本文来自微信公众号： 凤凰网财经 ，作者：风暴眼
8月28日，楼市迎来全链条改革。
住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》，明确有力有序推进商品住房现房销售：新出让土地和已出让未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的项目，鼓励实行现房销售。
同一天，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》（下简称171号文），将个人住房贷款期限由最长30年延长至最长40年；同时明确，所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放。
政策密度前所未有，但普通购房者心中仍有诸多现实疑问：推行现房销售，是否能彻底规避烂尾风险？拉长房贷年限，能否刺激楼市持续回暖？
带着这些问题，凤凰网《风暴眼》对话上海易居房地产研究院副院长严跃进，并实地走访了北京两处新房楼盘，尝试解答买房人最关切的现实困惑。
01
带看量大幅增长，不只是新政原因
顺义区一名房产中介向凤凰网《风暴眼》表示：“从8月15号之后带看就多了，昨天我们店都要忙死了。”
但当被问及是否由8月28日新政带动时，这位中介表示，“主要是立秋了，天不热了。再有就是好房子现在少了，昨天一套房4个客户都要。”
他补充道，带看量回升的同时，成交量反而比之前略有下滑，“原来每个小区至少几套能挑，现在没有几套好楼层能挑了。”
21世纪经济报此前报道时也指出，市场变化主要集中在到访、带看和咨询等成交前端，“不同区域、不同项目之间仍有差异”。
房市新政消息发布的第二天，在常营地区做房产经纪人的韩赵琪微信咨询量也涨了起来，购房者也很关心，这个政策对“房贷年限可延长至40年”政策到底合不合适？
他还翻出排班表，上周末带了2个客户看房，还有个客户临时有事不来了，但这个周末带了4个客户看房。
在韩赵琪看来，此次40年房贷年限政策对新房的利好更直接、更突出。
原因很简单：新房楼龄新，70年产权完整，基本都能满足40年贷款的要求，政策红利可以全额吃到。
而二手房则要看房龄多长，次新房还好，老破小几乎和40年房贷无缘，最多只能在原有基础上延长几年，利好十分有限。
更值得关注的一个现象是，韩赵琪发现今年从租房转向买房的客户明显变多了。
今年手里已经有4位外地户籍的租客，退租后在北京买了房，而去年一整年都没有遇到过这种情况，这些客户大多在青年路附近上班，打拼多年后选择定居。
02
期房还能卖吗？
新政出台后，楼盘的销售人员已将其作为促销话术。
8月30日上午，在北京某处现房楼盘，销售介绍时一开始就突出现房的优势：“前天刚出新政，以后卖房子都得是现房了，而且一个房子周期至少等两年。像咱们这种现房交付的，在市面上还是很少见的。”
实际上，近年来，现房销售占比持续攀升，行业向现房过渡的趋势早已显现。
国家统计局数据显示，全国现房销售占商品住宅销售的比例，从2020年的12.7%涨到2024年的30.8%，2025年前9个月进一步升至35.4%，深圳2026年一季度这个数字更是达到59%。
而那些正在销售、已经拿到建设工程规划许可证的期房项目，会被这轮新政影响到吗？
另一处期房楼盘销售向凤凰网《风暴眼》表示：“这个政策对我们期房市场没太大影响，不会取消期房的销售模式，就跟当年说要取消公摊一样，这么多年也没完全取消。”
在他看来，171号文虽然明确了“竣工备案后放贷”，但“对于咱们这种旧地块不可能实行的点在于我们前期没有留那么多的预算。即使去执行，估计可能也是后面的地块去执行了。”
实际上新规存在一个关键的“新老划断”时间点：只有8月28日之后新出让的土地，以及已出让但尚未取得《建设工程规划许可证》的项目，才被要求优先执行现房销售；已经拿到规划许可证的存量项目，只是“鼓励”，并不强制。
但这份保障，目前只覆盖“未来新盖的房子”，已经在售的存量期房，风险敞口并没有因为这份文件而改变。
03
房产APP的贷款计算器已默认40年
房产中介点开自家的房贷计算器，也发现沿用多年的默认贷款年限30年，已经改成了40年。
在一线楼盘销售的话术中，“月供更低”往往成为核心卖点，不过，也有预备购房者表示，除了月供降低之外，总利息成本的相应增加，则是容易被忽视的另一面。
两者之间的权衡，正是购房者需要根据自身财务状况审慎判断的关键。
从政策设计来看，171号文将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，核心目标非常明确：降低购房月供门槛，构建“首付低、利率低、月供低”的三低格局，释放被高月供压制的住房需求。
对于当下的刚需群体而言，这确实是一针务实的缓冲剂。尤其是在就业和收入预期偏谨慎的大环境里，月供降低几千元，意味着家庭现金流的安全垫厚了一截，很多原本“够不着”的房源，进入了可承受范围。
以一位非京籍购房者为例：其看中一套总价540万元的房源，首付100万元，贷款440万元。
按当前商贷利率3.05%测算，40年期等额本息月供约15870元，总利息约321.8万元；而30年期等额本息月供约18760元，总利息约235.4万元。前者月供减少约2890元，后者总利息节省约86.4万元。
两种方案各有优劣：40年期以更高的总利息换取更低的月度压力，更适合当前收入偏低但未来增长可期的年轻群体；30年期则以较高的月供换取更低的总成本，更适合收入稳定的成熟家庭。
上海易居房地产研究院副院长严跃进也对凤凰网《风暴眼》表示，40年房贷更契合“先小后大”的收入成长曲线，尤其适合刚毕业的年轻人或当前收入处于起步阶段、但未来有明确增长预期的群体，即短期还贷能力偏弱、中长期还贷能力逐步增强的人群。
04
房地产发展新模式更倾向现房销售
以下为凤凰网《风暴眼》与上海易居房地产研究院副院长严跃进的对话实录，有删减
凤凰网《风暴眼》：你过去几年一直呼吁“稳楼市、去库存”，你觉得这套“超级政策包”里，最超出你预期的是哪一条？
严跃进：市场讨论最集中的无疑是40年期房贷。
相比其他偏宏观、偏长效机制的房地产发展新模式政策，40年房贷直接关系到购房者的按揭贷款、月供压力和购房决策，因此社会关注度更高，也引发了较多讨论。
这两天已有银行在积极调整内部业务架构，涉及贷款合同条款、房贷计算模型以及后台软硬件系统的适配，说明政策落地正在加快推进。
网上也出现“还贷还到老”等略带调侃和质疑的声音，这很正常，但也恰恰说明政策触及了民生痛点。总体来看，此次个人贷款政策与房地产发展新模式结合得较为紧密，体现了实实在在的支持力度，力度超出市场预期。
凤凰网《风暴眼》：新政同时明确“月房贷支出与收入比控制在50%以下”，我算了一笔账：假设一个家庭月收入2万，50%偿债比上限就是1万，按3%利率、40年期算，最多能贷约210万。
因此50%这条红线会不会让“40年”的实际效用大打折扣？是不是只有中低收入群体才需要贷到40年，但他们又因为50%上限贷不到40年对应的额度？这里是否存在一个悖论？
严跃进：政策层面按房贷月供与收入比不超过50%作为测算标准，银行在实际操作中不会机械执行这一比例，而是根据借款人资信状况、还款能力等灵活把握，这也是银行风险控制的必要安排。
过去银行对收入预期乐观，放贷额度相对宽松；当前收入预期偏谨慎，即便银行有意愿，部分购房者也未必能贷到理想额度。
从今年市场实操看，建议购房者优先用足公积金贷款额度，剩余部分再搭配商业房贷。对于认可当前3%左右房贷利率水平的购房者，40年期贷款在期限上较为匹配。
凤凰网《风暴眼》：网友有个很直白的疑问：“30年改40年，每个月是少还了600块，但总利息多出几十万，这不就是把压力往后挪吗？年轻人现在少还了，60岁的时候还在还房贷，这真的是减负吗？”你怎么看待网友的质疑？
严跃进：网友质疑每月还款压力减小、但总利息增加，本质上是把还贷压力往后挪，这种看法有一定道理。但需要明确的是，贷款期限拉长后，前期月供减少，对当下资金紧张的人群是实实在在的减压。
若把未来各期还款额折现回当前时点，其现值总和大致相当于本金，并不存在绝对的“划算”或“不划算”，更多是“合适”与“不合适”的选择。
贷款必然伴随利息，40年期限较长，利息总额自然更高，但对应的每年还贷压力更小。极端情况下，贷1年利息很少，但每年还贷压力极大。40年贷款无非是在时间维度上做了分散，取决于购房者的现金流匹配需求。
凤凰网《风暴眼》：你会给普通购房者什么建议，什么情况下该选30年，什么情况下真该选40年？
严跃进：传统30年期房贷仍是主流选择，40年期更适合以下两类人群：一是当前想买总价较高、品质较好的房子，希望多贷一些、拉长期限来降低近期月供压力；二是短期内家庭开支较大（如子女教育、抚养等），需要减轻近几年的还贷负担。
凤凰网《风暴眼》：把这次8.28各项政策连起来看，背后有一套什么样的房地产的产业逻辑在里面？这个影响会如何传导到各方？
严跃进：此次出台的系列政策，核心是推动房地产发展新模式，而新模式的底层逻辑是防范化解金融风险。以房贷政策为例，其直接影响销售端；而现房销售政策影响产品端。产品端和金融端双双发力，有助于提升房屋买卖市场活跃度，进而改善房企资金状况，形成“销售—回款—投资”的良性循环，覆盖房地产全生命周期的链条。
凤凰网《风暴眼》：新政明确“所购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应严格在项目竣工备案后发放”，这是不是意味着，未来新房预售制度的根基被动摇了？
严跃进：可以理解为预售制度在逐步优化调整，房地产发展新模式方向上确实更倾向现房销售。但不能过于急迫或僵化地理解，并非所有项目未来都要现房销售，市场承受能力有限。更合理的预期是各地推进节奏会加快，现房销售的项目供应将逐步增加，但不会“一刀切”。
凤凰网《风暴眼》：您觉得银行可以怎么去配合政策做还款创新？
严跃进：当前政策仍以等额本息、等额本金为主，测算显示40年期比30年期月供仅减少约600元，效果还不够直接。
建议可探索“先息后本”或“先本后息”等创新还款方式，前五年只还本金或只还利息，由于利息和本金各占月供约50%，此举能直接减少50%的月供压力，效果比拉长期限更明显。政策层面尚未明确，但实操中可根据银行与借款人协商灵活安排。
凤凰网《风暴眼》：这次“超级政策包”出台后，你认为下一步的政策工具箱里还有什么？
严跃进：“超级政策包”属于房地产发展新模式的制度框架，时间跨度至少覆盖“十五五”期间（五年左右）。
政策落地后各地会陆续出台操作细则（如银行制定40年房贷具体指引），对销售端会产生积极影响，楼市能否全面回暖，还需看市场需求恢复、二手房置换链条顺畅度等多重因素。
总体判断，2026年以后楼市发展具备较好的预期基础。政策工具箱仍有储备，城市更新、城中村改造将持续释放新增需求，这是当前较为关键的需求支撑点。