本文来自微信公众号： 每经房产 ，作者：陈荣浩
“79号，出价32.1亿元。”
当主持人报出79号（建发房产）竞买人的报价时，现场一片“哇”声，因为在此之前该企业一直未出价。
6月12日下午3时，深圳前海桂湾T201-0233地块在深圳交易集团总部大楼开拍。《每日经济新闻》记者注意到，此次土地拍卖共进行了291轮线下竞拍，而在第237轮以前，建发房产一直未参与报价。前半程竞拍较为激烈的号牌为16、18和25，分别对应深业集团、保利发展和越秀地产。
与该地块一路之隔的便是T201-0232地块，该地块一度是深圳单价“地王”，但今年6月5日被南山粤海T204-0153地块超越。
壹
观望了237轮
此次土拍共有9家房企参与竞拍，分别为华发股份、深业集团、越秀地产、华润置地、绿城中国、中海地产、招商蛇口、建发房产和保利置业。
每经记者在现场了解到，前半程深业集团、保利发展、越秀地产出价较为频繁，第237轮后建发房产突然“杀出”，竞拍逐步成为其与招商蛇口的竞逐。
最终，该地块经过291轮线下竞价，被建发房产竞得，总价为35.25亿元，溢价率为114.29%，约9.6万元/平方米的楼面价也成为前海楼面价新高。
此次出让地块详情来源：深圳公共资源交易中心
前海桂湾地块坐落于桂湾大街与枢纽三街交叉口，用地面积约1.19万平方米，规划建筑面积约3.68万平方米，其中住宅部分面积约3.67万平方米，配套物业服务用房100平方米，地块容积率不超过3.1，属于70年产权的纯二类居住用地，建筑高度控制在100米以内。且在地块规划设计要点的相关文件中，未提到对户型面积的相关限制，房企在产品打造上拥有较高灵活度。
本次土地出让起始总价16.45亿元，折算楼面起价约4.48万元/平方米，全程采用价高者得的竞价规则。按照出让公告要求，竞得企业必须出具承诺函，落实“交房即发证”相关服务。
从区位来看，该地块与2025年7月成交的招商海晏府T201-0232地块相邻，后者当年拍出约8.42万元/平方米的楼面价，一度拿下深圳涉宅用地单价“地王”头衔，而这一纪录在今年6月5日被保利置业摘得的南山粤海T204-0153地块刷新，楼面价达到10.87万元/平方米。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，对建发房产来说，深耕包括深圳在内的一线及强二线城市，特别是核心区域的核心地块，有助于提高单品的价值塑造能力及对集团的贡献度。预计接下来将打造大平层、低密度、低容积率产品，深挖区域内的改善性需求。
贰
连续两次100%以上超高溢价
桂湾是前海发展最成熟的片区，配套十分完善。产业上，深港国际金融城集聚超320家金融机构，港资、外资占比近三成，金融氛围浓厚。商业有前海山姆旗舰店、万象前海等大型综合体；生态方面坐拥45万平方米桂湾湿地公园与双界河景观廊道。
片区新房、二手房价格梯度清晰，也为本次土地竞价提供了直观的市场参考。而从地块周边情况看，目前桂湾板块在售新房项目主要包括前海时代三期・尊府、碧海玖号、招商海晏府等，销售均价在8.1万元～14.2万元/平方米不等。
其中，招商海晏府2026年4月19日开盘，备案均价14.2万元/平方米，折后单价约13万元/平方米，首推108套139～176平方米大户型，当日去化九成。
地块周边二手房主要包括天健悦湾府、天健悦桂府、前海时代等。根据深圳房天下数据，这些二手房的挂牌价普遍在8.6万元～11.3万元/平方米之间，次新海景大户型单价更高，部分优质房源突破11万元/平方米。
每经记者梳理发现，深圳今年的土拍整体呈现出较为明显的区域分化特征，核心优质地块竞争激烈，外围区域则以平稳底价成交为主。
具体而言，今年3月20日，罗湖区笋岗两宗居住用地率先出让，由深圳地铁以8.69亿元底价拿下，属于轨道与住宅联合开发项目；4月27日，龙华区民治街道宅地走上竞价环节，最终由天健地产斩获，地块溢价率超40%；5月6日，龙岗区龙城街道大体量地块出让，华润置地底价拿下该宗地块；一周前的6月5日，T204-0153地块经过297轮报价后被保利置业收入囊中，溢价率达150.74%，楼面价10.87万元/平方米。
综合来看，房企拿地思路愈发务实，资金重点向南山、前海等城市核心板块倾斜，对远郊地块态度偏向谨慎。
6月12日，中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅向每经记者分析称，本次地块高溢价成交，再度刷新前海宅地楼面价纪录。桂湾核心纯宅地本就十分稀缺，加之地块条件优越、产品打造限制少，自然备受房企青睐。
“接连两宗核心地块高价成交，凸显房企重仓深圳核心板块的趋势，也将提振高端改善市场信心，进一步稳固片区豪宅价值。”孙红梅说。