关于跳单,民法典是怎么规定的?
2022-02-13 12:11

关于跳单,民法典是怎么规定的?

本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:初晓,原文标题:《别吵了,关于跳单看看民法典怎么规定的》,头图来自:视觉中国


最近有个和明星买房有关的瓜,一位中介控告某夫妇“跳单”。


(来源:微博)


这件事在中介方、购房者方、地产从业者、吃瓜群众间,引起议论纷纷。不过大家吵了这么久,不如直接来看民法典的规定:“到底怎样才能算做跳单?”


买房时换更便宜的中介算不算跳单?和房东直接私下交易算不算跳单?


今天一起来看看,在我国民法典中是如何规定跳单行为的,这也方便我们在未来的买房、卖房、提供中介服务中,规避很多风险。



判断跳单行为的第一步,是看能否证实接受过服务。


我们先从法律条文看起:


(来源:民法典)


在《民法典》新增的965条中,明确了“跳单”行为需要赔偿。在跳单上面,咱们的法律条文还是很明确的,是开创了世界范围内关于委托人跳单的立法先河。


无论是中介还是购房者,都必须遵守这条法律。


但是,毕竟大部分人都不是法律从业者,咱们即使知道法律上规定了跳单算违约,要取得赔偿还有一个问题:怎样才算构成了跳单?


其实民法典也给我们规定的很清楚:


第一,必须是接受了中介的服务。


咱们先说下,接受了服务是判断是否构成跳单的先决条件。如果不能证明提供了服务,那么就不会受到法律的保护。


这个接受了服务,可不是嘴上说说就行,连微信记录可能都不算。


微信记录是可以造假,对方也可以不承认这是自己的微信号,是会造成后续的扯皮。


这里我特地还问了下公司的二手房部门和法律从业者,即使有时候有照片证明,别人也可以说是某年某月在某处偷拍,或者说成是身材相似的人,有可能无法作为有效的证明。


一般而言,法院判断是否存在跳单行为,主要是看有没有委托合同。


这种合同名称多样,可以是:买卖中介合同、房地产求购确认书、买卖服务合同、委托看房书、看房协议书......



不管名称叫什么,只要是能证明中介向委托人提供了服务的书面材料,就可以了。当然要注意的是,要有签名落款,不然咱也不能证明是对方是吧。


(图上框起来的部分需要有客户的签名才可以)


咱们先不看其他方面,在这第一步上,如果中介拿不出任何有效的书面证明,证明自己为客户提供了服务,后续想要举证客户存在跳单行为就会非常困难。


所以,这就给我们提了个醒,无论是中介方还是客户方,都需要注意是否签订了书面的能够证明提供了服务的合同。


尤其在现在经常是多位中介为一位客户服务的情况下,这是未来主要的判断依据。


中介签订后,可以避免跳单对自己造成损失,客户则要注意你签订的每一个合同,最后都会变成对方用来保护自己的法律武器。


当然,这仅仅是第一步的先决条件,判断跳单与否,还存在以下的必要条件。



客户是否利用了中介提供的交易机会或者服务,是判断“跳单”的关键。


(来源:民法典)


客户是不是从中介那获取的信息,也是无数跳单行为的扯皮核心。


咱们买房子,一般来说不会独家委托一个中介人。卖家也很少将房源独家挂给一家中介的,这样交易机会会变少。


所以,到底客户有没有利用某中介提供的服务,最后达成了交易,是一个非常难判断的点。


通过案例一,先看下换中介算不算“跳单”?


最高人民法院在第965条条文出来之前,就对这类行为做出的一个指导性案例。这个案例也是现在作为目前法院审理跳单行为的一个指导性案例:


(案例一判决书,来源:最高人民法院官网)


简单说一下:某人在某中介已经签订了书面的服务合同,后来通过其他中介公司达成了该房源交易,价格要比某中介给出的价格要低。


法院的裁判理由如下:


卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息的,那么买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖。


也就是说当多个中介公司,都对同一套房子挂牌的时候,只要客户是通过公开途径得知这套房源的,选择报价更低的中介公司不算跳单,而且这种情况下不会以时间先后来算。


案例一说明,多家中介公开拥有同套房源信息时,换中介是不构成“跳单”的。


从情理上来说,如果某个中介为客户提供了服务,客户之后再和其他中介成交,中介这方肯定会认为客户是跳单。


实际上,法律上并不是这样规定的。



但如果这套房源,已经和某中介公司签约了独家委托卖房协议。这种情况下绕过该中介公司再和其他中介谈,是算跳单的。


那么,绕过中介直接和卖家进行交易,算不算跳单?


案例二,就是绕过中介和卖家私自达成的。


(案例二判决书,来源:上海第二中级人民法院)


在案例二的判决中,法院提到:买方利用中介公司提供的房源信息,但是绕开了该中介公司与卖家签约的行为,这种跳单行为是有违诚实信用原则的,要求买方承担违约责任。


也就是说,中介带我去看房,我写了个留电话号码的小纸条偷偷给房东了,最后和房东私下直接交易,这属于“跳单”行为。


最后,关于跳单行为,各地的判决标准也有一定的差距。


(案例三判决书,来源:江苏省无锡市人民法院)


案例三,来自无锡一次关于跳单的法院判决。


因为买家只是利用了房源信息,中介没有操作购房协议等过程。这种情况虽然违约,但中介费被判少收了一些。


通过这三个案例,总结一下:


  • 对于公开房源,换中介成交,不算跳单;


  • 对于从中介那获得非公开房源信息,换中介成交,算跳单;


  • 对于从中介那获得非公开房源信息,和房东直接成交,算跳单。


这就是法律条文中对中介权益的保障,并且法院判决中支持了合同的诚信原则,咱们买卖房屋千万要记得诚实守信。



这次事件,让我们对跳单行为有更深刻认知。


无论是买房的、卖房的,还是中介从业人员,明星夫妇跳单事件对我们来说都是一个提醒。


对于购房者来说,不菲的中介费确实是一个负担,能够理解很多人想要规避掉中介费的想法。


(来源:民法典)


但是,我们要认识到,中介促进合同成立取得报酬,是被法律支持的。


跳单违法、最后还需要赔偿,反而得不偿失。


而从法律条文上来判断是否存在跳单行为,还能够让我们能暂时抛去情理,从法律的角度来让我们各方都获得更大的利益。


二手房部门的同事和不少中介朋友告诉我,很多中途换中介的案例,虽然情理上很难接受,但实际上有些在法律上不属于跳单行为,是客户的另一种选择。


对于中介来说,未来提供每一步服务都需要留个心眼,将书面证据留好,避免客户跳单。


无论何时,正规流程的服务,总是受到法律保证的,法律也对中介费是支持的。


对于购房者来说,凡是自己签订的任何书面的确认书,都会在后续被作为法律上的证明。


所以,不要任何服务都没有被提供的时候就先签约了,同时签约了之后,我们也要本着契约精神支付相应的中介费。


对于卖房者来说,即使自己绕过中介能够获得更好的利润,少出中介费,但违背诚实信用原则也要负法律责任。


买房是很多人,人生中最大的一笔交易,任何细小的步骤都应该走正规流程,只有这样,法律才会对自己这一方具有最大程度的保护。


本文来自微信公众号:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426),作者:初晓

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