本文来自微信公众号： 盲牤 ，作者：盲牤，原文标题：《房价翻倍、货币腰斩，坚戈又反弹——哈萨克斯坦的红利与账单》
国庆期间去了哈萨克斯坦，去之前问了因为出差去过中亚的朋友。哈萨克斯坦似乎并不在朋友的推荐序列之中，因为哈萨克斯坦几乎可以说是一个大号的新疆。
由于我并没有花很多时间做攻略，而且不想舟车劳顿，最后还是选择了新疆伊犁到哈萨克斯坦这个线路。我仅仅在阿拉木图及周边简单游玩了一下，得到的感受几乎是颠覆性的，几乎每天都会有新的体验。
哈萨克斯坦可不是大号的新疆，不论是地理环境还是人文风俗其实都与新疆有着很大的差别。
我先在伊犁玩了四天，第四天晚上的航班从伊宁飞往阿拉木图。飞机起飞前，几乎人人都在低头看手机。我由于担心手机电量，就早早地收好手机，开始四下张望。
坐在我旁边的是一个中年大哥，一直用手机刷着AI短剧。身形高大的他用右手食指在小巧的屏幕上不断地划拉着，每个片段停留的时间几乎不超过10秒。
我一直觉得AI做的短剧，看起来人始终是不太自然的，有点恐怖谷效应。看着这位大哥刷得津津有味，我忍不住问道：“大哥你看得出来这是AI做的吗？”。大哥怔了一下，然后转过头来说：“我知道啊，我才不管是什么做的呢。我看着能放松就好，我刷手机就是想放空脑袋的。”
隔着坐的一位微胖、带北京口音的大哥接茬道：“嗨~就是要AI才有意思，真人演的没意思，咱们天天生活中看的都是真人。”
1.房价上行期：像十多年前的中国？
因为AI的话题，大哥们打开了话匣子。原来我旁边那位大哥已经在阿拉木图经商18年了，一开始做羊毛贸易，现在转型做混凝土搅拌。说现在哈萨克斯坦有点像十多年前中国大搞基建的时候，混凝土生意十分火爆。
这马上点燃了我的房地产热情，开始询问起哈萨克斯坦的房价。大哥说2020年疫情之后，阿拉木图的房价就开始快速上涨了。2022年俄乌战争开打，很多俄罗斯权贵把孩子放到阿拉木图，把阿拉木图的房价又涨了一波。
再加上这几年中国浙江的炒房团也参与进来了，阿拉木图的房价涨了很多。哈萨克斯坦是永久产权，买块儿地挺好的。他自己就买了两块地建厂，这几年土地价格都涨了不少。
从房价聊到营商环境、聊到浙江退休阿姨们的炒房经历，一个半小时的时间，十分意犹未尽。
大哥说，阿拉木图的房价这些年涨了不少，但比起国内同级别的城市，还是便宜。
后来我查了一下哈萨克斯坦的两个一线城市——首都阿斯塔纳、阿拉木图自2017年以来房价走势是这样的：
▲两城房价（Krisha.kz挂牌口径，挂牌价略高于实际成交价）。
按照坚戈计算（哈萨克斯坦当地货币），2017年至2025年阿拉木图房价上涨132.1%，阿斯塔纳房价上涨79.1%。九年间涨幅如此之大，确实堪比2008年之后的中国。
但当我把坚戈换算成人民币后，涨幅似乎就没有这么可观了。按人民币计价，2017年至2025年阿拉木图房价上涨54%，阿斯塔纳房价上涨18.8%。
在阿拉木图同一套房，按坚戈计价涨了132%，按人民币计价只涨了54%。汇率吃掉了大半涨幅。
哈萨克斯坦政府在2019年推出了类似于近期中国推出的贴息政策，“7-20-25”的住房计划：利率7%、首付20%、期限25年，限一手新房，本国公民终身一次。
2019年市场利率16%的时候，7%的房贷相当于白送十几个点，开发商定价自然往上抬。这个计划养肥了一手房，也留下个后遗症——补贴之外的真实需求没那么旺，2025年上半年按揭成交占比从88%掉到66%，市场出现疲软迹象。
受益于这个贴息政策，2020年之后房价涨幅突然拉大，2021年涨得最猛。这与2021年之后中国房价趋势完全相反。为什么2021年之后涨得最猛？除了前面的贴息政策外，在2021年哈萨克斯坦放开养老金提取，全国的老百姓把养老金取出来涌入楼市。
如果能在2020年把国内的资产变现，再购入阿拉木图的资产，这几年几乎可以说是赚得盆满钵满的。不知道我的读者中有没有这样的高手。
从人口结构与哈萨克斯坦目前所处的发展阶段来看，其房地产市场依然有较大的增长空间。
看年龄结构，哈萨克斯坦是个年轻的国家——中位年龄三十出头，比中国年轻近十岁，这正是长期住房需求的底子。
2.地缘政治：被波及的邻居，意外的受益者
但对这样一个完全处于内陆的中等体量国家来说，地缘政治对其投资安全影响是一个必须要考虑的问题。
从在前面看到的依照坚戈与人民币计算房价的涨幅差异，我们不难发现哈萨克斯坦的货币是有明显的贬值的。而其货币的贬值，与过去十多年的地缘政治格局变化息息相关。
由于是前苏联加盟国，且紧邻俄罗斯，哈萨克斯坦的经济与俄罗斯绑定很深。俄罗斯是哈萨克斯坦最大的贸易伙伴，卖到俄罗斯的货物用卢布结算。此外，哈萨克斯坦是能源出口大国，政府三分之一的财政收入来自出售原油。
自2014年克里米亚危机后卢布大幅贬值，叠加2014年到2016年原油价格也从115美元跌至30美元。这让哈萨克斯坦货币大幅贬值，同时国内也面临着巨大的通货膨胀压力。
过去十年，坚戈兑美元贬值52%，而兑人民币则贬值41%。2026年这一贬值的趋势似乎发生了变化。
2026年2月底，美以与伊朗开战，伊朗封锁霍尔木兹海峡，布伦特原油从每桶70多美元一度冲上120美元上方，国际能源署称之为"有史以来最大规模的石油供应中断"。而哈萨克斯坦恰好是全球少数"卖油但不经过霍尔木兹"的国家——油价暴涨的红利几乎全部吃到，供应中断的风险却基本不沾。
叠加18%的基准利率，坚戈从549.9的历史低点一路回升到440附近，持续十年的贬值趋势在2026年出现了拐点。
过去十年哈萨克斯坦面临着极大的通货膨胀压力，其央行通过不断加息进行调节。虽然存款利息逐年攀高，但跑不赢其货币贬值速度。
此后每一次美国对俄罗斯的制裁都会对哈萨克斯坦产生影响。因此，哈萨克斯坦也从2019年开始了去美元化的道路，外汇储备的主体从美元换成了黄金。
过去六年，世界地图上最忙的几个地方——红海、霍尔木兹海峡、乌克兰——恰好卡在传统的欧亚航运的关键节点上。2023年红海危机，商船绕行好望角，运费翻番。全世界都重新算了一遍海运的账。
哈萨克斯坦是个内陆国，恰好处于欧亚交通的关键节点上。石油主要靠管道运输，而货物则可以通过中欧班列实现火车运输。因此，地缘政治危机，反而成为了哈萨克斯坦在地缘博弈中的筹码。
哈萨克斯坦的应对，是在俄罗斯、中国、西方之间找平衡：油气往西卖，货往东运，越来越多地走陆路。
▲海运咽喉同时承压的时代，陆路通道的价值在上升。图片来源：盲牤制图
读到这里，哈萨克斯坦的“第一面”已经比较清楚了：一个被地缘政治反复定价的内陆国，房价、汇率、财政和能源通道，都和大国博弈绑在一起。
但这些宏观判断，最终都要落到具体的城市和生活里。
3.不是大号新疆：老钱、雪山与狂野的自然
落地阿拉木图的第一天，我就发现，“大号新疆”这个说法完全站不住脚。
一提到要去中亚，很多人的第一反应是那里肯定十分贫穷落后。虽然我知道哈萨克斯坦的人均GDP高于中国，且阿拉木图的人均GDP与上海差不多。但一落地阿拉木图，我依然受到了一些冲击。
从机场出来，明显感觉到基建很新，高架上也有鲜花点缀。我注意到大多数出租车都是韩国的现代或者起亚，而且车况都比较新。接我们的司机是一个二十多岁的哈萨克族小伙，打扮时尚、干净，但有点冷漠。
第一天我还没有发现什么缺点，在阿拉木图的街头漫步颇有种欧洲风情。市中心绿化程度很高，街道也十分干净。走在路上有点找不到方向的时候，也会有讲着俄语的当地人主动问我是否需要帮助。他们看起来礼貌而克制，表情不多。
阿拉木图很干净，连菜市场都没有异味。绿巴扎的货品摆放极度强迫症友好，感觉商家有很用心地考虑到色彩的搭配。
因此至少从城市的层面来说，阿拉木图的风情与新疆的城市是完全不同的。虽然高楼大厦不多，仔细看也能感受到居民楼的破败。但是依然能感受到一种结实耐用、有审美的老钱风。从外表看它更像是一个干净、没有异味的欧洲城市。
此外，空气湿润程度也明显高过了新疆。我查了一下地图，阿拉木图的海拔只有800多米。从大西洋出来的暖湿气流先在阿拉木图这里被挤出过一遍水后，再向上爬升到新疆伊犁。因此伊犁虽然是“塞上江南”，但阿拉木图更像是江南本身。叠加周边大湖环绕，自然环境可谓是得天独厚。
而整个哈萨克斯坦的海拔大都低于1000米。高大山脉主要集中在东部和东南部边境，境内别无其他高山。
我运气很好，在阿拉木图的几天天气都很好。去位于阿拉木图东南的阿拉套公园乘坐缆车的路上，我闻到了空气里淡淡的苹果香。
但据我的另外一位几天前到同一个地点的朋友说，他看到了整个阿拉木图被笼罩在重度污染雾霾之中。还给我看了照片，确实一层淡黄色的烟雾笼罩着城区。哈萨克斯坦没有旧车报废制度，加上这几年大兴基建，空气污染看来是很难避免的了。
在阿拉木图市区转了两天之后，后面三天是跟一个小团走的，向导是个俄罗斯大叔。
我们以为行程安排得很松，但实际上每天几乎有三到四个小时都花费在路上。这一点跟新疆伊犁类似，景点比较分散。但是与新疆伊犁不太一样的是，景点的多样性以及震撼程度超乎想象。
阿拉木图之外的哈萨克斯坦还是比较粗犷的，除了自然景观变得开阔粗犷之外，人也变得粗犷起来。路上遇到的当地居民，衣着相对随意，没有国内新疆地区那么多穿民族服饰的人。讲话的表情也相对丰富。
此外，在很多地方是没有手机信号的，且部分景区的道路还没有硬化。十分需要一个驾驶技术好，且熟悉道路的向导。这位1米93的俄罗斯大叔，开着越野带着我们一行四人在草原、戈壁与雪山下狂奔三天。
开车的时候他几乎不讲话，让人十分安心。下车后他会带着我们在景区徒步，用英语介绍景色，还会用无人机帮我们拍照（这是附加服务，需要另外收费）。
从为数不多的交流中得知大叔叫叶夫根尼。苏联时期，他父母从俄罗斯搬到了卡拉干达——哈萨克斯坦煤最多的城市，苏联在那里挖煤，也从俄罗斯往那里迁人，大叔就是在那个城市里长大的。
长大后他当过兵（空军机械师），当过警察，后面迁居到阿拉木图从事旅游业。他的大儿子在上海念的大学，而且现在也在做着服务中企出海哈萨克斯坦的工作。因此他对中国发生的一切感到十分佩服，尤其佩服中国的工程师。
他开的车改装过，烧天然气。哈萨克斯坦汽油本来就便宜差不多是中国价格的一半，天然气更便宜。因此烧天然气可以大大降低他此次行程的成本。
这个国家石油储量中亚第一，阿拉木图的老钱气质就来源于此。按说能源大户的日子应该很滋润，但事实是，这个能源大国依然充满危机感。
除了在前文中讲到的地缘政治影响之外，哈萨克斯坦的石油85%要经过俄罗斯的管道才能出海，天然气往北接俄罗斯的管网。一个能源大国，命脉握在邻居手里。
这也是为什么这几年哈萨克斯坦拼命在修往中国方向的管道和铁路。多一条路，就少一分看人脸色。
▲哈萨克斯坦能源管道格局：一条命脉、两个方向。
飞机上那位做了十八年生意的大哥，落地之后还保持着联系。他说他那个圈子里，最早来哈萨克斯坦的中国人是九几年做贸易的，后来是中石油、中建的工程队，再往后是做电商、开厂、包工程的民营老板。这两年又多了新面孔：做光伏的、搞跨境电商的、开餐馆的。人越来越多。
但坑也不少。大哥的原话是：在这边做事，维护本地关系的成本不低。
对于外汇风险，大哥们的应对方式很朴素：赚到钱尽快换成货或者房，不让钱在手里停留太久。
至于我自己，这趟行程除了体验到了美景之外，还是搞明白了一件事：这个国家的钱不好赚，但生意确实在往这边走。
离开的时候还是从阿拉木图飞回伊宁，我在阿拉木图机场出发层外面回头，本想再看一眼阿拉木图，却被两块巨大的广告牌挡住视线，左边一块是哈佛汽车、右边一块是华为手机。
起飞后又看了一眼窗外，雪山还是那座雪山。雪山横亘在两个国家之间，但依然有山口与河流维系着源源不断的交流。