本文来自微信公众号： 深圳微时光 ，作者：黄小邪，原文标题：《把「预制房」卖到海外的深圳人》
在YouTube等海外社交媒体上，“我从中国网购了一套房子”早已是热门话题，“两万美元网购中国折叠房”、“4.9万美元从TikTok直接买了个中国豪宅”等视频层出不穷。这些交易在亚马逊、阿里巴巴国际站、TikTok、Temu等跨境平台上屡见不鲜。
今年三月，一个40英尺的货柜在盐田港码头被装上海运货船。货柜内装的，是一名波斯尼亚客户在中国订购的别墅，更准确地说，是组成别墅的所有半成品——轻钢龙骨屋顶、墙板、地板……
这些半成品漂洋过海，一个多月后落地波斯尼亚。工人像搭积木一样将这些半成品一一组合，经历40天左右的施工期，一座外观雅致、冬暖夏凉、抗风抗震，可使用百年的永久性住宅就落成了。
在工厂生产建筑的预制构件（可以理解为房子的半成品），工人在施工现场将它们一一拼装好，房子就这样建了起来。这种“搭积木一样造房子”的建筑形式，在业内被称为“装配式建筑”，也叫“预制建筑”或“工业化建筑”。
这个波斯尼亚家庭，需要为这栋别墅付多少钱呢？根据这套别墅的生产商——深圳睿婕房屋科技的报价，一栋建筑面积240㎡的轻钢结构装配式住宅，洗手间、厨房等内部装修一应俱全，出厂价格是50万人民币左右。
在深圳，把“预制房”卖到海外的企业不在少数，比如2025年年底，沙特的产业配套社区项目，引进了深圳雅鑫建筑的装配式房屋技术。2026年1月，深圳特区建工旗下科工集团签约澳大利亚昆士兰州的钢结构装配式住宅项目。
深圳特区报在今年6月初分享了这样一个案例：落成于巴新海湾省基科里地区的地标酒店，就是由总部位于深圳的中建科工“寄出”的84个“快递箱”组建而成，这座酒店总建筑面积3275平方米，包含52套客房及接待处、健身房、会议室、餐厅等配套设施，并配备光伏发电系统。
“我从中国网购了一套房”
2025年，中国预制建筑出口额为43.39亿美元，前五个月，中国出口的预制房占全球市场的12.3%，位居全球首位。这其中包括预制混凝土结构体系、钢结构体系等永久性建筑，以及YouTube高频出现的折叠房等临时房屋和半永久建筑。
中国预制房屋出口的目的地，也从早期的东南亚、非洲，扩展到欧美、澳洲等市场。根据海关总署公布的数据，过去三年来，中国香港、美国、马来西亚、印度尼西亚、澳大利亚、俄罗斯等国家和地区，在中国预制建筑出口市场中占据较高比例。
以澳大利亚为例，近几年移民大量涌入，导致当地住房市场供需失衡，住房紧缺、租金上涨成为困扰当地的一大问题。
睿婕在澳洲的装配式轻钢住宅项目（何友良供图）
澳大利亚统计局数据显示，过去6年，澳大利亚住宅建筑成本涨幅超过30%，单单2025年3月至2026年3月，建筑施工价格上涨4.2%。
澳大利亚政府在2024年公布，将在五年内建设120万套住房。不过，受建筑成本上涨、劳动力短缺，以及融资条件收紧等多重因素影响，澳洲多个城市的住房施工进展明显放缓。
根据新华社报道，在悉尼等城市，采用传统方式建造高层住宅，每平方米的成本区间大约为3.29万到3.7万人民币。在一部分项目中，预制建筑可以降低20%的综合成本，而且工期更短。
阔森特在美国的住宅项目（杨全钢供图）
施工成本高、工期长、建筑劳动力不足，使得海外发达地区更青睐预制建筑。
杨全钢在深圳从事木结构建筑出口业务，他是装配式建筑企业阔森特的业务负责人。阔森特2007年开始发展出口业务，主要生产SIPs结构和LGS轻钢结构的预制建筑，目前已销往北美、澳洲、西欧，以及日本、韩国等50多个国家地区，去年的出口业务量接近9000万。
SIPs技术广泛适用于木结构永久建筑。SIPs，即结构保温板，是一种“三明治”式的复合建筑材料，中间是保温芯材，两面用定向结构刨花板压成一个整体，面板与芯材共同承受荷载，SIPs同时具备结构支撑和保温隔热两种功能，“SIPs可以抵御零下二三十度严寒，后期施工都不需要再填充保温棉”。
阔森特的生产线（杨全钢供图）
杨全钢介绍，在北美，多数永久性住宅采用木结构，当地对SIPs接受度极高。即便当地也有装配式企业，但中国出口的产品依然具备价格优势。此外，木结构住宅在欧洲、澳洲也是主流。
“在北美，由于建造周期只有传统方式的三分之一，SIP预制房屋越来越受地产商欢迎。”杨全钢透露，以100平米户型为例，工厂生产需三四十天左右，加急情况下10天就可出厂，半成品运到现场后，熟练团队用吊车配合，两三天就能完成框架搭建。如果不算各种等待时间，大概半个月就能装好入住。
阔森特在美国的项目（杨全钢供图）
相较于其他装配式建筑，SIPs结构建筑的安装更接近搭积木，“框架搭建好以后，就是把一块块保温板拼在一起”，后期安装更加简单，施工速度也是最快。
按杨全钢分享的造价，SIPs结构住宅，出厂价格大约为每平方米4000元上下，即便算上运费和关税，单套总造价仍然比当地传统建造方式节省30%左右，“如果订单数量大，还能节省更多”，此外，门窗、卫浴等建材从中国供货，也比当地采购更便宜。在当地，装配式住宅的市场价，也比传统住宅低一些。
杨全钢透露，阔森特的美国客户中，很大一部分是小型地产商和工程承包商。采用装配式建筑，不仅可以为业主节约购买成本，更能加快工程商的资金周转。
睿婕在东南亚的轻钢结构别墅群项目（何友良供图）
东南亚是睿婕的主要市场，睿婕在当地售出超过2000套别墅，主要客户是房产开发商。根据睿婕总经理何友良过去几年的观察，东南亚这些发展中地区，正处于城市化进程中，“很多建设刚刚提上日程”，这正是出海企业的机会所在。
轻钢别墅在东南亚落地的整体成本，与在当地传统施工的投入相差不大。不过，开发商看重的，是中国装配式建筑的速度和质量。
开发商需要快速回笼资金。在当地采用传统方式施工，需要一年到两年时间才能完工。东南亚建筑工业生产链不发达，建筑原材料大多依赖进口，当地也缺乏成熟的施工企业和工人。如果采用中国出口的装配式轻钢结构建筑，从工厂生产到当地落成，工期在2个月到3个月。
睿婕的生产线（何友良供图）
“在国内，装配式轻钢住宅的生产，从原材料、图纸、结构计算、生产，国内的产业链和技术非常成熟。设计、加工、安装都有一套完善的标准体系，每一根钢材都有编号，墙体切割、螺丝孔位、水电孔位的预留，全部都是标准化的。”何友良说。
何友良透露，在东南亚市场，这类轻钢别墅的市场定位是高端住宅。
轻钢别墅中采用的高强度热镀铝锌钢，耐腐蚀能力远超普通钢材，由于铝含量高，这类钢材的热反射率很高，能形成天然的保温罩。房屋落地后，使用寿命能达到70年甚至100年以上，可以抵御高强度台风和地震。轻钢龙骨极佳的耐腐蚀性，使得房屋在后期维护上成本更低。
为什么出海
睿婕的海外业务开始于疫情期间。当时国内市场受阻，何友良决定试试海外市场。睿婕建立了自己的独立站，通过线上推广海外业务，很快何友良就发现，海外市场的反响不错，睿婕的业务也逐渐转向出口。
“海外住宅，本来就是以木结构居多，这种建筑形式也接近于装配式。从木结构转化到轻钢结构，房屋升级了很多，质量更好，外国人很容易接受这种。”何友良说。
睿婕在柬埔寨的装配式轻钢别墅群项目（何友良供图）
过去几年，睿婕在全世界售出5000多套轻钢建筑，包括住宅、酒店等，也承接过国企的海外项目。这些项目的海外客户以企业为主，个人客户只占三成。客户大都来自线上，也有少部分订单来自外贸公司。
何友良透露，通过项目积累，睿婕在东南亚已拥有较高的品牌知名度。除了东南亚市场，轻钢结构别墅已陆续售往北美、欧洲、澳洲、中亚和非洲等多个地区。
出海之前，何友良在国内市场频频碰壁，“走了很多弯路”。
2017年，在深圳经营互联网业务的何友良决定向实体转型，轻钢结构装配式建筑，是他的转型方向。
睿婕在国内的轻钢项目（何友良供图）
一开始何友良的推广方向是国内，但并不顺利，国内住宅市场对装配式建筑的接受度不高，除了居住习惯的因素，国内装配式建筑的成本要高于传统建筑。此外，轻钢结构建筑的一大优势是保温，这使得它在北方更吃香，“一些北方的轻钢预制建筑私营企业，一年在国内能售出四五十套别墅，但是南方市场就不行”。
在MIC预制建筑(预制混凝土建筑)领域，内地市场的普及同样有限。在内地，MIC的总体建筑成本比传统建筑高30%至40%，内地不少MIC企业把目光放在港澳地区，该技术在当地市场接受度高，利润空间也更高。
在内地，混凝土建筑的预制部分，大多在墙板、楼板、阳台等构件上，主体承重仍使用传统的现浇筑施工技术，“预制”的成熟度远不及MIC。
睿婕的生产基地集中在江西萍乡，在过去几年的竞争中，江西的民营轻钢结构预制建筑企业，如今只留存下两家，“这是一个低成交率的行业，如果市场方向没有找对，就很难有成交量，也就很难活下去”。
木结构装配式建筑的境遇相似，杨全钢透露，阔森特的SIPs业务一般来自文旅市场，“旅游区的木屋、古建筑复原，这些场景才会用到木结构”。
SIPs的造价，相比混凝土建筑更加缺乏优势，“在国内，SIPs的出厂价每平方米至少要3000元，很多农村自建房，使用砖混结构的造价，一平方米可能就1500元到2000元”，杨全钢说。
杨全钢所在的阔森特，正在扩大轻钢结构的产线，目前该公司引进了来自新西兰的全自动数控薄壁轻钢辊轧成型设备，“是目前世界上最领先的轻钢结构生产技术，你导入图纸，它就能自动把钢材切割成不同尺寸的龙骨，所有的孔位也都一并打好了”。
杨全钢透露，这是公司基于对市场的预判，“虽然木结构在欧美是主流，但轻钢结构的接受度这些年在不断上升，它会是一个趋势”。
而在国内，政府也在大力推广装配式建筑，“浙江、重庆地区还出台了鼓励政策，重庆对装配式建筑的补贴每平方米高达500元”。在杨全钢看来，装配式建筑在将来会被国内客户广泛接受，只是需要一个适应的过程。“装配式建筑更环保，产生的建筑垃圾很少，像轻钢结构，从这个地方拆除，理论上还能在另一个地方搭建起来，非常环保”，阔森特的计划是，未来在农村自建房市场，推广轻钢结构装配式住宅。
成本与风险
服务全球市场，要比服务单一区域复杂得多。“要考虑当地的气温、湿度、地质条件、高发自然灾害。像东南亚高温多雨，我们研发了针对当地市场的防腐防潮工艺和通风散热结构，波斯尼亚冬季寒冷，客户对保温隔热的要求高，这个住宅就用了更高密度的保温材料，又在墙体结构上增加了隔汽层设计”。何友良介绍。
国内制造业的支撑，让装配式建筑的出海具备了天然的竞争力。
何友良介绍，在钢结构预制建筑这条产业链上，睿婕更接近于定制商的角色，最重要的建材轻钢龙骨，国内的大型钢厂能提供品类丰富的货源，“我们从上游采购轻钢龙骨等建材，这些建材的欧标、澳标、美标认证，上游企业都做好了，龙骨有龙骨的认证，水电有水电的认证，我们负责的是定制化设计和生产，房屋主体结构是核心，根据结构设计、拆图，做成标准化预制件”。
睿婕出口到东南亚的住宅，大都附带了内部装修，包括马桶、橱柜、衣柜等建材，“客户在东南亚当地采购的这些产品，价格要贵两倍以上。”
这些半成品房屋出厂以后，海运成本、关税、当地施工也是一笔大支出。
考虑到海运成本和当地人工成本，睿婕出口到不同地区的半成品，预制率各有差异。
为控制海运成本，睿婕出口东南亚的预制率较低，“40英尺的货柜，散件材料可以装230平方米。模块化材料只能装110平方米”。东南亚当地的人工成本极低，“一人一天5到10美元”，在当地完成更多的组装，可以节省更多的劳务支出。
相比较而言，睿婕出口到发达国家的半成品，预制率更高，“在工厂最大限度地完成组装，这可以节约在当地的人工”。
何友良介绍，发达国家的客户，一般会要求中国工人到现场安装，中国工人的日薪为800元到1000元，除此之外，客户要承担签证办理、机票食宿这些额外费用，但整体成本算下来，仍比雇佣当地人工划算。
在劳务成本更低的地区，装配式企业更依赖当地工人。
去年年底，杨全钢在中东完成了一个旅游度假区的装配式SIPs住宅落地项目。中东昼夜温差极大，SIPs具备良好的保温性和视觉效果，近年来常用于追求环保和舒适性的高端度假区。
中东项目现场（杨全钢供图）
在这个项目中，杨全钢带着两名安装师傅在现场，指导当地工人完成了整个项目的后期施工和安装。
“安装一套房就相当于组装一个大型乐高玩具，我们提供图纸和视频培训，即便没有现场指导，安装工只要具备一定经验，都能根据图纸完成安装。”
国际贸易的复杂性，也导致海运、关税等成本高度动荡。YouTube上不少博主网购的房子，运费和税费甚至超过房价本身。杨全钢算了一笔账，他运往中东的装配式住宅，一个货柜大概只能装一套房的半成品，一套房的海运成本大约1万元，拖车、报关等费用约5000元，还不含客户提货的费用。美伊的紧张局势，更是将中东市场的海运价格推至高点，上海航运交易所今年4月份的数据显示，上海港出口至波斯湾的市场价相较战前上涨了3倍。
更大的不确定性在于地区冲突，在过去的几个月里，美伊冲突让杨全钢和何友良的中东业务陷入停滞状态。
杨全钢跟进的这笔中东订单，总订货量为300套，在2025年年底第一批房屋交付后，第二批订单在客户付款前，美伊冲突爆发，客户要求暂停，“幸好暂停了，否则我们采购原料做成成品，估计要在仓库搁置半年”。
何友良在波黑和迪拜的业务，也因这场战争受阻，已发出的订单中，海运运费暴涨，大大增加了购买方的成本。