本文来自微信公众号： 物业K线 ，作者：徐酒眠
四月的成都，春意渐浓，花团锦簇。迎来花甲之年的刘玉奇，排演了一出“双城记”。
2026年4月8日，领悦服务集团（02165.HK）宣布通过注资协议，以约8877万元的总代价介入成都双流区一个房地产开发项目；五天后，4月13日，其再度公告拟斥资至少1.43亿元，独立竞买西昌市一宗商住用地。
一周之内，这家核心业务为物业管理服务的企业，连续抛出两笔房地产开发领域的重大投资，合计涉及资金超过2.3亿元。
而值得注意的是，这两笔交易发布的两周前，领悦服务刚刚交出一份连续第二年利润下滑的成绩单：2025年全年收益增速放缓至1.8%，净利润同比下降9.6%；期内社区增值服务及非业主增值服务收益分别同比减少40.1%和33.6%。
从“看家护院”到“拿地建房”，领悦服务此番“跨界”，是刘氏三兄弟二十余年创业史中的一次艰难抉择。在房地产开发市场调整期和自身业绩承压之际，领悦服务的逆向布局能否走通？
试探
拆解两笔交易，作为序幕的的成都双流区项目，领悦服务颇为审慎，其通过全资附属成都汇宸景樾置业有限公司，与独立第三方成都兴晟华商业管理有限公司及目标公司成都瑞浩置业有限公司订立注资协议。
关于合作方，兴晟华商成立于2025年5月22日，注册资本仅50万元，由叶开全资拥有，“独立于本公司及其关连人士”，其他并无过多信息披露。
根据公告，领悦服务合计出资的8877万元，包括股本、补偿投资，以及债权。
具体来看，汇宸景樾以400万元认购目标公司新增注册资本，对应获得25%股权；而5873.21万元为按股权比例，偿还合作方兴晟华商前期垫付的项目资金；2604.45万元则是以股东贷款形式投入项目，用于支付剩余土地款及契税，未来项目回款后可优先偿还，且附带利息。
聚焦这个住宅开发项目，其位于成都市双流区东升街道葛陌社区3组，这是双流区的成熟板块。地块地盘面积近1.91万平方米，规划建筑面积3.83万平方米，容积率约2.0，土地性质为二类城镇住宅用地。
此前，兴晟华商已为项目垫付了约2.35亿元，包括投标保证金、土地出让金、建造成本、销售及行政开支等。
换而言之，领悦服务进入时，项目最“烧钱”的阶段已经过去——土地已拿到、四证已齐全、工程已于2025年10月开工，预计销售节点在2026年下半年至2027年。
相关资料显示，2025年四季度，成都双流东升板块住宅均价约1.46万元/平方米，周边成熟楼盘挂牌价在1.6万-2.5万元/平方米不等。若按保守的1.4万元/平方米测算，项目总货值约5.36亿元。
扣除土地成本、建安成本、税费及资金成本后，该项目的净利润率保守估计在10%-15%区间，对应净利润约5000万-8000万元，领悦服务25%股权对应的收益约1250万-2000万元。
有资料显示，2026年双流区部分楼盘均价环比下跌3.42%。楼市下行压力下，项目能否实现预期售价尚不可知，不过领悦服务在其中扮演的也更像是“财务投资人+物业服务协同方”的角色。
在项目开发端，领悦服务可以输出其在物业管理领域的客户资源和居住需求洞察；但在项目操盘端，仍是兴晟华商主导。且“于注资完成后，目标公司将入账列为本公司的联营公司，其财务业绩将不会并入本集团的财务资料。”
梭哈
如果说成都项目是一次“小股操盘、风险隔离”的试探，那么西昌项目就是一场“真金白银、全盘自担”的豪赌。
与成都项目不同，西昌项目领悦服务将以独立主体身份参与竞标；若成功中标，其拟将该土地开发为商住用途并于市场上出售。
公告披露，该地块位于西昌市东区南坛菜市场东侧，总地盘面积1.54万平方米，综合容积率介于1.0至2.2之间，土地用途为住宅兼容商业，出让年限住宅70年、商业40年。
西昌市自然资源局为本次土地拍卖的出让方。根据出让公告，该地块的起拍价为1.4271亿元，竞买保证金为2855万元。出让方式采用增价且有底价拍卖，按照价高者得原则确定竞得人。
领悦服务在公告中表示，其已于公告刊发后按要求支付保证金。
西昌市是凉山彝族自治州首府，素有“小春城”之称，近年来因气候宜居、旅游产业发展，房地产市场一度火热。但进入2026年，市场已明显降温。数据显示，2026年一季度西昌商品住宅成交均价同比下跌2.8%，3月单月成交面积同比暴跌21.5%。近一月挂牌均价约8488元/平方米，环比涨幅仅0.28%，几乎停滞。
若按当前市场均价约8500元/平方米测算，项目最大计容建筑面积约3.4万平方米，总货值约2.89亿元。扣除1.43亿元土地成本、建安成本、税费及资金成本后，项目的净利润空间将被严重压缩。
有行业观察者表示，即便按最乐观的估计，净利润率也很难超过10%，对应净利润或约2900万元。
处于“量稳价跌”的震荡调整期，昌楼市楼盘去化压力不容忽视，但领悦服务的信心并未受影响，其表示“预计将吸引本公司现有物业管理客户再次置业，同时带动新客户”。
压力
跨界地产开发，领悦服务的策略在短短五天就从“谨慎合作”跳跃到“独立豪赌”，背后除了自身业绩的增长压力，更有控股股东刘氏家族在地产主业的艰守。
刚披露的2025年业绩显示，领悦服务2025年实现营收6.65亿元，同比增长1.8%；期内录得毛利约2.04亿元，同比增长10.9%，整体毛利率同比提振2.6个百分点至30.6%。
但净利润连续两年下滑了。2024年的净利润约为8620万元，同比下降17.6%；2025年同比下降9.6%至7792.7万元。
截至2025年末，领悦服务在管建筑面积约为3162.6万平方米，与上年同期的3156.5万平方米相比增长不多；不过物业管理服务贡献的营收约为6.19亿元，同比增长6.8%。
压舱石业务线顶住压力，但社区增值服务收益同比骤降40.1%，非业主增值服务收益下降33.6%。
而另一边的关联地产公司，领地控股已陷入严重困境，股票自2025年9月1日起停牌至今。
业绩方面，2024年净亏损23.35亿元，而2025年业绩仍在难产中。
领悦服务在公告中承认，“中国房地产行业已公认不再是高增长行业”，但同时认为，“定位清晰、规模可控及退出路径明确的个别地产项目仍有可堪挑选的投资机会。”
换而言之，其押注房地产开发并不是盲目扩张，而是只捡“便宜”的项目做。
但截至2025年末，领悦服务手中的现金及银行结余约8.24亿元，这笔钱是否真的能为刘氏家族在房地产下行周期中找到新的生存空间？
事实上，豪赌西昌地块，领悦服务也在公告中表示，如果在竞投过程中，标价导致任何适用百分比率达到100%或以上（即构成非常重大收购事项），其将不会继续参与竞投程序，且不会进行建议土地收购。
这条“自我设限”的条款，意味着领悦服务为西昌项目的出价设定了一个隐性上限，一旦出价超过某个阈值，其将自动退出。
危与机
领悦服务此番“跨界”拿地的背后，站着的是刘氏三兄弟——一段从眉山白手起家、“均分天下”的川派地产传奇。
1999年4月，32岁的大哥刘玉奇、30岁的二哥刘山、28岁的小弟刘玉辉在眉山创立了“眉山地区宝马房地产开发有限公司”。
在创业前，三兄弟都在眉山建华建筑工程公司共事，后来又共同执掌中国第五冶金建设公司眉山分公司，早已磨合出深厚的默契。从乐山汇丰花园到乐山时代广场，三兄弟合力在四川本土市场闯出了一片天，连续多年稳坐川派房企前三强。
更令人称道的是，他们在利益分配上极其讲究“均等”。2020年底、2021年中，领地控股与领悦服务集团相继成功上市，刘氏兄弟也遵循了三家平分股权的原则。地产江湖组建“兄弟连”携手打江山不在少数，但如此均衡的格局却实属罕见。
巅峰时期，刘氏三兄弟意气风发，站在港交所的聚光灯下挥锤敲钟。谁也没想到，那竟成了高光时刻的绝唱。
2022年5月19日，后来被称为“领地系黑色星期四”。那天，领地控股股价毫无征兆地闪崩，收盘暴跌83.82%，领悦服务重挫近60%。
此后，房地产调控趋严、融资渠道冰封，领地的病灶一个接一个爆发，刘氏三兄弟曾经的“千亿目标”化为泡影。
以“有意投放更多时间处理其他公务及私人事务”为由，2024年初，刘玉辉辞去领悦服务集团执行董事、董事会主席等全部职务，由刘玉奇接任。外界普遍认为，此番权力换防，是为了让刘玉辉集中精力拯救深陷危机的地产主业。
如今，当大哥刘玉奇坐在领悦服务的董事会会议室里，对着地图上的成都和西昌两个项目反复权衡时，他或许会想起二十多年前三兄弟围坐在一起，用眉山方言商讨第一个项目的情景。
只是那时，他们面对的是荒芜中孕育的希望；而此刻，眼前是岔路丛生的路口。