此次降息,对房贷影响几何?
2022-01-21 08:57

此次降息,对房贷影响几何?

本文来自微信公众号:财经五月花(ID:Caijing-MayFlower),作者:唐郡、严沁雯,编辑:袁满,原文标题:《LPR调降利好房贷,降息空间还有多大》,头图来自:视觉中国


“就和摇奖一样等待。”1月20日上午9时14分,易居研究院智库中心研究总监严跃进如此说道。再过一分钟,央行将公布最新贷款市场报价利率(LPR)


上午9时15分,央行如期公告最新LPR结果:一年期LPR下调10个基点至3.7%;五年期以上LPR下调5个基点至4.6%。多位分析人士告诉《财经》记者,本次利息调降市场已有预期,但五年期以上LPR仅下调5个基点,略低于市场预期。


民生银行首席研究员温彬指出,五年期以上LPR为中长期贷款的定价参考,将降低制造业、按揭贷款等中长期信贷成本。根据业内人士测算,以金额100万元、期限30年的房贷为例,调降5个基点将每月减少还款30元。


LPR公布当日,地产债整体走高,其中, “21融创01”涨近16%、“20融创02”涨超15%、“20世茂G2”、“21融创03”、“19世茂03”涨超14%。同时,A股与LPR变动关系紧密的银行板块震荡走强,其中兰州银行涨停,齐鲁银行、平安银行等个股跟涨。


值得注意的是,20日A股三大股指先扬后抑,早盘一度翻红,随后震荡走低。截至收盘,沪深两市超3800只个股下跌,三大股指全部翻绿,上证综指、深证成指、创业板指分别收跌0.09%、0.06%和0.32%。


“整体来看,央行在推动从金融市场到实体经济融资成本整体下行,但本次降息长端利率(五年期以上LPR)下调幅度较小,说明央行考虑到了经济中的结构性因素。”国家金融与发展实验室副主任、上海金融与发展实验室主任曾刚告诉《财经》记者,“央行今年的货币政策总格局是总量与结构并重,但结构性政策工具未来可能会发挥更重要的作用。”


一、百万房贷每月少30元


“房贷降息咯!”在央行公布LPR调降之后,朋友圈的房产中介坐不住了。


前述分析人士指出,由于五年期以上LPR是中长期贷款的定价参考,当下银行发放的商业性个人住房贷款利率,是在最近一个月相应期限的LPR为定价基准上加点而得。由此,LPR利率的下调对购房者和房地产市场的影响备受关注。


以贷款100万元,按揭年限30年为例,在等额本息的计算方式下,利率下调5个基点意味着每月可以少还约30元。北京地区多位房产中介及贷款专员告诉《财经》记者,今日已有多位客户致电询问相关事宜。


值得注意的是,以上利好可能只有新进入的购房者可以立即享受。一名房贷业务负责人告诉《财经》记者,如果是在此之前的存量客户,影响可能并不会当下体现。


“调整的时间点要看签订合同时客户选择的调整方式。”华东某国有大行房贷经理告诉《财经》记者,“有的客户是每年1月1日调整;有的客户是放贷时间来,比如5月放贷,那每年可能是5月或者6月进行调整。每一个人调整的时间点不一样,但是正常都是一年调一次。”


除个人房贷,市场普遍关注LPR下调后,将对房地产市场带来的影响。


多名银行信贷业务相关负责人告诉《财经》记者,在房贷投放方面,此次调降的影响不会很大,“基本还是保持现有的节奏。”至于未来房贷额度会否增加,前述人士表示,这得看监管方面的政策。


实际上,自2021年9月以来,部分城市传出房贷放松信号,更有城市房贷利率有所下降。行至年底,金融主管部门接连释放“保障刚需合理个贷需求”信号。


据贝壳研究院2022年1月数据,在其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%,二套利率为5.84%,均较上月回落8个基点;本月平均放款周期为50天,较上月缩短7天。


就《财经》记者在上海地区的调查来看,当下银行对于房贷的投放确有放松,“现在办理房贷不需要排队,已经恢复正常。”某股份行支行房贷经理表示,该行房贷发放速度有所加快,审核及发放贷款的周期大约在一至两个月。


某大行北京地区房贷经理向《财经》记者透露,当前该行房贷额度相对充足,新签约客户预计放款周期在两个月左右。“去年底某些银行房贷申请积压较严重,开年至今基本已经清零。”某大型房产中介公积金专员告诉《财经》记者。


需求方面,某大型房产中介告诉《财经》记者,“感觉今年行情比去年好一些,近期买房的人比去年同期的多一些。”以公积金贷款为例,某大行北京地区公积金贷款中心面签预约时间已经排到一个月以后。


“此次央行降息政策,对于房地产市场将产生积极的影响。”严跃进对《财经》记者分析,从房企角度看,中长期贷款资金成本将进一步降低,进而鼓励房企愿贷敢贷,激活房企投资和新开工意愿;从购房者来说,房贷利率成本进一步下调,将进一步激活合理住房消费需求,活跃交易行情。


温彬亦指出,近期房地产投资、销售增长放缓,五年期以上LPR的下降有助于提振住房消费需求,稳定按揭贷款增速。同时,五年期以上LPR下调幅度较小,体现了维护房地产业等良性循环和健康发展的要求。


二、总量调控空间有限


“央行对市场一通安慰之后,出台了最保守降息方案。”宝新金融首席经济学家郑磊直言。


LPR调降前两天,1月18日,央行副行长刘国强公开表示,当前重点的目标是稳,政策的要求是发力,即保持总量稳定增长,促进结构稳步优化,推动企业融资成本稳中有降。同时,刘国强指出,当前各方面都在发力,“过了几个月‘经济下行压力大’会成为‘昨天的故事’”。


光大固收首席分析师张旭指出,“央行主动回应市场关切,引导市场预期,取得了立竿见影的效果,当日十年期国债收益率立即下行4.5个基点。”


两日后,LPR调整结果显示,一年期LPR调降10个基点,符合市场预期;五年期LPR调降5个基点,略低于市场预期。


“LPR的下降会传导至企业的贷款利率,降低信贷融资成本。同时,政策利率下行也有助于引导债券收益率下降,进一步促进企业综合融资成本下降,从而起到稳定市场主体预期、提振信心的作用。”温彬表示。


不过,郑磊指出,资本市场对本次降息表现较为平淡。截至1月20日收盘,两市超过3800只股票下跌。“降息利好的板块上涨了,但是由于没有新的资金,存量资金流入这些板块,导致其他股票下跌,”郑磊表示,“市场要是买账,会出现普涨。”


张旭则认为:“这是难得的一次一年期LPR‘两连降’以及一年期和五年期以上LPR的‘双降’。”他进一步表示,LPR的下降不仅可以实打实地直接推动贷款利率的下降,而且还释放出了鲜明的“稳信贷”、“稳经济”的政策信号。


野村中国亦撰文指出,此次适度降息主要是为了发出中国央行正在加大力度支持经济的信号。同时,该机构亦强调,“LPR下调的影响将非常有限,因为它们不太可能消除真正的瓶颈,而且现有抵押贷款的利率今年不会重置。”


在野村中国看来,真正拖累中国经济的是中国遏制新冠肺炎病毒的“清零战略”成本上升、出口增长放缓和房地产行业恶化,并认为中国需要采取更积极的宽松和刺激措施来直接解决这些瓶颈。同时,该机构认为,尽管央行准备“把货币政策工具箱开得再大一些”,并要求金融机构积极、快速地扩大信贷供给,但政策制定者面临着疫情威胁等较多限制。


事实上,刘国强在两日前也公开表示,当前金融机构存款准备金率已经处于较低水平,降准空间依然有,但已不多了。


对此,曾刚在接受《财经》记者访问时强调,本次LPR非对称降息,就是考虑到“房住不炒”等限制。在他看来,中国经济中仍然存在不少结构性问题,需要在前期采取措施保持信贷总量稳定的基础上,进一步使用碳减排工具等结构性政策工具定向注入流动性。“正如刘国强副行长所说,要致广大而尽精微。”


曾刚认为,接下来,货币政策的总格局将是总量与结构并重,“总量工具仍有空间,但结构性工具未来将发挥越来越重要的作用。”


本文来自微信公众号:财经五月花(ID:Caijing-MayFlower),作者:唐郡、严沁雯,编辑:袁满

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