本文来自微信公众号： 盲牤 ，作者：盲牤
盲牤·《解密西部最大"安全岛"》续篇·数据截至2026年9月
上周《解密西部最大"安全岛"：成都为何逆势上涨？又为何补跌？》通过对成都的人口、资金体量、房价绝对值三个方面阐释了成都房价的韧性，并用安全岛理论来解释成都目前面临的补跌行情。
但对趋势的描述，缺少了定量的分析。本篇就尝试弥补一下定量分析的内容：成都作为西部最大的房价安全岛正在下沉，正在抵达一个有一定韧性的价格区间——盲牤防线。
2026年9月，成都贝壳二手均价11,861元/㎡，距离盲牤防线上沿11,577元/㎡只剩2.45%。
要知道如何得到以上的结论，需要了解这些内容：什么是盲牤防线、成都的量价历史、下行期发生了什么、上海跌破防线之后走过了怎样的路、以及成都即将面对什么。
在展开分析之前，成都业主可以先看看下面这张图——你是哪一年上车的，你就站在哪一层成本带上：
这里需要补充说明一下，以上价格带基于成都全市商品房住宅成交均价算出，仅作为整体趋势参考，无法精准体现各个板块的价值。另外，该图仅统计一手新房的买入成本：2023年起成都二手房成交占比已超过一手房、成为市场主力，2023年之后买入的房源以二手房为主，不在本图统计范围内。
一、什么是"盲牤防线"
盲牤防线的定义：一座城市住宅成交量峰值年的成交成本带。一座城市里成交量最大的那一年，沉淀的持仓规模最大、成本最密集，那一年的成交价格带，就是这座城市最大规模的"解套盘与止损盘"触发区。
逻辑来自行为金融学的两个经典概念：处置效应——账面浮亏时人们倾向于持有等待解套，直到价格逼近成本线时反而集中卖出；锚定效应——买入成本是天然的心理锚。
去年凛冬城市扫描系列里，受限于数据获取和数据处理的能力，我只是分析出了上海的“盲牤防线”基本与2016年价格区间重合。因此，我在对上海的房价分析中首次提出了“盲牤防线”。
而对于其他城市，我并没有逐一核实其成交高峰。仅因为2016年是上一轮上涨周期的元年。因此对于其他城市，我直接用"2016防线"衡量泡沫出清程度——房价跌回2016年，意味着涨潮以来的账面浮盈清零。这个框架好用，但2016年是静态的年份刻度，不同城市的成交结构差异极大。
今年我决定在写每个城市专篇时，摸清过往成交量高峰，以及各城市明显具有韧性的价格位置，给出每一个城市相对准确的“盲牤防线”位置。
此前也有券商研报提过类似"心理防线"的概念，我把它做成了可以逐年计算、跟踪测试的工具。它不是一道精确的价格线，而是一条有参考价值的价格区间——真实的解套抛压分布在整个带上，而不是某个点上。
根据过往的成交量与价格变化趋势来看，成都的成交量峰值年不是2016年，而是2018年：当年商品房住宅成交216,514套，为迄今历史最高；月度峰值2018年12月的25,549套；全年成交价格带8,596~11,577元/㎡。成都的盲牤防线，就是这道成本带。
其实关于“成都”的补跌我从去年7月开始就已经明确提出预警。后续每月跟踪也在提示风险，但给出定量分析这是第一次，希望能给到大家一些在决策中的数据支持。
二、成都的量价史：罕见的六年天量平台
2016~2021年，成都一手房市场连续六年维持年成交20万套上下的天量平台，六年合计121.1万套。同能级城市中，多数城市的成交峰值是单年尖峰，成都是长达六年的高原，2018年的21.65万套是最高点。
高原上堆积的121万套持仓，构成了成都楼市史上最庞大的一批成本层。
2016-2021年成都一手房的成交量加权均价约11,169元/㎡，当前二手均价仅比这道成本高6.2%。也就是说，这座高原上121万套持仓的整体账面浮盈只剩约六个点，均价再跌6%，六年平台买入的购房者就将整体陷入账面亏损。有意思的是，这个独立的算术验证，与盲牤防线的位置几乎重合。
三、下行期：量先缩、价后跌，定价权交给了二手房
成都是成交新房、二手房结构切换最剧烈的城市之一。二手房成交占比从2020年的19.7%、2021年的18.8%，跳升到2022年的46.4%，2023年55.5%，2024年63.7%，2025年68.3%。
2026年1-9月已经达到73.4%，而差不多与此同时全国二手房成交占比约57%——成都比全国更早、更深地完成了这场切换。
因此成都房地产市场的价格走势将更深刻的受到二手业主的处置行为的影响，他们的心理防线将成为短期内价格走势的参考值。
从上图中我们可以看出，成都房价有三次跌向防线上沿：第一次是2025年11-12月的连续下探，从12,400元/㎡回落至12,149元/㎡，距上沿只剩约5%——随后在2026年1-2月反弹回12,900元一线，试探被顶回；
第二次是2026年6月，再度回落至12,148元/㎡；第三次就是眼前：2026年8月触及11,823元/㎡，距防线上沿仅2.12%，9月微幅收在11,861元。
这说明图中防线上沿的价格具备韧性，同时叠加上最大规模的持仓成本，这就是我把这个价格带定为成都盲牤防线的理由。
上述的第一次价格逼近，对应着上一篇文章中所描述的第二次补跌，第二次、第三次贴近对应的第三次补跌。
当下成都房价正处于第三次补跌，该补跌趋势已经持续5个月，盲牤防线这次能否守住？目前看来压力很大。
四、政策变量：七年半限购与两轮解禁潮
2016年10月1日，成都出台调控措施，在高新区、天府新区直管区、主城五区及近郊实行限购——同一身份只能新购1套商品住房。
此后两年不断加码：2017年开启"四限"与公证摇号，2018年5月改为家庭限购，2021年3月法拍房纳入限购，达到史上最严。
直到2022年5月才开始松动，2023年9月放开144㎡以上住房和郊区，2024年4月29日全面取消——限购整整执行了七年半。
成都是整个西南、西北的购房需求目的地，限购确立前，市场对周边完全敞开；七年半的限购，把川内三四线城市和甘肃、陕西、新疆的购买力拦在门外。
取消限购当天，中介后台的外地客户咨询明显增多——以新疆、甘肃、陕西的最多，同期挂牌量一周增加了20%多。
限购的放开也代表着对周边的虹吸，这一现象也在取消限购的一线城市身上上演。会形成短暂的交易量脉冲，但很难改变价格趋势。
再看限售。成都自2017年4月13日起限售（取得不动产权证满3年方可转让），2018年5月15日扩大至全市；2021年3月22日起，登记报名人数超过当期房源数3倍的热点楼盘限售5年。
2024年10月15日新购住房取消限售；2025年7月21日起存量分批解禁——2024年10月14日之前购买的商品住房取证即可交易，2026年1月1日起仍在限售期的存量二手全部解禁（热点楼盘、定向销售、人才购房等特殊房源除外）。
对照成都二手年成交约22-23万套，未来几年每年都有相当于大半年成交量的次新房获得可售资格。这会在供应端给成都房地产市场带来持续压力。
五、上海的先例：跌破之后，防线变成了天花板
防线被跌破之后会发生什么？我们将去年跌破盲牤防线的上海走势作为参考。
首先是跌破防线上沿后在短期内会因心理防线失守而出现大量抛售，价格快速向下调整至下沿。在经历几次价格接近上沿韧性反弹后，2025年7月，上海首次价格跌入防线带（46,412元）；9月跌破下沿4.5万（44,251元）。
之后15个月，上海二手房价在4.3万~4.5万之间徘徊，2026年9月为44,944元，没能收复4.5万。支撑被跌穿之后，角色互换，防线变成了天花板：每一次反弹逼近成本带，都会遭遇解套盘的压制。
六、成都即将面临的压力
第一，距防线上沿只剩2.45%，成都房价已经连续调整数月——如果趋势持续，防线上沿失守是在短期内会发生的事。
第二，处置效应的反转。防线之上，接近成本线的业主会"挂出来试试"，供应增加、价格受压；一旦有效跌破，一部分深套业主从"等解套"转为"认栽离场"，另一部分彻底躺平惜售——前者带来脉冲式抛压，后者将降低市场整体的流动性。
第三，上方层层叠叠的压力带代表着潜在供应压力。当前价之上还压着高位买入区54.2万套（2020-2022年买入的一手新房，成本12,359~18,921元/㎡）。
最早在2020年买入的浮亏约两成，2021-2022年买入的亏损更深。在全国已经进入房地产市场下行趋势的背景下，很多2022年之后的买家没有能看破安全岛幻象，被2021年行情裹挟上车，他们是高位买入区里比较令人惋惜的一层。
七、另外一个参考视角
上一篇末尾我预告过通过人口规模、资金体量、人均存款等指标推算各城"房价合理值"的设想。
我初步按16城2025年12月数据截面拟合，房价与人均资金量近似等比例（房价≈344×人均资金量，拟合优度0.82），成都在2025年12月的拟合合理值约12,069元/㎡——十分接近成都在2025年12月的房价12148元/㎡，与盲牤防线上沿11,577元相差不到4%。
一条线从成交成本和持仓心理出发，一条线从资金存量出发，两种独立方法算出的锚几乎重合，现价11,861元已经落在两者之间。
需要特别说明一下，这个拟合是定位工具不是预测工具，它度量价格相对资金存量是否相对合理。成都在截面的表现几乎与拟合值相等。偏离比较大的城市可能在同一时点存在超跌或者有补跌压力。有兴趣的朋友可以看看你们所在的城市。
目前只是能作为一个时间截面的参考，这个等比例关系能否跨时间成立、能不能变成随资金增长而上移的动态锚，我正在回溯检验，结果后续文章公布。
再多说几句给高位买入的业主。买在高点不是你的错——2016年之后上车的几代人，面对的是同一个行业周期。参照上海跌破防线后的走势，价格会在成本带下方徘徊一段时间，依然是有窗口期的。需要结合自己的实际情况做出合理决策，我认为优先级一定是生存现金流，在此之上都可以腾挪。
最后还需要再提醒一下：盲牤防线是一个观察工具，不是预测工具。它可以告诉你成本和持仓在哪里，不告诉你市场会在哪一天做出选择。
我无法预测成都跌破防线的具体时间，我只陈述一个事实——成都的盲牤防线压力测试已经开始。