本文来自微信公众号： 盲牤 ，作者：盲牤
“828新政”颁布以来，舆论和市场给予了高度关注。
一开始关注度比较高的点是个人按揭贷款最长年限从30年变40年。大多数人对此的解读都比较悲观，认为又是一次割韭菜的优化。因此网上对这一政策的反应以冷嘲热讽为主。而过去一周讨论度较高的是现房销售会给市场带来的影响，目前看来很多解读也比较偏负面。
人们接触到一个新的消息和变化时，往往倾向于将其解读为相对负面的情况。这在心理学里有个专有名词叫“防御性悲观”（Defensive Pessimism）理论认为，把新消息预想为最坏情况，是一种心理准备策略。如果事情变糟，我们已经有了预案（心理免疫）；如果事情变好，那就是意外之喜。这种对“确定性”的追求，会驱使我们主动搜索负面可能性，以消除未知带来的焦虑。
在房地产市场已经低迷约五年的中国，任何与房地产相关的政策变化在当下这个阶段都比较容易被解读为悲观的方向。当然，除开一些利益相关方，不论什么政策他们能得到的结论都是“房价要一飞冲天了”。
不论是两种极端中的哪一种，如果我的读者们在看到相关文章的时候，都需要保持一定的警觉，不要被情绪带偏。
任何一项政策的出炉到落地都有个过程。那么不如稍微等等，观察观察、思考思考，不着急下结论。
上周讨论度比较高的是现房销售对整个房地产市场的影响，主要的观点集中在以下四点：
现房销售会导致新房供应减少，这会导致市场在短期内整体供应减少，导致房价快速上涨。
现房销售会促使开发商为了抢开盘而赶工期，导致工程质量不好，以后的房子大概率都是豆腐渣工程。
现房销售会导致开发商现金流断裂，房地产行业彻底完蛋了。
现房销售会导致开发商拿地断崖式下跌，地方财政压力骤升，地方上可能要寻找其他的方式（例如征房产税）来缓解压力了。
我先说结论，以上四个观点都不准确，它们反应的是情绪而不是基于客观事实的分析。以上观点其实都在强调一种骤然发生的情况，导致市场某一方面发生剧烈改变，最终引发一个相对负面的结果。
如果留心的话，没有什么事是会突然发生的。我们来逐一拆解上文提到的观点。
一、新房供应减少、房价上涨？先看成交结构和库存
比如现房供应减少这件事，这其实在过去六年一直在发生，22年之后减少幅度增大。从全国的平均水平来说，当前二手房成交占比已然占据主流，在2026年上半年占比为52%。
以上图表来自中金公司研报，通过图表我们可以直观地看到我国二手房销售占比从20年的25%上升至52%。这几年不论是价格中枢还是销售占比，都是逐渐以二手房为主了，到了2026年这一格局基本稳定。
而在一线城市，二手房成交的比例更高。根据克而瑞数据上海2026年上半年二手房累计成交超14.7万套，二手房按套数算成交占比为63.5%。北京26年上半年住宅总成交套数11.6万套，二手房成交占比维持在81%的高位。
这几年的新房市场基本上只有一线城市和一些强二线城市还在活跃中，但新房成交占比却低于全国水平。
（上图为克而瑞统计的20个重点城市一二手房成交占比月度数据，20个重点城市包含北京、成都、大连、东莞、佛山、广州、杭州、惠州、南京、宁波、青岛、厦门、上海、深圳、苏州、天津、武汉、西安、扬州、重庆）
克而瑞统计的20个重点城市的一二手房成交占比图就更加直观地展示了，如今交易仍相对活跃的城市，二手房交易占比的迅速提升。2025年以来这20个重点城市二手房成交占比基本在65%以上。
而全国范围内的三四线城市，整体成交就不活跃，少量的改善群体还会买买本地推出的改善产品，而二手市场成交就更加少了。
与此同时新房库存依然高企，原因在于许多旧的新房库存已成为无效库存，它们往往是布于城市非核心地段的刚需房。
(该图为克而瑞统计的上海、广州、南京2026年6月末分区域库存套数和去化周期变动情况)
以上图中上海、广州、南京的分区域库存统计为例，我们明显可以看到非核心区域的库存相对较多。
(该图为克而瑞统计的上海、广州、南京2026年6月末分面积段库存套数和去化周期变动情况)
从克而瑞统计的上海、广州、南京分面积段库存来看，90㎡以下的刚需住宅依然相对较多。值得注意的是，由于近三年改善住宅的集中供应，这些城市的100至140㎡面积段住宅库存压力也挺大。
因此，在真实的市场交易中，二手房的成交比例已然占据绝对主导地位。
根据国家统计局披露数据。7月末，商品房待售面积7.59亿平方米，依然是近十年以来的较高水平（最高水平是2026年5月末，为7.8亿平方米）。库存压力依然很大。
其中，待售3年以下面积5.56亿平方米。超过3年的库存比例为26.8%，这部分房子基本为现房，想要通过市场化去化是很难的了。
而在3年以下的库存，占比为73.4%。如果市场上增量新房供应减少，这部分库存完全可以作为替代，中短期内新房市场依然是以去库存为主。
因此至少在一到两年的时间内，不会出现新房供应不足而导致整体价格上涨的情况。而新房的定价，则会以占市场成交量的大多数即二手房成交价为主要参考。
二、现房销售是趋势，质量差的“锅”不在现房
过去六年，尤其是2023年之后，现房销售明显增多。一方面是因为市场下行造成了大量的新房被动积压到现房阶段才能销售，另一方面是一些房企实现品质化、差异化竞争而主动采取现房销售的策略。在一些低能级相对弱的城市，除了四代宅等新产品概念之外，所见即所得也是增加产品吸引力的很好的营销策略。
国信证券研报显示“2022年以来，随着房屋新开工规模的走低，住宅销售中的现房销售占比本就已经自发持续提升。2025年，全国商品住宅销售面积和销售金额中的现房占比分别为32%和27%,分别较2021年提升22和18个百分点。”
（左图为全国房屋新开工面积，右图为全国新房销售现房销售占比，图表来源于国信证券研报）
至于因为开发商需要更快地回笼现金，而抢工期开盘导致工程质量差，这个事儿在快周转时代发生得更多。想必不用我举例，现在正有很多人住着这样的住宅。
接触过房地产工程的人会知道，其实建筑出正负零之后，进度就会很快。以前开发商抢工期，抢的更多的就是出正负零之前的工期。为的是尽快达到开盘要求，或者部分地区正负零是释放监管资金的重要节点。
打桩基、做地下室，奠定了整个建筑质量的基础。这个阶段如果质量出问题那就是大问题。
而在预售之后，开发商收到了钱大概率也不会认认真真地把时间都化在慢慢打磨产品上。很多时候项目上的钱被抽走了，建筑公司收不到钱也会减少人员安排、磨洋工，只有在有明确的工程节点考核前，又再集中赶工。
一切以资金为导向，不会以建筑质量为导向这就是快周转时代房子建筑质量不好的根本原因。
关键是让钱留在项目上，让钱花在本项目的建设上。
时至今日，以快周转为主要策略的房企，大都退出市场。依然留在市场中的要么就是资金成本较低的国央企，要么就是产品有竞争力且现金流相对充沛的民营企业。本来能够开发的新项目就少，一个项目用更多的时间去开发，去打造产品，是这些房地产企业的长久存活之道。
因此，对于购房者来说，大可不必担心现房销售后的工程质量问题。现房销售对于购房者是巨大的利好。一方面减少了购房者承担的市场风险，另一方面也会提供品质更好的产品。
三、房企现金流与地方财政：下篇再展开的两个问题
已经回答了四个问题中的两个了，最后再稍微提一下后面两个问题。
现房销售会导致开发商现金流断裂，房地产行业彻底完蛋了？
前文中已提到，过去六年快周转房企基本出清，还留在市场中的房企基本上都是资金实力强、产品力强的玩家。从预售制走向现房销售，是将行业中本身出现的趋势进一步规范。
对于仍在市场中的玩家来说，并非灭顶之灾，利润低点、IRR低点生意还能做。但风险敞口太大生意就不太能做了。
关键的点在于如何缩小风险敞口。现房销售将项目层面的现金回流的时间推迟，而政策层面完全有空间给与一些缓冲，让项目层面的风险敞口缩小。
现房销售会导致开发商拿地断崖式下跌，地方财政压力骤升，地方上可能要寻找其他的方式（例如征房产税、提高公共服务收费）来缓解压力了？
其实开发商拿地断崖式下跌这件事已经发生了，尤其是在一些能级相对较低的城市，过去三年几乎没有市场化的开发商拿地，基本都是城投托底。因此地方上的财政压力一直都有，并非此次新政之后才突然出现。而对于拿地相对活跃的一线城市来说，其实尚有地价上的腾挪空间。因此地方财政压力只能说是持续，并不会骤然上升。
解决地方财政压力的措施也一直有，也并不会急于找出一种全面替代土地财政的方式。
你有没有发现？咱们中国人做事，其实一直挺稳的~
这部分内容我们下一篇文章再讨论吧，这里就不展开了。