本文来自微信公众号： 一勺言 ，作者：董大小姐，原文标题：《董小姐 | 「小保利」收割地王的内情与算盘》
五天前，深圳住宅用地的单价地王天花板，被一家黑马央企意外刷新。
这是一组极具冲击力的土拍数据：
区位：粤海南山，深圳硅谷，中国最牛街道；
总地价：57.7亿元；楼面价：108680元，深圳记录；
竞价轮次：297轮；溢价率：150%；
参赛选手：6家最头部的国央企悉数在场。
种种元素加身，给这场土拍以及背后的赢家制造了足够的出场仪式感，保利置业，这个保利集团体系里的「小保利」，一出手就是天牌。
今天，拿地本来就是新闻，拿地王更是站在了流量的高地。
但是，在这个地王背后，却是2026年1-5月，保利置业在土拍市场上频频出手落空、大幅低于投资预期的残酷现实：
「不是不想拿，是真拿不到。」
2025年，保利置业拿了15块地，按照77.6%的权益比，它支付了超过209亿的地价款。
2026年，截止现在，它一共才拿了3块地，而且全部发生在过去的13天之内，分别是5月29日的上海浦东、武汉武昌，以及6月5日的深圳南山。
三块地，溢价率都超过了30%，总地价超100亿元，而且百分百权益。
如此豪横的手笔，当然会将保利置业又一次推入董小姐的文章射程。
印象中，第一次写保利置业，已经是两年前，当时，大保利（保利发展）三号人物胡在新，履职小保利（保利置业）担任总经理。
那么，几个大家关心的问题，也出现在清单上：
拿地王的驱动力是什么？
投资偏好会调整么？
开发能力有什么长短板？
正在内部对标哪家公司？
董小姐对此多方了解了一圈，在此分享给大家。
1、竞争关系
拿地之前，大小保利在内部一直保持密切沟通。
据董小姐了解，但凡要投资，两家公司都会在保利集团内部做好协调。一个批次的地块，如果都有兴趣，会报保利集团做调配，原则上两家不允许抢同一块地。
深圳地王，是小保利摘下。因为在广深，小保利和大保利一直划江而治。
深圳是保利置业的主场，已落地项目10个左右。而保利发展的主场在广州，在深圳的存在感并不强。
上海投资机会多，两家都比较看重。这次小保利拿地，据说是因为，上海是保利置业的总部所在地，是全国第一重仓城市，需要增加存粮，「属于非拿不可。」
武汉地王则位于当地核心地段，小保利在武汉有项目和团队积累，从回款、补货上看都赶上了节点。
在地王拍下前，董小姐听闻，内部已经明确，不管同行出多少钱，保利置业都要往上加一次价，钱不是问题，就算最后「不算账」，也要拿下。
「今年全国一二线供地减少，好的地都在抢，大家也普遍缺货。这一波大家都很激进，下周深圳地价也不会低，早补比晚补好。」
2、拿地心态
今年以来，小保利内部对拿地一直挺焦虑，甚至「心态有点崩」。
1月一直到5月中旬，基本颗粒无收。小保利的管理层在内部拿地的态度已经非常坚决，要保住一定的货值，因此从上到下都在push大家去积极拿地。
从25年开始，保利置业内部开始做投产研一体化，新增了投前、投后两个定位会，要求拿地前就定好产品配置和打法。
对保利置业来说，拿地临界点已到，补仓是头等大事。
拿地更像是一种政治正确。多位保利置业的朋友告诉董小姐，这么做的理由是，央国企是稳定市场的一面旗帜。
在这种情况下，一家央企如果出现了明显的规模收缩，投资收缩，意味着团队的能力、业绩等等都可能受到质疑。
这将是一家央企不可承受之代价。
3、求生欲
过去三年，小保利的销售额一直在500亿徘徊，和大保利两三千亿的规模相比，差距明显。
内部曾有传闻说，规模再这样下去，不排除未来大保利会吃掉小保利。
这样的传闻年年有，虽然一直未落地，但是管理层多多少少会有压力。
2025年财报，保利置业的归母净利润仅为2.25亿元，小幅盈利，净利润率约为0.47%，处在一条极度微妙的盈亏线上。
甚至有朋友告诉董小姐，盈利是一份态度，未必是事实真相。行业特殊时期，现在地产上市央企，亏还是盈，计提减值多少，都需要打报告申请。
去年年底，小保利有没有打报告申请，大家可以自行脑补。
总裁胡在新两年前到任，之前他是保利发展的三号位，来到小保利，平台虽小，但他大概率是带着壮大的任务，和自身进一步晋升的期许来的。
内部有声音认为，此时房企在核心城市、核心地段拿地，永远不会出错，就算开发兑现不好，也是属地团队的执行问题，那是后话。
简言之，要从更高的站位上看拿地——地方团队可以换，但好地不能因为怕做不好，就不去拿。
小保利这一轮扫货地王，与其说是因为市场逻辑，不如说，公司内部的生存逻辑、管理逻辑占了上风。
4、投资偏好
既然上半年已经连续收下高价地王，下半年保利置业的投资会是什么节奏？
关于这个问题，董小姐很好奇，也了解了一大圈，发现保利置业内部正在酝酿一个投资策略的调整。
策略上他们会更加聚焦，目前，对一线城市，保利置业已经基本全覆盖投资研究，但对二线城市依然偏谨慎，只在核心地段关注点状机会。
接下来的关注重点之一，是一线城市的刚改地块。
一些保利置业的朋友说，下半年他们大概率不会再这么激进了，会相对克制，更多关注刚改等结构性机会。
理由是，「高端已经收割市场好几年了。」一位保利置业的朋友说，是时候探索首改，新一代产品会更有机会，主要是看价格和定位。
考虑到小保利上半年拿的都是一二线极其核心的地块，这个说法让董小姐挺惊讶。
今年一线城市供地有几个特点，总量相比去年有明显收紧，一线核心地减少，一线郊区地增多。
同时，有购买力的所有大型房企，几乎都在杀入一线城市核心区。
保利置业内部认为，跟同行硬碰硬不是好策略。
除了侧重研究一线城市的首改地块，他们还在内部研发一个与之对应的新产品系。
5、对标
保利置业还在内部掀起一轮新的对标。
拿地之后，小保利的能力短板是什么？
据董小姐了解，现阶段，小保利很喜欢华润、万科、绿城，正在内部对标它们的管理界面、定位流程、工具平台等等一系列内容。
保利置业目前的定位是大定位概念，包含市场定位，客户定位，产品定位，成本定位等，所以涉及端口很多，就相当于全线在对标了。
具体看对标清单，成本正在对标华润，参照华润做成本基准；客研则对标绿城，让客研在投资的话语权变得更高。
多位保利置业的朋友告诉董小姐，总裁胡在新从今年开始，除了经营业绩，内部抓的最多的条线之一就是成本控制。
因此，跟往年相比，今年保利置业的产品迭代、成本投入都要变得更理性。
「往年堆配置更多，今年会收敛，更多通过设计和更合理的分配来省成本。」
内部也意识到，小保利的规模化集采，还要补足短板，毕竟，供方优势还不明显，成本控制方面，他们和头部企业还有一定差距。
过去，业内对保利置业的认知，基本停留在，这是一家很慢很松弛的公司。
他们的项目开发速度不算卷，从拿地到开盘平均要在5、6个月以上，去年也有9个月才开盘的。
从公司氛围看，董小姐听说，有的地方团队，甚至因为太悠闲，还有翘班出去打球的。
但是，这两年，总部倒是越来越卷了。「夜总会」常有，有时候投决会要开到深夜，或者深夜才开始开，重点项目总部还要穿透到底。
这种反差，很是唏嘘。