本文来自微信公众号： 雷叔写故事 ，作者：猫猫
最近在上海观察到几个现象，挺有意思的：
以前我路过链家，稍微驻足看几眼店外的广告牌，就有几个中介跑出来，特别热情地嘘寒问暖推荐房源；
现在路过链家，没人出来抢生意了，据说店里的员工都出去陪客户看房了。
光是这样还没完。
我之前关注了好几个卖房博主，他们每次介绍房子的时候都会喊一句：
“便宜爆了，你们赶紧来买！”
可当你这两个月忽然想着去抄底，跑去问他们：那些便宜爆了的房子还在不在了？
他们会告诉你：都已经卖光了。
看起来，上海的房地产明显在回暖，观望的人少了，果断上车的人变多了。
数据也能支持个人体感。
统计显示，“沪七条”颁布一个月以来，上海全市住房累计成交217万平方米（2.57万套），成交量比去年同期增加了11%。
就在3月28日，上海二手房单日网签成交量达到了1585套，创下近5年来的历史新高。
成交量只是一方面。
细看数据不难发现，成交价格也在往上走。
就在今年2月，上海二手房的价格结束了连续9个月的环比下跌趋势，涨了0.2%，新房销售价格环比也上涨0.2%。
平均成交面积亦然，数据告诉我们：
2026年第一季度，上海新建商品住房的平均成交面积为95.3平方米/套，较2025年同期的89.7平方米/套有所上升，增幅约6.3%。
如果这个趋势能持续下去，那么上海楼市的拐点可能真的要来了。
放眼全国，其他一线城市的房地产，回暖趋势基本和上海差不多。
到处都是买房看房的人。
北京——
春节以后，二手房和新房交易量价齐升。
2月新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，二手住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅领跑一线城市。
3月网签量比2月涨了将近一倍，买房者的热情肉眼可见。
链家的统计数据更直观，它告诉我们：
今年以来，北京二手住房的套均总价已经上涨了将近10万元。
深圳——
3月22日，深圳二手房单日签约量创下近5年最高纪录。
豪宅市场尤其火爆。
截至3月22日，深圳总价3000万元以上豪宅累计成交168套，同比增长154.55%。
春日伊始，亿元级豪宅就成交了12套。要知道这种档次的房子，去年一整年也不过才卖出13套。
这样的成交热度让旁观者大为震撼，所以在描述当下深圳楼市的时候，媒体用了一个词叫：
“核爆级回暖”
还有，广州——
3月全月，二手房网签量接近1万套，远高于2025年月均6000–8000套的水平。
1到3月，一手住宅网签面积172.67万平方米，同比增长36.8%。
和深圳一样，广州的豪宅市场也很热：3000万以上的豪宅累计成交73套，同比上涨128.13%；亿元级豪宅则成交了7套。
走出一线城市，你会发现那些经济底子还不错的地方，同样加入了房地产回暖的大潮。
成都、南京、苏州、无锡、宁波、杭州、青岛、武汉等等城市，眼下都在经历楼市“小阳春”。
尽管网上的段子手们都在说“打死不买房”，“你不买我不买，明年还能少两万”……
但在线下的真实世界里，人们对于买房置业，貌似还挺感兴趣的。
那么问题来了：到底是谁还在买房呢？
目前看，主要是那些有改善型需求的人。
这一点其实很好理解。
要知道中国家庭的自有住房拥有率高达89.68%，远超世界60%左右的水平，更是超过了一众发达国家（美国为65%，英国为70%，日本为60%）。
在有房子住的情况下，还愿意掏巨款买房的人，一定是因为原来的家住得不舒服，想换一套更高级的房子。
所以，数据告诉我们：
2026年1至2月，全国120平方米及以上户型在新房成交中的占比已达到45.5%，这一占比较2022年的40%提升了5.5个百分点。
相比之下，买100平以下小房子的人反而是少数。
除了买改善房的人，还有一类买家专门捡漏“老破小”。
他们的思路是趁着当下老房跌价，批量抄底“老破小”，用来出租赚收益。
于是，有人花了350万，在天津买了7套老破小，现在每月收租1.5万；
有人花了330万，在成都买了8套老破小，当下月租总额2.1万；
在这些房东看来，经过前期大跌，一些老破小的租售比已经很香了。把钱拿来投资老破小赚租金，比存银行划算。如果未来房价上涨，他们还能把手里的房子择时变现。
所以他们果断出手，看到合适的老破小马上收入囊中。
当然，对于他们的购房行为，网友们是质疑的。
很多人想不通，明明生育率在降低，怎么还有“大怨种”觉得未来房价会上涨？
“青壮年人口逐渐减少，购房需求随之萎缩，房价肯定会降啊。”
从直觉上来看，上面这个说法好像挺合理的。
不过，如果看看国外的经验，就会发现一些反直觉的案例。
最典型的是日韩。他们早就进入少子化时代了，但这两个国家的房价并没有降低，大城市的房价甚至越长越凶。
你看日本，全国总人口数连续14年下滑，许多乡村都已经荒无人烟了，但东京23区的房价却连涨12年，且涨幅相当惊人。
就拿近五年的房价做个对比：
2025年，在东京23区买一套房龄20年、面积70平的二手公寓需要花上亿日元；
五年前，大概只要花一半价格就能在这里拿下同户型的房子。
韩国，早已步入深度老龄化，出生人口连续多年下降。
即便如此，房价还是连涨了20年。
就算韩国官方宣布全国进入“人口紧急状态”，首尔的房价依然在去年创下新高。
欧洲也出现过类似的故事。
德国、意大利、西班牙这些国家都已经深度老龄化了，照理说房子应该变得很便宜才对。
但事实上，柏林、米兰、马德里的房价还在持续走高。
为什么会这样呢？
根本原因在于大城市具有人口虹吸效应。
一方面，大城市文教资源好、就业机会多，所以青壮年劳动力都会从农村、小城镇涌入大城市。
即便城市“土著”都不生孩子了，也会有一堆外地孩子源源不断地补充进来。
这些孩子定居城市后总会创造新的买房需求。
另一方面，人口老龄化还会加剧虹吸效应。
从发达国家的经验来看，老龄化意味着膨胀的养老支出和公共服务支出。
大城市财政实力雄厚，完全能承担这些成本。
小城市就不一定了，当财政压力大到无法覆盖各项支出，基础设施老化、公共服务缩水的情况就会出现。
所以也会有一部分小城市的“婆罗门”家庭，借着孩子到大城市读书、工作的机会，带着资产搬到大城市来。
与此同时，老龄化会导致产业发展放缓。
大城市集中了高端产业、龙头企业和就业机会，能提供更高的收入和职业发展空间，而小城市大多依赖传统产业，老龄化下产业萎缩，就业岗位持续减少。
再有就是，老龄化国家普遍低利率甚至负利率，部分资金无处可去，就想着涌入核心城市房产保值增值。
换句话说，老龄化带来的养老、医疗、就业、资产保值等等需求，在大城市才能被更好地满足，小城镇和乡村的短板反而会在老龄化中持续暴露、加剧。
越加剧，越会推动人口和资源进一步向大城市集中。
久而久之，房价也会跟着向上走。
日本“娃娃村”，由于人太少了，所以村民做了一些人偶娃娃来陪伴活人
当然，需要特别说明的一点是：
并不是所有老龄化国家都会出现大城市房子涨价的情况。
在拉美和东欧，那些没有发达产业、没有虹吸效应的国家，一旦出现出生率降低和人口负增长，全国房价就会开启普跌模式。在这些国家里，大城市的房地产也无法保值增值，小城镇的房子更是白送都没人要。
还有像美国、加拿大这种多中心国家也不一定满足“出生率下降，大城市房价上涨”的规律。
道理很简单——因为多中心，每个地方的资源都差不多，人们不用挤进城市也能找到谋生路径，所以大城市的房价涨幅反而有限。
说白了，人口确实是房价的重要影响因素，但出生率降低，从来不是大城房价下跌的必然理由。
人口净流入的高线城市，手握资源、产业、人口三大底牌，楼市的底气会越来越足。
而那些人口净流出的小城小镇，房东们想靠房子保值增值，基本没啥可能。
若干年后，随着祖辈父辈老去，这里的独生子女们都会继承一堆房子。
只是到那一天，这些房子还值多少钱就不好说了——到那时候，房子多可能反而是种负担，因为它们已经不值钱了，但房屋的所有者还要花大量精力去维护它们。