本文来自微信公众号： 风财讯 ，作者：风财讯
2026年春天如期而至，广州城投集团的新任掌舵者郑洪伟还没熬过自己的“寒冬”。
2026年1月，这位从珠江实业调任而来的新帅，在集团年度总结大会上提出“效率倍增”“存量掘金”“精品工程”“合规建设”四大攻坚行动。但这背后，却是这家资产突破4000亿元的市属巨擘在2025年前三季度净亏损近17亿元。而这份巨亏的账单，几乎全部指向了它的地产业务。
尽管营业收入在增长，净利润却在大幅亏损——“增收不增利”的困境，直接反映了地产业务的盈利能力危机。
昔日高价拿地今成沉重包袱
自去年6月公司原董事长陈强赴任越秀集团，广州城投一把手之位空悬半年后，公司在11月28日迎来新帅入主，郑洪伟被任命为公司董事长。
来广州城投前，郑洪伟已在珠江实业集团任职十多年的时间，全面参与集团的经营管理工作。
任职珠江实业期间，郑洪伟与广州城投其实就有不少接触。例如2024年，珠江实业就与广州城投联合竞得广州天河智慧城核心区两宗地块。
直到此次接手后翻看公司具体账本，郑洪伟或许才会觉得这个新“当家人”并不好做。
据公开财务数据，2022年-2025年三季度，广州城投归母净利润“四年连亏”，分别为-6.13亿元、-11.81亿元、-4.3亿元、-21.09亿元，亏损持续扩大。
尤其2025年第三季度便出现近17亿的净利润亏损，超21亿元的归母净利润亏损，相较往年可谓“倍量级”地加大亏空。
(广州城市建设投资集团归母净利润“四年连亏”)
对此，广州城投的解释为：主要是由于销售费用、管理费用、信用减值损失以及所得税费用增加。
但实际上，广州城投地产如今的困境非一日之寒。如果说2022年广州城投在土地市场的大举进击是为了“托底”市场，那么如今，它正在为当年的“冲动”签下一张昂贵的延期支票。
2018年前后，房地产市场的烈火烹油吸引了各路资本涌入，城投平台也开始将目光投向地产开发。
对广州城投来说，涉足地产业务有天然的优势：背靠政府信用，融资成本极低；手握大量土地资源和片区开发经验；还有运营广州塔、花城汇等商业地标的实操能力。
进入2021年，广州城投在地产领域的动作开始加速，其拿地手笔之大令人侧目。2022年，广州城投在越秀区高价拿下一块“地王”级别的土地，开发成广州城投·东园公馆。这块地的位置确实金贵——位于广州老城区核心地段，但楼面成本也高得惊人。
有意思的是，正是这年广州城投的净利润首次出现亏损。
广州城投·天禧项目则是一个更具代表性的案例。2023年，广州城投以底价摘得天河区一块地，土地款超过44亿元，加上建设成本，项目总投资超过了102亿元。而当其开发进入销售阶段时，却遭遇楼市低迷周期，售价也从从6万/平方米的吹风价下调到4.1万/平方米。
进入2026年，去化难题依然是悬在郑洪伟案头的“头号任务”。以著名的“地王”项目——广州城投·东园公馆为例，这个位于越秀区、楼面价高达6.5万元/平方米的项目，在2023年中开盘时曾寄托了无限希望。然而到了2026年4月22日，该项目总共仅网签66套房，去化率尚不足三成。即便如今均价已经有所回落，去化率依然惨淡。
这种“面包卖不过面粉价”的尴尬，并非个别现象。南站板块的领南府入市多年，去化率仅57%；增城的禧悦府同样去化艰难,刚刚过半；花都空港1号网签率67%。
此外，在金融城东区，广州城投联合珠江实业拿下的地块，最终不得不由珠实主导操盘，城投从拿地主导者退居财务投资角色。旧规产品在市场上与新规产品的代差，叠加高价拿地后的财务重压，正在构成广州城投地产短期内最难解的结。
与此同时，集团内部曾被视为“压舱石”的商业地产业务也出现了断崖式萎缩。其收入占比从2022年高峰时的逾23%急剧收缩至4.27%。这让广州城投曾经的“以商养住”逻辑面临坍塌，集团现金流更加依赖住宅项目的回款，而回款偏偏又卡在了去化这道关口。
艰难的“去库存”与“资产腾挪”
面对泥潭，郑洪伟和他的搭档、总经理袁星侯给出的解题思路非常清晰：既然增量市场短期难以破局，那就必须全力盘活存量。
在2026年的战略部署中，袁星侯明确提出要编制实施三年资产盘活计划，打赢土地资源盘活仗、资产证券化攻坚仗和风险项目资金回收仗。而在实操层面，广州城投确实在2026年进行了一系列眼花缭乱的资本运作。
2026年3月，广州城投成功发行广州大学城信息枢纽楼CMBS，规模4亿元，票面利率2.15%，创下当年省内同类产品发行利率新低。此后，集团又完成了城发基金5亿元非公开发行公司债及第四期10亿元中期票据的发行。通过将优质存量资产证券化，广州城投正在尝试构建一条“多层次、可转换”的资产证券化体系。
然而，资本腾挪并不能直接解决住宅市场的产品竞争力问题。存量项目销售回款速度缓慢，意味着大量的资金将继续沉淀在这些高价地块上，无法快速投入到新项目的开发或集团战略转型中。去化周期与资金沉淀之间的矛盾，构成了广州城投地产业务最核心的结构性风险。
在销售端，广州城投地产于2026年初启动“九盘联动”营销，春节假期认购同比上升283%，实现了“开门红”。从数据看，花都的广州城投·禧悦时光累计网签435套，去化约75%，是少数表现尚可的项目。
但整体去化压力依然巨大。截至2026年初，广州城投地产投资及参与管理房地产开发项目共27个，其中10个为市重点项目，累计已开发可售面积约133万㎡，总货值约508亿元。对比存量库存与销售速度，去化周期仍然相当漫长。
去化重担压身，也让广州城投的拿地动作变形，“姿态”踌躇。如2026年2月的广州马场地块竞拍中，广州城投举牌20次、奋战至下午两点，却最终退出了越秀与保利的缠斗，被媒体调侃为土拍大戏里的“NPC”。这种谨慎，既是理性的财务克制，也是去化压力下的无奈收缩。
从开发商到“城市运营商”有多远？
在广州城市开发建设领域中，广州城投地产占据独特生态位是：兼具“城市运营商”+“住宅开发商”双重角色。
在广州的城市更新和地标建设中，它拥有不可替代的“主场优势”；但在住宅市场的竞争中，它的产品力和品牌力明显偏弱。
这也导致在广州地产行业人士眼中，广州城投地产在广州市场的地位，比越秀、保利、珠实小一个量级。
在土地、资金、政府信用的资源禀赋上，广州城投地产不输头部友商，但其市场化开发能力远不及越秀、保利等全国性房企。这个结构性矛盾，也是造成它销售困境的原因之一。
而纵观广州城投地产的全局，其面临的最大风险，其实是战略定力的摇摆。若论融资能力，城投系国企在2026年依然保持着令民企艳羡的绝对优势：2%左右的超低融资利率、畅通的债券发行通道。
但低融资成本并不能自动转化为高去化率。广州城投地产面临的最深层短板在于：旧规产品与新规竞品之间的产品力代差，以及“城投系”品牌在住宅消费者心智中尚未建立足够认知。
郑洪伟试图用“存量掘金”和“精品工程”来回应这两个短板。前者靠资产证券化盘活资金，后者靠产品迭代挽回市场口碑。然而，无论是盘活存量资产，还是重塑产品竞争力，都需要时间和耐心。
当前市场对广州城投地产的核心担忧是：它到底是一家开发商，还是一个城市运营商？
如果它的核心定位是城市运营商，那么商业地产收入占比从23%骤降至4.27%就是一个严重的战略偏离；如果它的核心定位是开发商，那么与越秀、保利的巨大差距又说明这条路的漫长艰难。
广州城投地产的回答是，以城市运营商为愿景，通过存量资产盘活和产业导入来实现价值重构。2026年初的战略转型方向——“从开发商向城市运营商转型”——正是对这一困境的回应。
正基于此，广州城投也在尝试多元路径突围。2026年，城投将触角伸向了低空经济、康养产业和产业综合体——未来智都项目以智能建造和智能科技为核心，正全力打造新型产业综合体；与南方医科大学的战略合作则指向医养融合新生态。而这些“副业”能否成长为与地产业务规模并驾齐驱的新赛道，并成为利润支柱，尚需时间检验。
如今，广州城投地产正努力克服“破旧立新”的阵痛，对于郑洪伟而言，这不仅是一场扭亏之战，更是一场维持可持续发展的持久战。