Square商场。
2025年，九龙仓置业录得收入128.15亿港元，下跌1%；营业盈利93.49亿港元，下滑4%，该部分收入主要源于租金收入。其中，投资物业收入128.15亿港元，同比下滑1%；投资物业营业盈利93.49亿港元，同比下跌4%。
但期内，股东应占亏损达到42.57亿港元，而2024年同期则为盈利8.91亿港元，大额亏损主要源于投资物业重估计提105.88亿港元的亏损。若剔除物业重估带来的影响，九龙仓置业录得基础净盈利64.56亿元，同比上升5%。
对于投资物业的整体表现，九龙仓集团主席吴天海表示，“过去几年香港租金持续受压”，即便过去一年香港的租赁需求增加了，但供应同样在增加，暂时还推不动租金上升。租金的下滑显然影响了市场对九龙仓投资物业的估值。”
香港零售市道颠簸，九龙仓置业的“明星商场”——海港城和时代广场，跑出了截然不同的业绩曲线。
据最新财报，截至2025年末，九龙仓置业投资物业资产总额为2117亿港元，占营业资产93%。海港城（不包括三家酒店）、时代广场的估值，分别占九龙仓置业投资物业总额的69%、19%。
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海港城：依旧光鲜，亦有隐忧
2025年，海港城（包括酒店）的总收入达到92.24亿港元，同比上升1%；营业盈利为72.44亿港元，亦增加1%。上述两大数据，分别占总收入72%及总营业盈利77%，足见其支柱效应。
单就商场部分而言，海港城亦是香港最具指标性的购物中心。为进一步巩固海港城在高端消费旗舰之位，2025年海港城多维升级，包括将Louis Vuitton在海港城的香港旗舰店扩充至四层，当中新增专为VIP而设的楼层；CANALI、Locanda CANALI及Bacha Coffee各开设了香港首家结合咖啡馆与零售的概念店，落地体验式零售概念。
此外，海港城是内地品牌来港的首选之地。2025年，老铺黄金在海港城开出第二家门店，也是其在香港第四家门店。Urban Revivo、高端美妆品牌毛戈平和湘菜食府湘上湘等亦将香港首店选在此处。
从物业本身到地理位置，再到品牌价值，海港城都具备无可争议的稀缺性，但并非毫无隐忧。据最新财报，2025年海港城商场部分出租率为92%，较2024年同期的94%有所下跌。出租略微跌背后，是外部挤压与内部优化不足并存。
一方面，香港尖沙咀、铜锣湾商圈商场密集，铜锣湾希慎广场、Lee Garden等项目形成激烈竞争，分流高端客群；另一方面，海港城虽推进品牌焕新，但体验式零售、数字化转型的成效未完全释放，难以适配当下消费需求变化，进一步限制增长潜力。
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时代广场：出租率提升，营收6年连跌
相较于海港城的绝对优势，身处铜锣湾的时代广场难掩颓势。
据2025财报，虽期内时代广场出租率亦回升至95%，但难阻营收下滑——整体收入下跌10%，6年连跌，营业盈利则下跌14%。
时代广场六年连跌，本质是香港零售与写字楼市场双重承压、铜锣湾竞争激化、项目自身业态与运营转型滞后共同作用的结果。其核心挑战在于如何在“高出租率”下实现“租金与收入修复”，并通过业态重塑与精细化运营，重建高端消费与商务租赁的双重壁垒。
2025年，时代广场继续积极调整租户结构，迎来Louis Vuitton的登场以及LOEWE扩充店面，还成功引进足球巨星C罗旗下的首家CR7®️LIFE旗舰商品店；地库楼层则补强餐饮业态，引入多家新派美食和咖啡茶饮。
但这一系列的调整，目前看带来的拉动作用并未完全释放。往前看，时代广场依旧有点难。既要继续破解区位竞争与业态局限，还需发力写字楼业务借力市场复苏，优化租金机制与估值策略，缓解减值与盈利压力。
九龙仓2025年财报，折射出高端商业地产在时代浪潮中的挣扎与调适，通过降负债、控成本成功实现了报表层面的“止血”。
然而，香港零售与写字楼市场的持续低迷，内地存量改造与“去百货化”趋势的冲击，都让这个“店王专业户”有点为难。
站在行业变革十字路口，在低杠杆的护城河下，九龙仓有能力“熬”过冬天，但其未来的每一步决策，都将决定其能否在激烈的竞争中守住百年基业的底色。