本文来自微信公众号： 界面新闻 ，作者：王婷婷
10月21日中午12点，位于上海普陀区内环旁的苏河晏结束认购，约534%的认筹率，创下2025年以来上海新盘最高认购纪录。
该项目均价为10.038万元/平方米，首批认购84套房源，平均约5组客户争抢一套房源，今年浦西第一个触发积分摇号的项目由此诞生。
数据显示，9月上海新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨2.8%。今年至今，上海新房市场呈现回稳向好的态势，价格相对坚挺。在二手房方面，上海市场的表现也一枝独秀。
国家统计局近日发布的数据显示，9月上海二手房价格环比涨幅居一线城市首位，同比层面，上海二手房价格也上涨0.8%，成为全国唯一一个二手房价格同比由跌转涨的城市。
这是自2023年7月以来，上海二手房价格首次实现同比正增长。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，2024年1月以来，全国70个城市进入“二手房价格同比下跌”的通道，经过了32个月的深度调整期，全国二手房价格下跌的态势发生了深度变化。
“2026年9月，上海成为全国首个二手房价格同比上涨的城市，也扭转了此前全国二手房价格‘跌跌不休’的被动状态。”
价格企稳的同时，成交量也在继续回升。上海网上房地产数据显示，今年9月上海二手房成交23581套，同比增长15%，创近6年同期新高。从全年走势来看，自今年3月起，上海二手房成交量已连续7个月站稳2.3万套以上。截至9月，全年累计网签约21.7万套，同比增长14.43%。
太平洋房屋方面告诉界面新闻，上海二手房价格从今年2月起连续8个月环比上涨，前三季度累计温和上行。“从太平洋的数据来看，同比跌幅从年初的-6.2%大幅收窄到-0.8%，接近转正，成交量连续站稳2万套以上。量稳价升的企稳态势是成立的。”
行情修复的背后，政策是重要推手。
从今年年初的“沪七条”到今年8月的“沪八条”，上海不断推出利好政策。上海中原地产市场分析师卢文曦向界面新闻指出，今年2月和8月两轮政策出台时点及时，落地扎实、连续性强，和市场节奏形成呼应，起到助推作用。
在其看来，二手房“量价齐升”背后，除了政策托举，旧改、政府收购二手房发放房票等配套举措也在助力，置换链条较以往更为通畅。从市场一线感受来看，今年3月以来，业主主动抛售意愿明显下降，优质房源去化提速，二手房优质供给趋于紧张。
位于闵行区的上海链家九歌分行的门店负责人梁秀珍向界面新闻表示，近期比较明显的变化是成交周期明显缩短，议价空间也逐步收窄。
“年初该片区成交的二手房议价空间大约在5%—7%左右，而近期议价空间缩小至2%—3%。业主对于市场有较为合理的判断，购房者的信心也明显提升。”梁秀珍称。
实际上，上海接连推出的楼市新政，最直接的效果在于打通了一二手房之间“卖旧买新”的置换链条。
梁秀珍表示，“沪八条”政策出台后，不少业主卖掉旧房后选择到外环外购置新房。“以前这些业主可能会更倾向于看周边的二手房，现在会更愿意看靠近外环的外环外新房，一是距离并不远，二是可以拿到置换补贴，而且新房的居住品质更好。”
卢文曦也告诉界面新闻，此前新房热点集中在单价10万元以上的高端项目，而“沪八条”之后，外环外单价四五万、五六万的房源成为市场活跃主力，开发商推盘积极、买家入市踊跃，触发积分和“日光”的项目增多。
据不完全统计，今年上海仅有10个新盘、13批次触发积分，且全部集中在外环沿线及郊区，包括位于徐泾板块的绿城悦海棠、嘉定区的象屿·金茂满嘉、宝山区的金茂锦棠、青浦虹桥的保利和颂等项目。
“这类中端产品是市场交易基本盘，起到承上启下的作用。中端新房成交活跃，带动二手房置换链条流转，二手房市场放量之后，又会继续支撑更高总价段改善需求，待需求传导顺畅，高端市场也有望进一步回暖，市场盘面上会走得更健康、更持久。”卢文曦表示。
展望后市，卢文曦告诉界面新闻，四季度市场有望继续稳步向好，二手房仍有温和上行空间。今年二手房全年成交规模高于去年，是确定的趋势。“新房价格仍处在筑底、反复夯实底部的阶段，不会快速连续走高。即便9月新房价格同比上涨，10月也未必能维持同等涨幅，但整体来看，市场底部区间已经探明。”
太平洋房屋方面持类似观点，短期内上海楼市将呈现量稳价微升的态势，很难迎来放量突破；中期行情取决于政策、库存、宏观经济三大变量的博弈，长期走势难以预判。
太平洋房屋相关人士认为，后续有三个关键信号值得观察，二手房挂牌量能否回落至28万套以下；总价800万元以上房源成交占比能否重回10%以上，该价位以上房源的成交占比，反映高端改善需求的修复节奏；以及住房贷款利率是否仍存在下调空间。