本文来自微信公众号： CITY来不 ，作者：关注房地产的
5月16日下午，在悉尼富裕的北部郊区普特尼，寥寥几位购房者在一栋即将拍卖的三居室别墅里安静地踱步。
当天晚些时候，一个三口之家给出了唯一一次出价，价格略高于175万澳元（约合124万美元）的挂牌指导价，拍卖槌几乎立即落下。
“在市场行情好的时候，可能会有八到十位竞拍者，”麦格拉斯房地产公司(McGrath Real Estate)的销售代理乔治·阿戈斯蒂诺(George Agostino)说，“但在当前这样的市场环境下，大概只有一两个竞拍者，能有三个就算不错的结果了。”
阿戈斯蒂诺透露，一名竞拍者在拍卖开始前最后一刻退出，理由是最近联邦预算案带来的变化，而另一位潜在买家则未能筹集到足够的资金。
这样的场景正在悉尼各地上演，顽固的通货膨胀（因中东战事而进一步恶化）、升高的借贷成本、沉重的住房负担以及针对投资者的税收改革，共同导致拍卖活动冷清、需求放缓和房价走低。
如今出现这样的疲软局面实属罕见，因为悉尼曾经被视为全球房价最难负担的市场之一，在低息贷款、对投资者有利的税收体系、人口增长以及长期住房短缺的推动下，这个市场一度似乎势不可挡。
房地产分析公司Cotality表示，澳大利亚各首府城市的拍卖数量较前一周下降11.1%，为1939场。在作为风向标的悉尼市场，拍卖清盘率暴跌至49.2%，创下疫情以来最低水平。
Cotality本月发布的另一组数据显示，悉尼房价持续下跌，而4月份全国房价涨幅为2025年初以来最慢水平。
房地产市场出现疲软之际，正值澳大利亚经历几十年一遇的住房负担危机。
过去五年里，在长期住房短缺的背景下，悉尼房价飙升了超过21%，使得许多年轻购房者被挡在市场之外。阿德莱德、布里斯班和珀斯的房价也大幅上涨，其中珀斯的房价几乎翻了一番。相比之下，墨尔本楼市的表现较为逊色，需求疲软以及提高对投资者征收的州税抑制了交易活动。
在澳大利亚储备银行(Reserve Bank)今年三次加息后，借贷成本大幅攀升。对于澳大利亚央行是否会在6月会议上再次加息至4.6%，市场和经济学家意见不一。
“我们知道，当提高现金利率时——正如我们在过去几次会议上所做的那样——这将抑制住房市场的活动。因此，看到这种反应我们并不感到惊讶，”澳大利亚储备银行助理行长莎拉·亨特(Sarah Hunter)5月19日接受彭博电视采访时表示。亨特还指出，最近的税收调整“存在风险”。
税收改革
本月联邦预算案中公布的改革措施针对房产投资者，引发了人们对房地产市场下行可能加剧的担忧。
预算案提议取消一项名为“负扣税”的优惠税收政策，从而使投资者无法将利息支出等亏损用来抵扣应税收入。政府还计划取消澳大利亚长期实施的50%资本利得税减免政策，对未来的房产购置采用通胀指数化机制。
“这些变化实际上削弱了现有房产作为投资资产的吸引力，”加拿大皇家银行驻悉尼经济研究主管罗伯特·汤普森(Robert Thompson)表示。他补充道，对市场情绪的打击，可能导致房价增速放缓程度超过基本面反映的水平。
房地产集团威外特(Ray White)首席经济学家内里达·科尼兹比(NeridaConisbee)表示，预算案措施给房地产买家、卖家和投资者带来了更多不确定性。本周开放看房活动的到访人数已从去年同期每套房产的3.4人降至2.1人。“这表明部分买家正在观望，至少是暂时观望，”科尼兹比说。
Cotality澳大利亚研究主管蒂姆·劳利斯(Tim Lawless)表示，悉尼和墨尔本“进入下跌的初期阶段已有五个月”，随着买家需求疲软，待售房源数量正在增加。
住房通过“财富效应”与澳大利亚经济紧密相连。房价上涨促使家庭更放心地消费，从而支撑了价值约10万亿澳元的住宅房地产市场需求。澳大利亚所谓的“四大银行”也面临巨大风险敞口，其贷款组合中约有60%至70%与住宅抵押贷款相关。
美国银行表示，预算案的房产税改革可能会放缓投资者贷款和房价的增长。而投资者贷款约占抵押贷款总额的三分之一。
新房建设
市场的担忧情绪还蔓延至新房建设领域。根据行业组织Master Builders的数据显示，建造一栋独栋住宅的成本比疫情前高出约50%。
随着开发商推迟那些在财务上不再划算的项目，房屋开工通常会放缓。Master Builders Australia首席执行官德妮塔·沃恩(Denita Wawn)表示，由于中东战事引发的干扰，最近几周建筑成本不断上涨。今年3月，澳大利亚新建住宅审批数量下降了10%以上。
“我们预计2026年新房贷款将进一步放缓，”澳大利亚联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)经济学家露辛达·叶罗金(Lucinda Jerogin)表示，并补充说考虑到该行业面临的阻力，放缓的程度尚不确定。
不过，劳利斯指出，澳大利亚历史上的房地产下行周期往往持续时间较短。在过去四十年中最大的一轮下跌中，2017年至2019年间澳大利亚各首府城市房价下跌了8.2%，而在2022-2023年的加息冲击期间，房价下跌了8.1%。
住房供应短缺通常阻止了房价更大幅度的下跌。澳大利亚政府计划在2029年前新建120万套住房，以缓解该国的住房负担危机，但国家住房供应与可负担性委员会(National Housing Supply and Affordability Council)估计，在现有条件下仅能建成约98万套住房。
此外，澳大利亚储备银行的估计显示，目前背负房贷且处于负资产状态的家庭比例不足1%，这意味着家庭资产负债表相对稳健。
对于房产经纪人阿戈斯蒂诺而言，现在只能耐心等待。“我从事这一行已经快四十年了，”他说，“人们只需一点时间来适应市场上正在发生的变化，随后他们还是会继续正常生活。”