本文来自微信公众号： 硅基观察Pro ，作者：硅基君，原文标题：《一年半暴涨143倍！从濒死房企到港股最猛AI算力股，“中国CoreWeave”来了》
你敢相信吗？
一家曾经每天成交不到30万港元、几乎被市场遗忘的地产仙股，有一天会摇身一变，成为港股最疯狂的AI算力牛股。
2025年初，粤港湾智算的股价还只有0.137港元。但到了去年年底，它已经涨到了5.17港元，一年时间狂飙超过36倍。
这还没完，到2026年5月，公司股价一度冲到19.85港元，股价整整翻了143倍！
从濒死房企到AI算力新贵，这可能是近年来国内AI领域最成功的资本运作案例之一，堪称“中国版CoreWeave”。
今天，硅基君就带你来看看这个一年百倍的财富神话究竟是如何实现的。
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甩卖地产业务
如果只看2024年的粤港湾控股，你几乎很难把它和后来的AI牛股联系在一起。
那一年，公司合约销售额只剩11.57亿元，同比暴跌46%；全年归母净利润亏损18.35亿元。
更麻烦的是资产负债表。
截至2024年底，粤港湾总资产126.58亿元，总负债125.58亿元。
也就是说，100多亿元资产背后，真正属于股东的净资产只剩下1亿元左右。
其中，银行借款、优先票据等有息负债达到57.28亿元，一年利息支出2.43亿元，但公司账上现金只剩1306万元。
这基本已经到了一个很尴尬的位置：资产很多，但真正能动的钱几乎没有，房子还越来越难卖。
为了解决这个麻烦，2025年粤港湾干了三件事：
第一件，卖资产。
2025年上半年，粤港湾先后分别以1.3亿元和5000万出售了卓盈和Faith Channel两家地产子公司。这两家公司合计装着接近56亿元资产，同时也背着约57亿元负债。
交易完成之后，相当于把一大坨地产资产连同债务一起从上市公司报表里搬了出去。其中接手卓盈的人是国泰信达总经理赵川控股的BVI资管公司。
第二件事更关键，处理美元债。
粤港湾当时最大的一包有息债务，是本金4.39亿美元，约合32.5亿元人民币的2029年境外优先票据。
这笔债有多大？它一项，就占了公司全部有息负债的一半以上。如果这笔美元债不处理，前面卖多少房子，都很难真正把资产负债表救回来。
最后，粤港湾和债权人谈出了一个相当激进的重组方案：债权人按照本金55%的价格接受赎回。
什么意思？本金先直接砍掉45%。
而剩下需要支付的部分，也没有主要靠现金偿还，而是大量使用零息强制可转债支付，历史未偿利息则获得豁免。
也就是说，把原来需要真金白银偿还的债务，变成了未来的股权稀释。
第三件事，是认亏。2025年，公司一次性计提了6.68亿元存货减值。
三件事做完之后，效果非常直接。
2024年底，粤港湾还有126.58亿元总资产、125.58亿元总负债。到2025年底，总资产已经缩到58.60亿元，总负债只剩28.05亿元；净资产则从1亿元，直接修复到30.55亿元。
按照公司披露口径，资产负债比率也从45.3%降到了7.2%。
只用了一年时间，粤港湾把“壳”洗的干干净净。
这时候问题出现了：壳洗干净以后，粤港湾准备往里面装什么？
答案是AI算力。
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把算力资产装进去
2025年10月，粤港湾宣布，以9.765亿港元收购深圳天顿数据。
在这次收购里，粤港湾几乎没有掏现金，用股票直接支付收购对价，按每股3.15港元发行3.1亿股。交易完成以后，卖方Champion Road拿到了扩大后股本的27.58%。
天顿数据把资产装进上市公司，原来的股东则直接变成粤港湾的大股东。
那天顿数据到底是什么公司？
简单说，它做的是AI算力基础设施运营。生意模式和CoreWeave、Nebius这类AI云基础设施公司有些相似：
买GPU、建机房、做集群，把零散算力组织成大规模计算资源，再提供给大模型训练和推理客户。
公开资料显示，天顿重点运营英伟达H800、H100、RTX 4090等GPU服务器，同时也在做多源异构算力，适配华为、寒武纪等国产芯片。
靠着这些算力，天顿数据收入彻底爆发。2025年，天顿数据实现收入20.25亿元，同比增长接近7.6倍；归母净利润2.07亿元。
天顿数据直到2025年10月23日才正式进入粤港湾报表。也就是说，它全年只给粤港湾贡献了最后两个多月的业绩。
结果就这两个多月，天顿贡献了6.17亿元收入、1.77亿元毛利。其中，核心算力服务收入5.28亿元，毛利2.09亿元，毛利率接近40%。
这么赚钱的一家公司，为什么愿意装进一个刚刚处理完地产烂账的上市公司？
交易文件显示，Champion Road背后，天顿创始人钟军华持股35.2%，粤港湾董事长罗介平持股18%。而在收购发生之前，粤港湾控股股东China GBA Holdings持有上市公司50.94%股权，最终实益拥有人则是罗介平的配偶曾艳。
说白了，就是大股东把体外孵化的优质资产，装回了自己控制的上市平台。
大股东先在上市公司体外培育出一家快速增长的AI算力公司。与此同时，把上市公司原有的地产债务、亏损资产和减值风险大规模处理掉。等壳基本洗干净以后，再通过发行股份的方式，把天顿装回上市公司。
短短一年，一个净资产只剩1亿元、现金只剩1306万元的地产公司，摇身一变变成资本市场上最炙手可热的超级牛股。
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搞钱能力，才是粤港湾最厉害的
当然，把AI算力资产装进上市公司，还只是第一步。
和房地产生意一样，做算力生意最重要的能力就是搞钱。这恰恰也是粤港湾最擅长的。
为了搞钱，粤港湾用了三种办法。
第一种，融资租赁。简单来说，就是算力公司先拿到设备，再通过租赁公司提供资金，未来用设备产生的现金流慢慢偿还。
2025年6月底，天顿还没有并表的时候，粤港湾账上的租赁负债只有30.6万元。到了10月收购天顿时，天顿体系一次性带进来的租赁负债，已经达到约21.2亿元。
到了2026年，这套模式开始明显提速。
仅仅和浦银金租披露出来的三轮售后回租：6月3.95亿元、7月7.9亿元、8月16.87亿元。三笔加起来，就已经达到28.72亿元。
在融资租赁的同时，随着股价上涨，天顿也得以在资本市场连续融资。
从2025年12月到2026年6月，粤港湾一共做了三轮配股，配股价格从5.5港元一路涨到了11.75港元，对应的净募资额，也从1.08亿港元一路涨到2.8亿港元。
三轮下来，一共从资本市场拿了约5.06亿港元现金。
除了二级市场，粤港湾在一级市场也没闲着，还拉来了一个更重要的股东——国资。
2026年1月，深圳福田资本出资8亿元人民币，认购粤港湾旗下算力项目公司鸿策数据40%的股权。公告明确规定，资金要用于在福田区新设项目公司、承接新增算力服务订单，以及相关合约履约、续约和融资优化。
当然，国资的钱也不是白给的。福田资本给鸿策设下了一套非常硬的业绩条件：
投资完成后的前11个月，收入至少30亿元，而且经营现金流必须为正；
23个月累计收入至少60亿元，累计扣非净利润至少12亿元；
35个月累计收入至少90亿元，累计扣非净利润至少20亿元。
完不成，就涉及股权回购。
第三层则是订单信用。这是整个资本飞轮里最关键的一环。
截至2025年底，粤港湾已经锁定超过150亿元算力订单。到2026年上半年，公司又新增超过150亿元意向订单。其中95%以上，是五年期长单。
随着长单越来越多，粤港湾能拿到的钱也越来越多。根据公司最新披露，截至2026年6月，粤港湾累计获得的金融机构意向授信已经超过300亿元。
到这里，整个逻辑就串起来了。
先用配股和融资租赁，买更多GPU；GPU规模上去以后接更多长单，长单又反过来提高融资能力。
融资越多，业务做得越大业务越大，市场给的估值越高；股价越高，又能融到更多钱。就这样，一个资本飞轮就转起来了。
虽然这个模式跑得很成功，但总觉得这种模式很熟悉，仿佛又在哪里看见过。