本文来自微信公众号： 每经房产 ，作者：陈荣浩，原文标题：《各路资本杀疯了！香港学生宿舍生意彻底火了，首宗专门宿舍用地即将推出》
｜这个赛道持续火热。
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9月15日，有市场消息称，新加坡资管机构凯德投资拟以23亿港元收购香港上环德辅道西28号宜必思香港中上环酒店，交易完成后计划将该物业改造为学生公寓，项目交由雅诗阁旗下长租品牌“雅遇”运营。
9月16日，《每日经济新闻》记者就该收购传闻向凯德方面进行核实，对方表示目前暂无具体内容可对外分享。
即便消息尚未得到企业官方确认，但这笔交易传闻仍引发业内广泛关注。若该笔交易顺利成交，将成为本轮香港酒店改建学生公寓热潮中金额最高的一宗案例。
事实上，今年以来，香港的学生公寓市场已经成为资本争相布局的“香饽饽”，央企、互联网大厂、外资等正扎堆入场。
资本扎堆入场的底层逻辑，来自香港高校非本地生源扩容带来的住宿刚需叠加政策红利。
9月16日，香港特区行政长官李家超发布2026年施政报告，披露“城中学舍计划”至今已有41宗申请通过资格确认，可提供约10800个宿位，发展局将在本财政年度内推出首幅专门的学生宿舍用地，交由市场竞投新建宿舍。政府同时规划未来十年备好约2500公顷“熟地”储备（指可直接出让、动工地块），其中约1400公顷将在未来五年释放，北部都会区占约1000公顷。
与此同时，香港自2024/25学年起，将教资会资助专上院校授课课程的自资非本地生学额上限由相当于本地学额的20%上调至40%，2026/27学年将进一步提升至50%。
仲量联行预测，香港学生床位缺口将从2025/26学年的76300个，持续扩大至2029/30学年的147200个，私人学生宿舍供给远远跟不上需求增长；截至2026年4月底，主要PBSA项目（指专用学生宿舍）已投用的私人专用学生宿舍仅能提供约6900个床位，主流项目入住率维持在98%至100%；自2022年起，学生宿舍租金每年稳步上涨近10%。
稳定的现金流与回报率，则是吸引各路资本涌入的核心原因。
世邦魏理仕香港资本市场部执行董事兼主管甄浚岷曾向《每日经济新闻》记者称，收购三星级酒店或整栋旧式大厦进行改装是主流方式，私人开发商专门新建学生公寓的情况较少。
据介绍，对于大型项目，外资基金、私募基金是投资主力。其典型运作模式为：在锁定目标物业后，公司与本地运营商达成合作，通过收购物业开展升级装修，后续或自主运营出租，或与运营商签订协议委托运营，并按照约定进行收益分成。而以本地私人投资者、家族资本为代表的本地自由资本，同样会参与这类项目投资，但投资体量相对有限。
仲量联行报告指出，乙、丙级商厦空置率已经连续五年超过10%，物业价格较2019年高点下跌过半，这类物业改造学生宿舍，五年投资周期内目标内部回报率可达15%至18%，优于酒店改建项目的13%至16%。
在仲量联行香港资本市场部主管陈国章看来，早期的改建焦点多集中于酒店，但随着酒店业复苏推高了资产价格，改建利润空间已逐步收窄，可改造的房源也随之减少。相反，香港乙级商厦空置率已连续五年高于10%，且乙、丙级写字楼的租金及资本价格分别较2019年高位回落15.2%、50.5%，造就了极具吸引力的入市时机。
事实上，今年以来，香港学生公寓赛道已经涌现多笔重磅收购。
其中，中原投资在2024年9月收购尖沙咀珀荟酒店，今年3月完成交割的九龙城富豪东方酒店交易作价逾15亿港元，计划改造大量宿位；招商局商业房托、华润隆地先后出手收购酒店资产改建宿舍；晶苑投资、新加坡伟合控股等本地及境外资本持续收购存量物业；京东集团7月斥资7.5亿港元购入九龙海景丝丽酒店入局。
另据公开信息，今年披露的相关收购改建案例超过10宗，若算上此次凯德的交易，交易总额突破80亿港元。