本文来自微信公众号： 中国银行保险报 ，作者：点击蓝字关注→，原文标题：《总书记关切事 | 老小区“变身”、老厂房“逆袭”……金融如何赋能城市更新？》
编者按：
告别大拆大建，转向以“绣花功夫”织补功能、以内涵提升驱动品质跃升——城市更新的本质，是在不破坏城市肌理的前提下，让每一寸土地焕发新的生机。这场变革既符合城市发展需要，也呼应人民对美好生活的新期待。然而，面对数以万亿计的城市改造需求，“钱从哪儿来”“钱向哪儿去”成为破题关键。
城市更新的可持续推进，需要构建多元化、市场化的投融资机制。在此背景下，金融业如何从“护航者”走向“赋能者”，成为备受关注的命题。基于此，《中国银行保险报》记者奔赴城市更新项目现场采访，推出深度报道，聚焦金融探路城市更新的实践与思考，以期为这一关乎民生福祉的时代课题提供有价值的观察与启发。
每座城市都有两副面孔：一副留在记忆里，一副生长在当下。
在北京，咖啡香悄然取代了法源寺街区的灶台烟火；在宁波，废弃厂房、幼儿园“摇身”变成新商业地标；在上海，百年船坞“长出”滑板公园——当更新浪潮冲刷过青砖灰瓦，穿越“时空隧道”的城市正在重新讲述自己……
习近平总书记强调，积极实施城市更新行动，增强发展潜力、优化发展空间，推动城市业态、功能、品质不断提升。
中央城市工作会议2025年7月14日至15日在北京举行，会议强调，“以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子”。2026年5月15日，国务院常务会议审议通过《城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》）。城市更新成为城市发展的重要议题。
在引导金融机构大力支持城中村改造、积极参与基础设施和重大项目建设、充分发挥经营性物业贷款作用的基础上，金融监管总局提出“将研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法”。
随着城市发展从“大规模增量扩张”转向“存量提质增效”阶段，传统依赖“土地财政”的粗放发展模式难以为继。在转型过程中，如何兼顾社会效益与经济效益，真正践行“投资于人”理念？如何优化投融资模式、健全长效运营机制，为城市更新可持续赋能？在解决这一系列问题的过程中，金融业走上探索与实践之路。
01
从“修旧”到“焕新”的转型
“环境好了，把人的精神头都带起来了。”记者来到北京市朝阳区百子湾路一号楼，采访木材厂退休职工刘俊玲时，她正坐在窗边惬意地品着咖啡。让她的生活发生“质变”的，是这栋楼的整体改造。
据同楼居民周伟敏回忆，改造前，因楼龄老化，地下室常年积水，卫生间反水串味，夏天蚊蝇乱飞。“改造过程中，我们跳出传统路径，推动地上楼体加固翻新和地下管网整体更换同步实施，最大化避免‘拉链式’施工。”北京建工五建集团副总经理、城市更新实施专家李娟告诉记者。
改造后，不仅硬件焕新，“软机制”也同步优化。项目采用“政府补贴+产权单位出资+居民付物业费”资金筹措模式，使改造成果能够持续运转，而非一次性的“翻新即结束”。
老旧小区“脱胎换骨”，只是城市更新的一个“切面”。根据中办、国办印发的《关于持续推进城市更新行动的意见》，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，保护传承城市历史文化，也是本轮更新的主要任务。
莲桥第的学者故居、城隍庙的烟火、天封塔的晚灯……在宁波市海曙区罗城，越来越多的文物保护建筑、废弃楼宇及工厂被活化利用，留住了城市记忆，也成为新商业的载体。“盘活过程中，我们坚持‘运营前置’理念，先把招商和业态谈好，再进行改造。”宁波海曙区罗城保护焕新工作专班负责人何宜伟说。
这一策略，在由闲置纺织厂改造而成的非标商业体永宁巷1号得到印证。“打破‘一楼零售、二楼女装’的传统布局，我们引入个性鲜明的品牌，定期开展人文市集等活动，为年轻人提供区别于传统商圈的‘松弛感’。”该项目总经理郑驾威带记者走上天台，看改造后依然保留的锯齿形屋顶——这一独具特色的建筑结构，是“第一个五年计划”期间苏联援建留下的历史印记。“基调确立了，再慢慢‘调味’，才能打造出深入人心的商业IP”。
从新生活到新商业、新文化，“更新”既是民心所向，也是发展所需。“到2025年，中国的城镇化率已经超过67%，这意味着城市发展进入新阶段，即更加注重存量空间的品质和效率。”清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇告诉记者。
李娟发现，今年手握资金并且想要了解城市更新项目运作逻辑的金融机构变多了。“优质的城市更新项目一定会越来越抢手。”她说。
02
从“输血”到“造血”的进阶
居民诉求多元，项目禀赋各异，区域发展参差不齐——现实中，金融支持城市更新是一道没有标准答案的“考题”。这意味着金融赋能模式也需顺势而为、变化创新。
破解自主更新资金瓶颈——
在调研北京市西城区三里河一区28号楼原拆原建项目过程中，北京金融监管局有关业务人士发现，部分手头不宽裕的居民，需要银行新发放贷款支持改建。还有一些居民已办理了抵押贷款，如果原住屋拆除会导致抵押物灭失，不仅新增贷款难以发放，存量贷款也面临被收回的困境。
“我们会同市区两级规划和住建部门创新危旧楼‘带押改建’模式。”北京金融监管局有关负责人介绍，银行提前与居民签署抵押物变更等协议。改建完成后，将改建前房产抵押注销、产权注销及改建后房产首次登记、抵押权首次登记这四件事一次性办完，实现新旧抵押权的无缝衔接。同时，北京金融监管局还指导试点银行首创“个人住房改建贷款”专属产品，以改建前的房屋作抵押，利率参照首套房贷，满足中低收入家庭合理融资需求。
发挥前期谋划优势——
城市更新项目普遍存在前期投入高、建设周期长、公共属性强的特点，商业贷款难以完全匹配。“我们在谋划阶段推行‘肥瘦搭配’策略，充分发挥政策性资金周期长、稳定性强的优势。”国家开发银行宁波分行客户一处副处长孙明介绍。
过去一年，国开行宁波分行向海曙区累计投放约1亿元新型政策性金融工具资金，精准支持城隍庙片区改造、历史街区活化及公共体育设施建设等。孙明认为，除去有效缓解项目启动的资金压力，新型政策性金融工具还能发挥“领头羊”作用，带动商业银行跟进配套融资，最终形成支持合力。
摒弃“唯产权论”思维——
传统的信贷逻辑往往依赖足额资产抵押，但城市更新正在推动一场底层变革。
在北京市朝阳区北苑天街空置低效楼宇改造项目中，建设银行北京市分行将风控重心从“押过去”转向“看未来”。聚焦运营团队与项目持续经营能力，该分行采用“保证担保+应收租金质押”模式，成功审批贷款2亿元。“我们把项目未来的‘造血能力’变成了今天的‘贷款通行证’。”该分行公司业务部副总经理王学伟说。
深度参与后期运营——
部分历史街区改造后，其收入主要依赖租金及商业运营，没有一次性“销售回款”，只有未来的“涓涓细流”。针对这一特点，兴业银行更加注重提供与项目运营周期相匹配的融资安排。“我们为北京法源寺街区改造项目提供了40年期城市更新专项贷款，以长期限资金支持项目持续释放民生红利。”兴业银行绿色金融部/战略客户部副总经理逄钢介绍。
除了为项目“输血”，兴业银行还主动参与运营。“我们深度融入项目的全生命周期。”逄钢表示，聚焦街区消费场景，该行通过普惠贷款、手续费与收单减免、信用卡特惠商户等方式挖掘消费潜力、赋能实体商业。这种“从出纳变管家”的角色转变，正是城市更新对金融机构提出的深层要求，“现在我们对街区附近的‘一草一木’都特别上心。”他说。
金融服务创新背后，更深刻的变革正在发生。
北京建工五建集团今年成立了城市更新事业部，目标只有一个：反应更快、落地更灵。
“城市更新”成为兴业银行企业金融业务下一阶段调研重点方向之一。“我们将在该领域持续发力。”逄钢说。
宁波海曙区罗城保护焕新工作专班凝聚了来自区政府、住建、金融及产业界的多方力量。“将宁波打造为一流旅游城市”是专班同事们的共同心声。
03
从“热情”到“长情”的挑战
据中信建投证券测算，未来5年，我国城市更新至少可以完成投资15万亿元。但在推进过程中，除了依靠中央财政支持，如何有效拓宽融资渠道，解决“钱从哪儿来”问题，依然有堵点需要打通。
一方面，部分金融机构仍有顾虑。“许多项目投资利润低、回报周期长，市场主体信心不足，金融机构难以找到可供支持的项目。”王学伟表示，目前政府财政资金补贴主要集中在启动阶段，在运营阶段支持力度相对不足。受市场波动影响，项目在运营阶段容易出现资金困难，这可能进一步加大银行的信用风险。
《规划》强调“不得新增地方政府隐性债务”，这意味着城市更新不是“大干快上”。多位业内人士均认为，在筑牢隐性债务“防火墙”方面需要更清晰的指引。
另一方面，多方利益磨合为吸引投资带来挑战。“产权关系复杂、历史遗留问题多、确权登记难等问题普遍存在，这导致社会资本在产权归集、资产抵押、股权转让等环节面临诸多障碍，投资权益难以得到有效保障。”李娟说。
郭翔宇表示，如能推动土地用途和建筑功能依法合理转换，加强不动产登记规则的灵活性，并依法稳妥推进工商业用地使用权续期，将提高项目通过资产证券化渠道退出的可行性，吸引更多社会资本参与。
负责了多个老旧小区改造项目的王学伟与李娟均表示：“居住类项目的核心难点在于‘人’。”“过去粗放式的拆迁重建模式，往往忽视了居民的差异化诉求、情感依恋以及既有的社会网络。”日照市住房和城乡建设局撰文提出，城市更新必须摒弃“一拆了之”的简单思维，让居民从被动接受者转变为主动参与者。
推动城市更新“热情”变“长情”，除了丰富资金来源，关键还要形成可持续的资金循环。
法源寺街区共生院墙上张贴的三页“院落排污实践”，记录下老院子改造技术的复杂性，但在项目实施方北京德源大德置业投资有限公司副经理李平花看来，“资金平衡”才是项目面临的“生死关”。
“城市更新项目不是建完就完，它的可持续性必须建立在持续稳健的现金流之上。”李平花告诉记者，关键在于建立起一套能够穿越周期、支撑项目长期可持续运营的财务模型，在“开源与节流”间找到动态平衡。
一系列挑战，让城市更新不再是单纯的“建设问题”，而是“金融工程”与“治理工程”的叠加。“只有当政策工具、金融产品、项目运营形成合力，城市更新才能真正走向长期可持续。”多位受访者呼吁。
04
从“独秀”到“共赢”的蓝图
5月末，修缮后的宁波海曙秀水街正式开街，老街再现昔日繁华。何宜伟的目光投向更远处。他说：“未来不仅要让单点‘发光’，更要串起一条文旅动线，让老城业态更加多彩。”
法源寺的丁香只在春天绽放，但“丁香”这一符号，正通过烂缦胡同的诗会活动、手绘书签等产品，延展出更长久的生命力。“修好院子、招好商家只是起点。”随着更多主理人进驻，李平花希望通过系统性的活动和内容运营，持续为街区注入活力……
当前，我国城市更新领域的国家级专项规划已正式落地。围绕“好房子、好小区、好社区、好城区”的生动实践在各地陆续展开，这对金融支持体系提出了新要求。
“金融领域相关配套政策、各地出台的区域性政策将为创新实践提供更多指引。金融机构自身也需重塑从规划、产品到运营的服务模式，才能真正理解并服务好城市更新。”逄钢表示。
中国邮政储蓄银行研究员娄飞鹏建议，商业银行可以依托头部建工等核心企业主体信用，搭建城市更新供应链金融体系。面向与核心企业合作的绿色建材供应商、电梯设备服务商、管网施工等小微企业，提供订单融资等产品服务。依托核心企业应付账款开展保理业务，缓解产业链上小微企业主体的资金压力。
写好“民生答卷”，创新是基础，合作是关键。“单打独斗”已无法适应城市更新的需求。多方呼吁凝聚合力：一方面要构建整合建筑、金融、运营资源的生态圈；另一方面要建立融合财政资金、专项债、社会资本等资金的多元融资体系，实现从单家机构创新向多方协同的跨越。
城市是人民的城市，人民城市为人民。
从“短期破局”迈向“长效赋能”，金融机构以跨越周期的耐心，陪伴项目可持续发展；市场主体也以精耕细作的韧性，与城市共赴未来。如今，接地气、有温度、聚民心的城市更新实践，正从纸上蓝图化作街头巷尾的生动实景，为“投资于人”的发展理念提供鲜活而温暖的时代样本。